北墩莲池工业区用地“三旧”改造项目（一、二期）

改造方案

根据“金三旧办〔2015〕23号”文，北墩莲池工业区用地已列入汕头市2015年度“三旧”改造实施计划。汕头市联泰汇悦春天房地产有限公司（下称“联泰汇悦春天公司”）拟对北墩莲池工业区进行改造，现一、二期改造范围（金新北路以西）形成改造方案如下：

一、改造地块的基本情况

改造地块位于北墩莲池工业区（东经116.715度, 北纬23.392度），东至金新北路（规划），西至东墩水厂（含水厂南侧用地），南至凤凰山路，北至教师宿舍楼、金楠苑小区。土地权属人为金平区东墩街道北墩经济联合社（下称“北墩经联社”），土地权属情况如下：

改造地块涉及的土地权属清楚，已办理集体土地所有权登记，取得不动产权证书。改造地块涉及的所有土地、房产不存在抵押、查封等情况。拟改造地块已纳入“三旧”改造标图建库成果，图斑号分别为161、454。

二、规划情况

改造地块涉及土地符合汕头市土地利用总体规划和城市总体规划，并已纳入汕头市“三旧”改造规划和2015年度实施计划。汕头市城乡规划局已出具该改造地块红线图及规划条件，详见《关于出具东厦北路与凤凰山路交界西北侧北墩莲池工业区用地“三旧”改造项目用地规划条件的复函》（汕规函〔2016〕436号）中A01、A02、A03、A04、A06、A07（之一）、A08地块。

三、土地利用现状情况

改造地块涉及土地现用途为工业厂房，大部分建筑物建于上世纪80年代，建筑面积约45000平方米，容积率不足0.8，年产值约为200万元。该地块上原来厂房建筑物同周边城市规划严重不协调，已不符合城市规划要求，必须进行更新改造。

四、协议补偿情况

联泰汇悦春天公司于2015年4月24日取得金平区人民政府《关于同意东厦路与凤凰山路交叉西北角片区“三旧”改造项目北墩经联社用地合作改造有关事项的批复》（汕金府办复〔2015〕36号），批复中同意由联泰汇悦春天公司与北墩经联社作为合作主体对北墩经联社约191亩用地进行改造，联泰汇悦春天公司负责项目改造建设全部资金费用和办理相关手续。联泰汇悦春天公司与北墩经联社合作建设，并按照双方所签订的《合作建房合同》进行协议分成。

五、土地拟改造情况

联泰汇悦春天公司在按规定完成改造地块北墩经联社用地集体建设用地转为国有建设用地和办理相关报建手续后，由联泰汇悦春天公司负责改造开发。

（一）改造地块规划设计条件如下：

1、用地位置：北墩莲池工业区（东经116.715度, 北纬23.392度），东至金新北路（规划），西至东墩水厂（含水厂南侧用地），南至凤凰山路，北至教师宿舍楼、金楠苑小区。

2、实用地面积：46340.7平方米（69.51亩）

3、地块指标:

（1）地块一(A01地块)

① 用地性质：居住小区的服务设施用地R22

② 用地面积：2017平方米（3.025亩）

③ 容积率≤2.0；地面以上计容建筑面积≤4034平方米（含阳台和悬挑实体面积）

④ 建筑密度≤30%

⑤ 绿地率≥20%

⑥ 停车率≥20%

⑦ 建（构）筑物海拔限高≤32米（包括地坪高度）

⑧ 公共服务项目：社区老年人日间照料中心、社区服务中心、社区公共服务用房（含居委会）。

（2）地块二（A02地块）

① 用地性质：居住小区的服务设施用地（R22）

② 用地面积：1147.1平方米（1.721亩）

③ 容积率≤2.0；地面以上计容建筑面积≤2294.2平方米（含阳台和悬挑实体面积）

④ 建筑密度≤30%

⑤ 绿地率≥20%

⑥ 停车率≥20%

⑦ 建（构）筑物海拔限高≤32米（包括地坪高度）

⑧ 公共服务项目：邮政所、储蓄所、文化活动站、卫生站。

（3）地块三（A03地块）

① 用地性质：二类住宅用地（R21）(兼容7000平方米零售商业建筑B11和服务设施用地R22)

② 用地面积：26720.2平方米（40.080亩）

③ 容积率:1.0<容积率≤4.5；26720.2平方米<地面以上计容建筑面积≤120240.9平方米（其中, 零售商业地面以上计容建筑面积≤7000平方米,含阳台和悬挑实体面积）

④ 建筑密度≤25%

⑤ 绿地率按≥30%

⑥ 停车率≥20%

⑦ 建（构）筑物海拔限高≤120米（包括地坪高度）

⑧ 市政设施项目：配电房、垃圾收集间、水泵房。

（4）地块四（A06地块）

① 用地性质：二类住宅用地（R21）/零售商业用地（B11） (兼容服务设施用地（R22）)

② 用地面积：7098.1平方米（10.647亩）

③ 容积率:1.0<容积率≤4.5,7098.1平方米<地面以上计容建筑面积≤31941.4平方米（其中: 1.0<住宅容积率≤4.0、零售商业容积率≤0.5）, 7098.1平方米<住宅地面以上计容建筑面积≤28392.4平方米,零售商业地面以上计容建筑面积≤3549平方米）

④ 建筑密度:≤40%（其中,主楼≤25%）

⑤ 绿地率≥25%

⑥ 停车率≥20%

⑦ 建（构）筑物海拔限高≤120米（包括地坪高度）

⑧ 市政设施项目：配电房、垃圾收集间、水泵房。

（5）地块五（A07之一地块）

① 用地性质：二类住宅用地（R21）/零售商业用地（B11） (兼容服务设施用地（R22）)

② 用地面积：9358.3平方米（14.037亩）

③ 容积率:1.0<容积率≤4.5,9358.3平方米<地面以上计容建筑面积≤42112.4平方米（其中: 1.0<住宅容积率≤3.5、零售商业容积率≤1.0）, 9358.3平方米<住宅地面以上计容建筑面积≤32754.1平方米,商业地面以上计容建筑面积≤9358.3平方米）

④ 建筑密度:≤40%（其中主楼≤25%）

⑤ 绿地率≥25%

⑥ 停车率≥20%

⑦ 建（构）筑物海拔限高≤120米（包括地坪高度）

⑧ 市政设施项目：配电房、垃圾收集间、水泵房。

根据《汕头市东墩水厂东侧片区控制性详细规划图则》中说明：规划区内住宅地块及商住地块如果多地块合并为同一开发主体进行改造，物业管理用房可按《汕头经济特区物业管理条例》视为同一物业管理区域进行设置，规模要求按照《汕头经济特区物业管理条例》执行。联泰汇悦春天公司拟在A03地块配套45.2平方米物业管理用房及41.29平方米消防控制中心，A06/A07（之一）地块共配套260平方米物业管理用房，规模超过300平方米，符合物业管理条例要求。

改造用地拟规划在A04/A08地块规划配套公园绿地；在A01地块配套社区老年人日间照料中心、社区服务中心、社区公共服务用房；在A02地块配套文化活动站、社区卫生站、储蓄所、邮政所。根据《汕头市东墩水厂东侧片区控制性详细规划图则》中说明：规划公共服务设施应与开发项目同步设计、同步施工、同步验收交付使用。其中改造项目提供的A01/A02及A03/A06/A07（之一）周边区间路等公共配套用地面积符合A01/A02/A03/A06/A07（之一）共五地块的公共配套比例要求，公共配套用地A01/A02及A03三地块拟作为改造项目一期工程同步设计、同步施工、同步验收交付使用；A06/A07（之一）二地块拟作为改造项目二期进行建设。其中公园绿地、区间道路属于建设后需移交政府的公共配套设施，由相应的建设部门按规定实施。资金来源在年度预算安排的中心城区“三旧”改造公共配套服务实施建设资金中拨付。

鉴于改造地块涉及集体土地转国有土地报批耗时较长，为加快项目进度，拟在本改造方案获得批准后，先行申请审核项目建筑设计总平面，取得项目总平面审查意见，以便开展后续建筑设计以及办理消防、人防等分项报建的报批工作，待土地出让手续办理完毕后才申请核发项目《建设工程规划许可证》。

（二）改造后的综合效益

经济效益分析：经估算，本项目建设总投资约人民币 5.21亿元，总约6500万元，建设水平合理，切实可行。

行业影响分析：项目地块位置为汕头市区总体规划的居住建筑功能区范围，周围已有多个成熟的生活小区，是目前汕头市较繁华的住宅地段。该项目功能定位为规范化物业管理的花园式高层居住小区，并落实服务设施配套，为发展汕头市健康住宅、改善汕头市居住环境质量及完善周边生活配套而开发新建。今年以来，在房地产相关利好政策的推动下，去年购房者普遍观望的心态出现了松动，该项目的成功建设必将增强购房者的购买信心，从而促进汕头房地产行业的发展。

区域经济影响分析：汕头市中心城区人口密集，房源紧缺，供求关系互动明显，随着经济的不断发展，消费者对中高档住房需求加大，商品房屋的配套设施日趋完善，再加上该项目周边仍存在着不少旧厂房，项目的建成在缓解市场需求的基础上，将带动周边地区旧厂房的改造及相关服务行业的发展，为市场提供更多的就业岗位。

宏观经济影响分析：自2015年以来，汕头市销售市场平稳。该项目的建成将为市民提供更多的选择空间。

六、改造成本与融资情况

该地块改造预算总成本约人民币 5.21亿元，各项单元工程的内容及其成本估算如下：

涉及建设后属需移交政府的公共配套设施改造资金由财政局根据年度预算及工程进度拨付，除上述改造资金外其它资金由联泰汇悦春天公司自筹。

七、建设的时序

项目拟分期进行开发建设，各期规模及建设时间以项目规划报建为准，其中一期用地面积为 26720.2平方米，拟于2016年10月开工建设，工期三年，2019年10月交付使用。二期用地面积为16456.40平方米，拟于2016年12月开工建设，工期三年，2019年12月交付使用。

八、廉租住房的配建情况

根据市政府汕府﹝2014﹞71号《关于印发汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》的精神，本项目按照住宅可建面积的1%在改造项目A06地块按照廉租住房有关标准配套建设廉租住房。

汕头市联泰汇悦春天房地产有限公司

金平区东墩街道北墩经济联合社

2016年7月25日