根据广东省人民政府《关于推进“三旧’改造促进节约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办[2009]122）号、汕头市政府《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见》（汕府办[2010]12号）、《关于印发汕头市“三旧”改造项目申报、审批操作办法（试行）等五个配套文件的通知》（汕府办[2011]47号）、《关于印发汕头市进一步加快推进“三旧”改造实施工作意见的通知》（汕府[2012]75号）等文件的精神，汕头市龙湖区珠池街道广兴社区居民委员会和汕头市龙光世达投资有限公司依据2012年度“三旧”改造计划（汕龙府[2012]52号）、确定合作改造主体的批复（汕龙府函[2015]195号），拟对汕头市23街区春泽庄及33街区金砂路北侧用地实施“三旧”改造，特编制改造方案如下：

一、 改造地块的基本情况：

（一）汕头市龙湖区珠池街道广兴社区居民委员会提供的位于23街区春泽庄及33街区金砂路北侧用地，共七宗用地，情况如下：

1、位于汕头市23街区春泽庄A地块实用地面积6086.95平方米、B地块实用地面积2331.33平方米、C地块之一实用地面积3109.85平方米（其中：龙湖实验中学扩建实用地1702.11平方米，住宅实用地约1407.74平方米）、C地块之二实用地面积3838.03平方米、D地块实用地面积1298.92平方米、E地块实用地面积3819.51平方米；

2、位于汕头市33街区金砂路北侧实用地面积5230.64平方米。

（二）汕头市龙光世达投资有限公司收购的位于23街区A地块西侧陈颖辉一宗零星用地，实用地面积566.76平方米，土地证号为“汕国用[2004]字第71002041”。

本次“三旧“改造范围包括上述八宗用地，各宗用地权属清晰，四至清楚，不存在抵押、地权登记、查封等权利限制情况（各宗用地的用地规划指标及红线范围图附后），由汕头市龙光世达投资有限公司作为“三旧”改造合作主体统一实施改造。

二、规划情况：

改造项目地块符合汕头市土地利用总体规划和城乡规划，已纳入汕头市“三旧”改造规划和汕头市2012年度“三旧”改造项目计划（汕龙府[2012]52号），汕头市城乡规划局已完成改造片区的控制性详细规划，即《汕头市23街区春泽庄北片区控制性详细规划》和《汕头市珠池新村旧厂房改造片区控制性详细规划》，汕头市规划部门已出具了上述各宗用地的《建设用地规划条件》及用地红线图，规划条件如下：

（一）23街区春泽庄用地（包括：A地块、B地块、C地块之一教育用地、C地块之一住宅用地、C地块之二、D地块、E地块以及陈颖辉地块）

A地块：

1、用地性质：二类住宅用地（R21），兼容居住小区服务设施用地（R22）；

2、用地面积：总用地面积8009.57平方米（折合12.014亩），道路绿化用地面积1922.62平方米（折合2.884亩），实用地面积6086.95平方米（折合9.130亩）；

3、规划设计指标：容积率：≥1.0且≤4.5，建筑密度≤25%

6086.95平方米≤地面以上计容建筑面积≤27391.28平方米，绿地率≥30%，建（构）筑物海拔限高≤92米，停车配建比例≥20%

B地块：

1、用地性质：二类住宅用地（R21），兼容居住小区服务设施用地（R22）；

2、用地面积：总用地面积2663.47平方米（折合3.995亩），道路绿化用地面积332.14平方米（折合0.498亩），实用地面积2331.33平方米（折合3.497亩）；

3、规划设计指标：容积率：≥1.0且≤4.0，建筑密度≤25%

2331.33平方米≤地面以上计容建筑面积≤9325.32平方米，绿地率≥30%，建（构）筑物海拔限高≤95米，停车配建比例≥20%

C地块之一（教育用地）：

1、用地性质：中小学用地（A33）

2、用地面积：总用地面积2018.52平方米（折合3.028亩），道路绿化用地面积316.41平方米（折合0.475亩），实用地面积1702.11平方米（折合2.553亩）；

3、规划设计指标：容积率：≤3.5，建筑密度≤30%

地面以上计容建筑面积≤5957.39平方米，绿地率≥30%，建（构）筑物海拔限高≤24米，停车配建比例≥15%

C地块之一（住宅用地）：

1、用地性质：二类住宅用地（R21），兼容居住小区服务设施用地（R22）；

2、用地面积：总用地面积1680.47平方米（折合2.521亩），道路绿化用地面积272.73平方米（折合0.410亩），实用地面积1407.74平方米（折合2.111亩）；

3、规划设计指标：容积率：≥1.0且≤4.5，建筑密度≤25%

1407.74平方米≤地面以上计容建筑面积≤6334.83平方米，绿地率≥30%，建（构）筑物海拔限高≤95米，停车配建比例≥20%

C地块之二：

1、用地性质：二类住宅用地（R21），兼容居住小区服务设施用地（R22）；

2、用地面积：总用地面积4607.38平方米（折合6.911亩），道路绿化用地面积769.35平方米（折合1.154亩），实用地面积3838.03平方米（折合5.757亩）；

3、规划设计指标：容积率：≥1.0且≤4.5，建筑密度≤25%

3838.03平方米≤地面以上计容建筑面积≤17271.14平方米，绿地率≥30%，建（构）筑物海拔限高≤95米，停车配建比例≥20%

D地块：

1、用地性质：服务设施用地（R22）；

2、用地面积：总用地面积2489.50平方米（折合3.734亩），道路绿化用地面积1190.58平方米（折合1.786亩），实用地面积1298.92平方米（折合1.948亩）；

3、规划设计指标：容积率≤2.0，建筑密度≤30%

地面以上计容建筑面积≤2597.84平方米，绿地率≥30%，建（构）筑物海拔限高≤24米，停车配建比例≥15%

E地块：

1、用地性质：旅馆用地（B14），兼容零售商业用地（B11）；

2、用地面积：总用地面积6296.83平方米（折合9.437亩），道路绿化用地面积2472.32平方米（折合3.708亩），实用地面积3819.51平方米（折合5.729亩）；

3、规划设计指标：容积率：≤4.5，建筑密度≤40%，其中主楼≤25%

地面以上计容建筑面积≤17187.80平方米，绿地率≥30%，建（构）筑物海拔限高≤95米，停车配建比例≥20%

陈颖辉地块：

1、用地性质：二类住宅用地（R21），兼容居住小区服务设施用地（R22）；

2、用地面积：实用地面积562.5平方米（折合0.844亩）；

3、规划设计指标：容积率：≥1.0且≤4.5，建筑密度≤25%

562.5平方米≤地面以上计容建筑面积≤2531.25平方米，绿地率≥30%，建（构）筑海拔限高≤91米，停车配建比例≥20%

（二）33街区金砂东路北侧用地：

1、用地性质：二类住宅用地/零售商业用地（R21/B11），兼容居住小区服务设施用地（R22）；

2、用地面积：总用地面积7603.66平方米（折合11.405亩），道路绿化用地面积2373.02平方米（折合3.559亩），实用地面积5230.64平方米（折合7.846亩）；

3、规划设计指标：容积率：≥1.0且≤4.5（其中住宅≤3.5、商业≥1.0），建筑密度裙楼≤40%，塔楼≤25%

5230.64平方米≤地面以上计容建筑面积≤23537.88平方米（其中住宅用地地面以上计容建筑面积≤18307.24平方米，零售商业用地地面以上计容建筑面积≥5230.64平方米），绿地率≥30%，建（构）筑物海拔限高≤97米，停车配建比例：住宅≥20%，商业≥20%

三、 土地利用现状情况：

项目改造的八宗地块现状为工业厂房用地，地面现有为破旧低层厂房，由于现状残旧、现场脏乱，影响了周边住宅区及城市景观形象，同时该项目用地在城市总体规划中已确定为住宅用地，为更好地利用土地资源，提高土地节约集约利用，改善居住环境，提升区域价值，故拟对该九宗地块进行改造建设。

四、 协议补偿情况

（一）汕头市龙湖区珠池街道广兴社区居民委员会用地补偿情况：

1、根据汕头市龙湖区珠池街道广兴社区居民委员会与汕头市龙光世达投资有限公司双方于2015年7月2日签订的协议，双方合作对用地进行改造建设，为改善村民生活环境，提高村民生活质量，广兴村的以实物形式进行分配，因目前项目未进入报批报建，终实际建设的项目计容总建筑面积未能确定，暂时按用地的控制性详细规划指标进行估算，本工程项目可建计容总建筑面积为103875㎡，项目建成后广兴居委分得商业面积约500㎡、停车面积约4800㎡、住宅面积约28979㎡，共计建筑面积约34279㎡。若本工程用地实建面积超过计容总建筑面积103875㎡，龙光公司应将超出部份按33%的比例面积分成给广兴居委，若实建面积低于总建筑面积，广兴居委仍按上述34279㎡分得面积不变。

2、广兴居委分得的建筑面积集中安排在A地块，A地块范围内建设的商业铺面全部分配给广兴居委所有；广兴居委分得的建筑面积数终以房产部门实测为准，增加或减少面积届时以市场价格按实结算。

3、龙光公司另行支付广兴居委E地块合作及地面建筑物补偿款人民币柒佰万元（￥7,000,000.00元）。

（二）陈颖辉用地补偿情况：

陈颖辉将上述用地由项目改造主体汕头市龙光世达投资有限公司

收购，收购总金额为人民币陆拾捌万元（￥680000.00元），该款项龙光世达公司已完成支付。

五、土地拟改造情况

本项目在完成前期改造方案及集体建设用地改变为国有建设用地等相关手续后，由合作单位汕头市龙光世达投资有限公司对用地统一实施改造。

根据汕头市规划管理部门出具的本次“三旧”改造范围内各宗用地的规划条件和用地红线图，本项目改造后可建计容总建筑面积为103875平方米，各宗用地改造后用途情况如下：

23街区春泽庄A地块、B地块、C地块之一（住宅用地）、陈颖辉用地建设为住宅；E地块建设为公寓及底层商业；D地块建设为服务配套；C地块之一（中小学用地）将移交给龙湖区教育局建设为龙湖实验学校教学楼；33街区金砂东路北侧用地建设为住宅楼、公寓及商业。

根据汕府办[2010]158号文和汕府[2012]75号文的规定，拟将规定需配套建设的1%廉租公房建筑面积安排在改造用地B地块用地上，并按有关规定实施公共设施配套建设。

六、 改造成本与融资情况

该项目改造预算总成本约人民币约27612万元，各项单元工程的内容及其成本估算如下：

备注：汕头市龙光世达投资有限公司与广兴村合作改造采用建筑面积分配形式，改造过程全部资金由汕头市龙光世达投资有限公司自筹解决。

七、 建设时序

见前文

汕头市龙湖区珠池街道广兴社区居民委员会

汕头市龙光世达投资有限公司

二O一五年十二月二十二日