珠池街道银安庄洪门片旧厂房

“三旧”改造项目改造方案

根据广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约用地的若干意见》(粤府【2009】78号)、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》(粤府办【2009】l22)号、汕头市政府《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见》(汕府办【20l0】12号)、《关于印发汕头市“三旧”改造项目申报、审批操作办法（试行）等五个配套文件的通知》(汕府办【2011】47号)及《关于印发汕头市进一步加快推进“三旧”改造实施工作意见的通知》(汕府【2012】7 5号)等文件的精神，龙湖区珠池街道和汕头市恒基金伟业房地产开发有限公司依据《关于下达汕头市龙湖区2013年度“三旧”改造计划的通知》（汕龙府【2013】56号）和《关于同意汕头市恒基金伟业房地产开发有限公司为珠池街道银安庄洪门片 旧厂房“三旧”改造项目合作主体的批复》（汕龙府【2015】85号），拟联合对珠池街道银安庄洪门片 旧厂房用地实施“三旧”改造，特编制改造方案如下：

一、改造地块的基本情况

“三旧”改造项目位于汕头市龙湖区珠池街道银安庄洪门片(地块代码A-02-01)；

汕头市城乡规划局龙湖分局《关于要求出具龙湖区珠池街道银安庄洪门片区旧厂房改造项目规划设计条件的复函》（汕规龙函[2015]56号）中，总用地面积为3670.47平方米(5.506亩),道路面积221.04平方米(0.332亩),实用地面积3449.43平方米(5.174亩)。用地性质为国有划拨用地，用地批文为汕头市国土局《移交国有土地协议书》[移协（92）3号]。

改造地块原有临时工业厂房，临时建筑物面积约3150平方米。

改造地块权属完整，四至清晰，无存在抵押、查封等情况，具备无争议拆迁条件。

二、规划情况

本改造范围已纳入“三旧”改造标图建库成果，已列入汕头市“三旧”改造规划和汕头市龙湖区2012年度“三旧”改造项目计划（汕龙府【2013】56号）,汕头市城乡规划部门已完成《汕头市34街区控制性详细规划（修编》》，汕头市城乡规划局龙湖分局已出具“三旧”改造项目用地规划条件及用地红线图，对改造地块予以规划建设。

三、土地利用现状情况

改造地块现有临时工业厂房，临时建筑物面积约3150平方米。

厂房于1995年建成后投入使用，现已出现框架结构老化、地下排水不畅、道路狭窄疏散不便等诸多隐患，同时存在一定的消防隐患。

现城市规划确定该区域用地为商住用地，为更好地利用土地资源，提高土地节约集约利用，改善居住区环境，提高区域价值，故拟对上述用地进行改造。

四、合作及协议补偿情况

见前文

五、土地拟改造情况

根据汕头市城乡规划局龙湖分局《关于要求出具珠池街道银安庄洪门片 区旧厂房改造项目规划设计条件的复函》（汕规龙函〔2015〕56号），规划改造后用地性质为二类住宅用地，用地总面积3670.47平方米，其中：道路用地面积221.04平方米，实用地面积3449.43平方米；住宅容积率≤4.5、地面可建建筑面积15522平方米，绿化率≥25%，建筑密度≤25%，停车率≥20%。

初步设想建成2栋地面分别为19层高的住宅建筑物，平均每层的建筑面积约为408平方米；按照实际用地面积和用地容积率及停车车位配置要求等因素确定建二层地下室,主要用途为地下停车库、公共配套电房以及楼梯间等。

六、廉租住房配建情况

改造项目廉租住房，根据汕府〔2014〕71号《汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见》有关文件的精神，本项目应按可建面积1%比例配套廉租房；项目按要求缴纳廉租房代建金。

七、改造后的综合效益

见前文

八、改造成本及融资情况

改造项目预计总投资人民币约1.3亿元 ，各项单元工程的内容及其成本估算如下：

建设资金全部由汕头市恒基金伟业房地产开发有限公司自筹。

九、建设时序

该项目改造建设周期，工程预计2016年下半年开工，至2019年12月前竣工。