大窖金湖工业区“三旧”改造项目改造方案

根据汕头市人民政府办公室《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见的通知》（汕府办（2010）12号）、《关于印发汕头市“三旧”改造项目申报、审批操作方法（试行）等五个配套文件的通知》（汕府办（2010）158号）、《关于印发汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施配套规划细则（试行）等四个配套文件的通知》（汕府办）（2011）47号）以及《关于印发汕头市进一步加快推进“三旧”改造实施工作意见的通知》（汕府办（2012）75号）等文件的有关精神，依据汕头市“三旧”改造规划和2011年度实施计划，汕头市人民政府及金平区人民政府批准对位于金湖路南侧（护堤路至潮护路区段）大窖股份经济联合社金湖工业区进行“三旧”改造，并经金平区人民政府“汕金府办复【2015】106号”文件批复，由汕头市锦地房地产开发有限公司负责项目的实施。改造方案如下：

一.改造地块的基本情况：

改造地块位于汕头市金湖路南侧36～42号（东经116.6813度，北纬23.3767度），原申报计划总用地面积为42亩；经国土部门地籍调查核实面积为47亩；城乡规划局出具的规划条件总用地面积为49.695亩。已纳入“三旧”改造标图建库成果，图斑编号为252、270。本改造地块为集体建设用地，全部需通过“三旧”改造来完善历史用地手续。再转变为国有建设用地。（排重）

本地块为金平区大窖股份经济联合社所有，自1994年6月起由金平区大窖股份经济联合社使用至今，金平区国土分局已出具实际用地范围的地籍调查报告并核发【汕集有（2013）第050914064号】《集体土地所有权证》。

二.规划情况：

改造地块符合汕头市土地利用总体规划和城乡规划，已纳入汕头市“三旧”改造规划和2011年度三旧改造实施计划，并已编制控制性详细规划《汕头市梅溪河沿岸改造片区控制性详细规划大窖村居改造片区局部修编》。该地块的规划条件，汕头市城乡规划局已于2013年1月11日出具“汕规函[2013]33号”《关于要求出具金湖路南侧大窖金湖工业区三旧改造项目C01、C02、C03地块用地规划条件及红线图的复函》。（排重）

三.土地利用现状情况：

改造地块现用途为旧厂房，建筑物为单层简易临时厂房等，为大窖股份经济联合社于1994年6月建成使用至今，建筑面积约14000平方米。

四.协议补偿情况：

改造地块中需完善历史用地手续的土地为47亩，汕头市鮀岛建筑有限公司已分别于2011年2月20日、2015年4月22日与汕头市金平区大窖股份经济联合社签订《合作改造合同书》和《补充协议书》，并于2015年5月13日与合作项目改造主体汕头市锦地房地产开发有限公司签订了三方《协议书》，确定由汕头市锦地房地产开发有限公司负责项目改造建设的全部资金费用和办理相关手续。合作改造的相关事宜已于2015年2月24日经金平区大窖股份经济联合社股民代表大会的三分之二以上代表表决通过，同时，表决情况已通过金砂街道审核（表决情况详见《大窖股份经济联合社金湖工业区“三旧”改造项目合作改造有关事项的票决结果》）。（排重）

由于属双方合作改造故不存在拆迁赔偿等问题，截至目前，该地块的合作改造等问题未引发任何纠纷，被征地农民对合作改造条件也无不同意见。汕头市国土资源局金平分局已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处罚，大窖股份经济联合社已经接受了相关处罚。

五.土地拟改造情况：

该地块完善征收手续后，由汕头市金平区大窖股份经济联合社和汕头市锦地房地产开发有限公司进行合作改造，按规定完成“三旧”改造项目转变土地功能、性质和办理规划手续后，投入资金进行改造，改造后该宗土地使用用途为住宅用地兼容居住小区服务设施用地、体育场馆用地、服务设施用地（幼儿园用地）。（排重）

（一）地块规划设计条件如下：

1. 用地位置：金湖路（护堤路至潮护路区段）南侧；

2. 用地性质：

（1） C01地块为体育场馆用地（A41）

（2） C02地块为住宅用地兼容居住小区服务设施用地（R21/R22）

（3） C03地块为服务设施用地（幼儿园用地R22）；

3. 用地总面积：33160.0平方米（49.74亩）

道路用地面积：6405.4平方米（9.608亩）

实用地面积：26754.6平方米（40.132亩）

其中：C01地块实用地面积3911.6平方米

C02地块实用地面积21035.5平方米

C03地块实用地面积1807.5平方米

4. 规划设计主要指标：

（1）C01地块：1.0＜容积率≦2.0,3911.6㎡＜地面以上总建筑面积≦7823.2㎡（包含悬挑阳台及实体面积，不包括按规定可免于计容的地下停车库、架空活动层等面积）。

（2）C02地块：1.0＜容积率≦4.0,21035.5㎡＜地面以上总建筑面积≦84142㎡（包含悬挑阳台及实体面积，不包括按规定可免于计容的地下停车库、架空活动层等面积）。（排重）

（3）C03地块：容积率≦0.8,1807.5㎡＜地面以上总建筑面积≦1446㎡（包含悬挑阳台及实体面积，不包括按规定可免于计容的地下停车库、架空活动层等面积），规模为5班。

5. C01地块建筑密度≤30%；C02地块建筑密度≤25%；C03地块建筑密度≤30%。（排重）

6. C01地块绿地率≥30%；C02地块绿地率≥30%（需配置不少于1980平方米集中绿地）；C03地块绿地率≥35%。

7. C01地块建筑高地≤30米；C02地块建筑高地≤90米；C03地块建筑高地≤20米。（排重）

具体建筑单体设计高度还需满足片区航空限高要求和《汕头经济特区城市规划条件》有关建筑间距和退线要求。

8. 停车要求：

C01地块停车率≥20%。

C02地块停车率≥20%。

C03地块停车率≥15%。

9.建筑间距及建筑退缩道路和用地红线原则上按《汕头经济特区城市规划条例》控制，并应遵守其他相关规定。地块沿街设置商铺的，沿路建筑退线按相关技术规定执行。

10.交通组织：展宽式交叉口展宽段（含渐变段）范围内、城市主次干道交叉口50米（自外缘石曲线末端起）范围内不得设置机动车出入口。

11.其他服务设施规划要求：项目其他服务设施依据有关法规、规范，按照应配尽配原则进行配套建设，其中C02地块需配套物业管理用房、配电房、水泵房及垃圾收集间各一处，具体面积按照有关规定、技术规范执行。

12.项目各类管线可接周边道路市政管线，接出（入）口原则安排在用地内侧。

13.规划设计应该满足消防、环保等要求。

14、C02地块住宅套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，按市政府常务会议决定事项通知（汕府办会函【2012】1407号）执行。

15、同一产权单位内规划独立占地的公共设施用地可结合项目修建性详细规划布局需要适当调整，但应确保规划确定的公共服务设施净（实）用地规模和建筑面积规模，按比例划留的公共服务设施用地不得兼容住宅。C03地块规划为幼儿园用地，应确保独立占地。规划公共服务设施应与开发项目同步设计、同步施工、同步验收交付使用。

16、其他控制要求和说明：

（1）本条件未涉及问题按《汕头市梅溪河沿岸改造片区控制性详细规划大窖村居改造片区局部修编》、《汕头经济特区城市规划条例》和国家相关法规、规范执行。

（2）其他未涉及的“三旧”改造有关问题按市政府“三旧”改造政策执行。

（一） 改造后的综合效益

经济效益分析：经估算，本项目建设总投资约人民币3.6亿元，总约2880万元，建设水平合理，切实可行。

行业影响分析&区域经济影响分析：（见前）

宏观经济影响分析：自2011年以来，汕头市房产销售市场平稳。该项目的建成将为市民提供更多的选择空间。

六.改造成本与融资情况

该地块改造预算总成本约3.6亿元，各项单元工程的内容及其成本估算如下：

改造资金全部由汕头市锦地房地产开发有限公司自筹。

七.建设时序（见前）

八.廉租住房的配建情况

根据市政府汕府【2014】71号《关于印发汕头市 “三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》的精神，本项目按照可建住宅面积的1%向市房产管理部门认购廉租住房房源落实配套任务。

九.公共服务设施的配件情况

按照汕头市城乡规划局汕规函【2013】33号要求落实。

汕头市锦地房地产开发有限公司

汕头市金平区大窖股份经济联合社

2016年03月05日