汕头经济特区成德工业村开发有限公司“三旧”改造项目改造方案 

汕头经济特区成德工业村开发有限公司“三旧”改造项目改造方案

根据广东省人民政府、汕头市人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的有关精神，为落实汕头市2014年度“三旧”改造计划(汕府函[2014]136号、汕龙府函[2014]91)，我司（汕头经济特区成德工业村开发有限公司）拟联合汕头市百禧房地产开发有限公司对位于汕头市天山路东侧成德工业村的旧厂房及商业综合用地进行“三旧”改造，由汕头市百禧房地产开发有限公司作为开发主体负责实施改造，特编如下改造方案：

一、 改造地块的基本情况

改造地块位于汕头市天山路东侧成德工业村（东至小区路，西至天山路，南至小区路，北至区间路），用地面积为7,156.89平方米（折合10.7353亩），土地使用权人为汕头经济特区成德工业村开发有限公司，于1991年04月受让取得的国有综合及工业用地。2006年办理《国有土地使用证》，证号列：汕国用（2006）字第720002号，综合用地4,010.40平方米；汕国用（2006）字第720003号，工业用地3,146.49平方米。地上建筑物为汕头经济特区成德工业村开发有限公司自建的工业厂房及临时用房，土地权属清楚，无抵押、无查封、地役权登记等权利限制情况。

二、规划情况

该片区已完成“控制性详细规划”编制并经市政府批准，该用地已纳入省国土厅“三旧”改造标图建库，并纳入汕头市2014年度“三旧”改造计划（汕府函[2014]136号、汕龙府[2014]91号），改造项目用地范围控制性详细规划2015年12月24日报经汕头市规划委员会审议通过，市城乡规划局龙湖分局2016年01月22日《关于出具汕特成德工业村开发有限公司旧厂房改造项目用地规划条件及建设用地红线图的复函》（汕规龙函[2016]20号），即调整后用地性质为居住兼容商业用地，容积率≤4.2；地面以上可建建筑面积24,953.42平方米。

三、土地利用现状情况

该改造用地处于汕头市天山路中段东侧，地理位置非常优越，南侧为大型购书中心，西侧有大型商业大厦新城市中心。我司土地利用现状为旧厂房，旧宿舍，总建筑面积6,910平方米，均为临时性建筑。目前大部分建筑物已不符合现状生产要求，随着城市的发展，土地利用率低下，也同周围商务环境极为不协调。

四、协议协商补偿情况

汕头经济特区成德工业村开发有限公司（以下简称甲方）同意汕头市百禧房地产开发有限公司（以下简称乙方）合作经营包括地块范围内现有的建筑物、构建物及附着物的“三旧”改造用地，双方于2014年12月02日签订合作经营《协议书》。按协议约定甲方提供现状土地，用地面积为7,156.89平方米（折合10.7353亩），乙方负责土地开发经营的一切费用。另外甲方提供开发用地参考评估为1,950.00万元，乙方拟投入开发其它费用约8,800.00万元。双方友好协商后同意对项目经营完成后的利润分配比例为20%：80%。双方特别约定，甲方原有员工的安置和社会及医疗保障由甲方负责妥善处理。

五、土地拟改造情况

按照汕头市城乡规划局龙湖分局《关于出具汕特成德工业村开发有限公司旧厂房改造项目用地规划条件及建设用地红线图的复函》(汕规龙函[2016]20号)。本项目规划用地总面积8,800.4平方米(13.201亩)，实用用地面积5,941.00平方米(8.907亩)，改造项目的主要规划技术指标：（见前）。

六、公共服务设施

公共服务设施配套建设将按规划部门及“项目”三旧改造有关要求执行。

七、廉租住房的配套

鉴于本项目属于旧厂房改造，需按可建面积1%配建廉租房，因项目可建住宅面积不足10万平方米，根据相关规定，合作双方采取向房产管理部门认购保障性配套住房的形式，作为落实廉租房的配套建设。

八、项目改造成本与融资情况

改造项目预算投资成本约1.075亿元，各项单元工程及投资成估算如下：

项目建设资金全部由汕头市百禧房地产开发有限公司自筹。

九、建设时间（见前）

汕头经济特区成德工业村开发有限公司

汕头市百禧房地产开发有限公司

2016年01月28日