根据广东省汕头市关于“三旧”改造实施工作的有关政策规定，为落实汕头市三旧改造规划和2012年度“三旧”改造计划，汕头市富强房地产开发有限公司对位于龙湖区32街区S3地块的旧厂房进行自主改造，负责实施改造项目的建设，改造方案如下：

一、改造地块的基本情况

改造地块位于汕头市龙湖区32街区S3地块，东至泰山路绿地 ，西至珠业四街，南至珠池路，北至珠业南街，用地面积为53447.20平方米，折合80.17亩，土地使用权人为汕头市富强房地产开发有限公司，登记核发的《国有土地使用证》证号：汕国用（2010）第72002111号，土地用途为工业。土地性质为国有出让。土地权属清楚，无抵押、地役权登记、无查封等权利限制情况。

二、规划情况

改造用地片区已完成“控制性详细规划”编制并经市政府批准，改造范围已纳入“三旧”改造标图建库，图斑编号为44050700298，已列入汕头市2012年度“三旧”改造计划（汕龙府[2012]52号），汕头市城乡规划局出具了改造用地的规划条件及用地红线图（汕规函【2014】867号），规划改造后土地性质为住宅用地/商务商业用地，符合汕头市土地利用总体规划和城市总体规划。

三、土地利用现状情况

该改造用地处于汕头市龙湖区32街区S3地块，现状为工业用地，地上建筑物约63000平方米，作为汽车销售及相关业务经营场所。

四 、协议补偿情况

改造用地范围内地上建筑物共计约63000平方米，均为1至2层建筑，其中办公楼及配套用房各一幢，面积约21000平方米；其余为店面档口300个，平均面积约140平方米/个。地上建筑物没办理房产登记手续，根据汕头市富强房地产开发有限公司与建筑物拥有者陈年强协商，按《拆迁补偿协议书》进行拆迁补偿。总拆迁补偿金额为人民币叁仟陆佰捌拾柒万元整（¥3687万元），陈年强于2015年5月28日收到期拆迁补偿款1106.1万元。

五、土地拟改造情况

项目改造涉及要求配套的公共服务设施按汕府办[2011]47号文有关规定落实配建。

根据汕头市城乡规划局汕规函（2014）867号用地规划条件及红线图的要求，规划用地总面积为53446.6㎡（80.169亩），规划实用地面积52889.5㎡（79.334亩），规划道路面积557.1㎡（0.835亩）。

改造项目的主要规划技术指标:

D07-1地块：容积率≤3.5，,地面以上可建筑面积≤24700.2平方米（其中：商业、商务地面以上计容建筑面积≤12350平方米）；

建筑密度:≤30％,绿地率≥30％；停车率≥15％；建筑限高≤65米，西南角≤69米；

D07-2地块：容积率≤0.8，,地面以上可建筑面积≤2830.4平方米（按≥9班规模控制）；

建筑密度:≤30％,绿地率≥35％；停车率≥15％；建筑限高≤28米；幼儿园用地（D07-2地块）为独立占地，不得兼容住宅；

D07-3地块：1.0＜容积率≤4.2（其中：1.0＜住宅≤3.8、商业、商务≥0.4）,42294.2平方米 ＜地面以上计容建筑面积≤177635.6平方米；（其中：42294.2平方米 ＜住宅地面以上计容建筑面积≤160717.9平方米，商业商务地面以上住宅可建筑面积≥16917.7平方米）

建筑密度: 主楼≤25％, 裙楼≤40％；绿地率≥30％；停车率≥20％；建筑限高东北角≤64米，西南角≤77米。

建设规模为18-24层高层住宅楼共11栋，18层公寓式酒店1栋，5层商业楼1座，幼儿园一所。沿珠业四街设置2层商业服务网点，沿泰山路设置1层商业服务网点。

规划公共服务项目为物业管理用房，规划市政设施项目为配电 房、垃圾收集间和水泵房。项目采用人车分流的方式，做到出入有序，互不干扰（该片区公共配套设施在项目开工建设时间同步进行）。

六、廉租住房的配套

根据汕府〔2014〕71号《汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见》有关文件的精神，本项目按照可建面积的1%向市房产管理部门认购廉租住房房源落实配套任务。

七、项目改造综合效益

改造项目预算总投资成本约2.85亿元，约0.8亿，建设水平合理，切实可行。

八、项目改造成本与融资情况

改善项目预算投资成本约2.85亿元,各项单元工程及其投资成本估算如下:

项目建设资金全部由汕头市富强房地产开发有限公司自筹。

九、公共配套设施工程与改造项目同步建设并交付使用，公共配套设施在项目开工时同时建设，同步验收。