由国务院发展研究 企业研究所、清华大学房地产研究所、中指研究院主办的2016中国房地产百强企业研究报告今天(24日)上午发布。作为房地产行业内一年一度的盛宴，企业家们如何看待过去一年围绕着“房子”产生的纷纷扰扰呢？

2016中国房地产百强企业研究成果显示，2016中国房地产百强企业呈现 个特点就是销售额增长19.4%，市场份额达36.7%，再创新高，这说明了强者恒强的发展趋势。

一、2016中国房地产百强企业整体发展特点

1. 销售额增长19.4%，市场份额达36.7%，再创新高

百强企业2015年销售额增速达19.4%，市场份额上升至36.7%

2015年，在“促消费、去库存”的总基调下，供需两端宽松政策频出促进房地产市场量价稳步回升，商品房销售额和销售面积同比分别增长14.4%和6.5%，房地产市场运行环境显著改善。同时，市场“二元分化”现象持续加剧，一线和热点二线城市需求旺盛，呈现量价齐升局面，而部分二线和多数三四线城市市场需求表现乏力，高库存压力下，房价和成交量多呈下跌态势。

图1 百强企业2012-2015年销售增长情况

在房地产市场两极分化趋重、市场运行风险加大的背景下，百强企业凭借准确的市场研判取得优异的销售表现：全年业绩规模再创新高，销售总额、销售面积分别为32032.1亿元、29583.6万平方米；业绩增速继续跑赢大市，销售额、销售面积同比增速分别为19.4%和15.6%，高于同期涨幅5个和9.1个百分点，市场领先 进一步扩大，引领行业在新常态时期健康、理性发展。

图2 百强及综合实力10企业2011-2015年市场份额及变化

依托稳步增长的销售业绩，百强企业市场份额持续扩大，推动行业集中度进一步提升。2015年百强企业销售额市场份额上升至36.7%，较上年提高1.5个百分点，销售面积市场份额提高1.8个百分点至23%，行业集中度进一步提升。其中，综合实力10企业实现销售总额14241.3亿元，占百强企业销售总额的44.5%，占商品房销售额的16.3%，较上年提高0.4个百分点，行业地位不断巩固和提升。

有效把握市场结构性机遇，11-30企业阵营业绩增速高

图3 百强企业内部不同层级2015年销售额、销售面积增长率均值

2015年，房地产市场逐步回暖，百强企业各层级销售表现均好性提升，销售额增长率均值处于16%-23%之间；同时，各层级企业2015年的销售表现分化：百强前10企业销售额增长率均值高于销售面积4.5个百分点，溢价 凸显；11-30企业销售额增长 于销售面积增速、百强企业销售额增长率7.1、3个百分点，既凭借经济发达区域热点城市的集中布局取得了领先的业绩增速，也凭借较高的区域品牌 实现了更高的业绩溢价，业绩增速高；而51-100企业的销售额增长率均值低于销售面积0.3个百分点，可见“以价换量”仍是这个层级企业实现业绩增长的重要策略。

图4 百强内部不同层级企业2015年销售额前5城市和前5项目销售业绩贡献率

规模较大的百强企业以“大而全”的市场布局，实现了对热点城市的重点覆盖，进而保障了销售业绩的稳步增长。前10和11-30企业有在售项目的城市数量均值分别为39.2和14.2个，其中销售规模在10亿以上的城市分别为20.2和6.8个，销售额在5亿以上的项目分别为60.9和15.7个。

规模中等的百强企业则依托“少而精”的市场布局，聚焦区域核心城市精耕细作，实现销售业绩突破的同时规避布局风险。31-50、51-100企业对销售额前5城市和前5项目的依存度较高，且明显加深。其中前5城市对31-50企业、51-100企业的业绩贡献度分别高达70.3%及80.5%，分别较上年提高2个和3.5个百分点；前5项目对31-50企业、51-100企业的业绩贡献度高达48.3%和55.8%，分别较上年提高5.1和6.3个百分点。

2. 顺势而为调结构、快推盘，精准营销促去化

聚焦一二线主流市场，顺势而为灵活调整产品结构

图5 前50企业重点项目销售额在一线、二线、三四线城市的分布结构

百强企业紧紧围绕市场需求的变化调整城市与产品结构，以一二线城市主流市场为布局重心，因城施策灵活调整产品结构，带动业绩稳定增长。一二线主流城市仍为百强企业布局重心，业绩贡献高达82.8%，其中一线城市占比29.2%，二线城市占比53.6%。

图6 前50企业2014-2015年重点项目各面积段销售额占比情况

2015年，在 降准降息、降首付、减 费等一系列政策刺激下，改善型需求持续释放。百强企业加大改善型产品的推出比例以抢占市场份额，有力推动了业绩增长。从前50百强企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看，90-140平米产品2015年销售额占比为41.4%，较上年提升2.7个百分点。

图7 前50企业2014-2015年重点项目分城市等级各面积段销售额占比

具体来看，百强企业敏锐捕捉不同城市的需求结构变化，提升产品结构的匹配度，一线发力 ，二线、三四线聚焦首改，助力企业抓住细分市场的发展机遇，赢得优异业绩。前50企业在一线城市140-200平米及200平米以上的中 改善型产品销售额占比显著上升，分别达15.9%和28.8%，较上年分别上升1.3个和0.7个百分点；二线城市90-140平米产品销售额占比上升4.8个百分点至46.9%，三四线城市则上升1.9个百分点至49.3%。

紧跟政策节点精准推盘，因地制宜调整价格策略

图8 前30企业2015年各月推盘及成交情况

2015年，伴随行业宽松政策的不断推出，房地产市场呈现出几轮明显的阶段性上涨行情，百强企业踩准政策节点，精准快速推盘，带动月成交量持续提升。研究组对前30企业的推盘量及其月成交量分析显示：“330”降首付政策后二季度连续降准降息，9月后公积金宽松度加大，央行继续降准降息，促成了两波推盘高峰。其中，5、6月的月均推盘量均突破100个；四季度的推盘总量占全年的43.4%，总成交金额达6087.4亿元，同比增长17.3%，高于同期4.5个百分点。

图9 百强代表企业2015年在不同城市的销售价格表现

在推盘价格方面，面对不同城市价格涨跌互现的两极分化，百强企业实行了因地制宜的价格策略：1）在市场需求旺盛、房价上涨的北京、上海、深圳、合肥等城市随行就市“适度提价”，凭借高品质的产品实现销售业绩与利润的同步提升。2）在市场需求乏力、库存较高的价格下跌城市采取“以价促量”的 销售策略，凭借更高的产品性价比 获取更大的市场主动权，把握市场的有限需求，实现快速去化，从而抢占市场份额。

创新 精准营销，挖掘潜在客群加速项目去化

图10 百强企业创新营销渠道及服务示意图

2015年百强企业注重由内而外强化渠道建设，全面铺开拓客网络，并发挥了巨大实效。1）百强企业线上通过全民营销、微信平台等形式快速拓宽客户资源；线下，百强企业强化地推部队建设，以广泛、精准的客户地图锁定潜在客户，提升拓客效率。2）百强企业充分借助外部数据平台的客户资源，实现对潜在客户的强势渗透。

此外，百强企业调动产业链资源、从细处着手开展各项服务创新，切实解决客户购房“痛点”，确保了有效客源的顺利转化。在销售前端，从客户接触项目时即注重通过创新服务内容及形式提升客户满意度；在交易环节，针对客户首付不足的大痛点，通过众筹或理财产品强化金融服务，提升了潜在客户的有效转化率。

3. 做优增量、盘活存量，全面提升资产配置水平

总资产均值同比增长22.5%，增速扩大1.3个百分点

图11 百强企业2011-2015年资产变化情况

2015年，百强企业总资产均值为986.5亿元，同比增长22.5%；净资产均值为260.3亿元，同比增长18.3%，资产规模继续保持快速增长。百强企业的总资产、净资产增速分别比上年提升1.3个、0.5个百分点，资产规模增速的回升来自两方面原因，一方面是百强企业在市场回暖期保持了较快的业绩增长速度，另一方面源自企业资产扩张力度的加大。

做优增量与盘活存量并举，转变资产配置新思维

2015年百强企业把握国内资本市场宽松、国企改革的有利时机，灵活地采取收并购、引入战略资金、重组等方式有效整合外部资源，积极抢占未来资产配置的“安全区”。1）房企通过对项目、股权和海外 资产的收购并购，以较低成本补充 一二线城市的土地资源，实现资产规模的迅速扩张。2）百强企业引入外部战略资金解决业务发展资金，强化资产配置能力。3）百强企业顺应国企改革趋势，通过整合、吸资、并购等方式进行重组快速提升资产规模，并解决了业务重叠造成的资源浪费。

除了对外部资源的整合，百强企业还通过资产证券化和分拆上市的方式，积极盘活存量资产。1）百强房企积极探索房地产资产证券化方式，通过增强经营性资产的流动性扩大资金收入，提升资产处置能力。2）百强企业将旗下成熟的业务板块分拆上市，充分利用资本市场平台获得更大的业务发展空间。

4. 提质增效强化盈利能力，多策并举挖潜利润空间

净利润同比增长11.3%，增收不增利现象延续

图12 百强企业2011-2015年营业收入与净利润均值变化情况

伴随销售业绩的稳定增长，百强企业2015年盈利规模不断提升，全年营业收入、净利润均值分别为286.5亿元、36.3亿元，分别同比增长18.7%、11.3%，增速分别较上年提升1.7、0.8个百分点。尽管如此，百强企业2015年营业收入增速高于同期净利润增速7.4个百分点，在行业利润率下行的态势下，部分房企“增收不增利”的现象依然延续。

土地及经营成本高企，致净利润率下降0.4个百分点

图13 百强企业2013-2015年盈利及费用指标均值图

百强企业2015年总资产率、净资产率均值为5.2%、17.7%，分别较上年下降0.1、0.6个百分点，盈利质量有所下降；全年净利润率均值为11.6%，较上年下降0.4个百分点，逐渐逼近10%红线，企业盈利空间持续收窄。2015年受困于市场调整，百强房企经营成本、土地成本大幅攀升，企业的盈利下行压力更加凸显：一方面，供需关系逆转导致去库存风险加大，行业买方市场格局亦逐步形成，企业盈利能力在 换量、营销难度加大的双向挤压下有所降低；另一方面，部分一二线城市市场过热、竞争激烈导致土地成本高企，进一步挤压企业的利润空间。

提高溢价、严控成本、快速周转，积极挖潜盈利空间

行业利润率的整体下滑使房企依赖土地 的红利难以为继，房企传统的盈利模式面临严峻挑战，盈利能力也已成为企业生存发展的分水岭，成为影响企业健康发展的关键。部分百强企业已将盈利能力作为未来发展的战略重心，从开发、经营、销售等各个环节进行创新经营，强化成本管控，显著推动盈利质量的改善。

图14 综合实力10企业2015年重点城市销售溢价率

，百强企业充分发挥价值创造能力，凭借突出的品牌溢价 保障更高的盈利空间。综合实力10企业2015年在一线城市、二线城市、三四线重点城市的销售溢价均值分别为24.1%、17.6%、26.2%，溢价 明显。

第二，百强企业突破传统盈利模式的局限性，创新产业经营模式，积极挖潜利润空间。1）百强企业通过发行低成本公司债及定向增发等融资方式，置换银行贷款、信托贷款等高息债务，有效降低资金成本，2015年百强企业综合资金成本率均值为9.5%。2）减少招拍挂拿地规模，加强股权收购方式获取 项目，以更高的议价能力降低拿地成本。3）转变营销模式，打造自销团队缩减中间环节，有效节省营销成本。

第三，百强企业精准把握改善型需求释放时机，加快 产品开发节奏，促进 项目的快速“变现”；还有部分百强企业2015年大力实施轻资产、合作开发等模式，以更高的资产利用效率扩大经营规模，并以小额 撬动高额。

5. 量入为出保障财务安全，多元融资奠定发展

资产负债率继续上行，短期偿债压力有所缓解

图15 百强企业2011-2015年负债情况

2015年百强企业资产负债率继续上行，均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点，带息负债均值为38.5%，较2014年上升了1.1个百分点，整体负债水平有所上升。受益于2015年房地产销售的回升，企业资金回笼加速，百强企业预收账款均值同比增加13.7%，剔除预收账款之后的有效负债率均值为50.2%，较去年微增0.4个百分点。

图16 百强企业2011-2015年流动比率与速动比率均值

2015年百强企业的流动比率均值为2.04，较去年上升0.02；年末累计存货均值为450.5亿元，同比增长29.3%，同期速动比率均值则下降0.01至0.56。百强企业2015年债务负担有所加大但总体可控，短期偿债能力得到一定改善。在行业去库存风险凸显的环境下，百强房企仍需进一步减少库存并优化库存结构，保障财务安全性。

现金流由负转正，促回款控支出强化现金管理

图17 百强企业2011-2015年经营性现金流净额均值

近年来房地产行业增幅放缓、结构性风险加剧，百强企业更加重视现金流安全管理，经营性现金流量净额均值由负转正，为3.2亿元，企业以较为充裕的经营收入弥补了上年现金流缺口，并保持了良好的资金流动性。

图18 2014-2015年不同层级百强代表企业招拍挂土地 支出占销售额比重情况

百强企业2015年在保障企业顺畅回款的基础上，整体采取审慎补仓的土地 策略，合理控制土地支出规模和节奏，确保充裕的现金流动性。研究组基于不同规模的百强代表企业2014年和2015年的拿地情况进行对比分析显示，百强代表企业招拍挂土地 支出占销售额比重的平均值为23.4%，较2014年减少5.2个百分点。

把握机遇加大筹资力度，融资结构持续优化

图19 百强企业2011-2015年筹资活动现金流入

2015年随着房地产市场的显著回暖和国内货币政策持续宽松，百强企业加大融资力度，资金状况得到明显改善。百强企业2015年筹资活动现金流入均值为98.6亿元，同比增长12.2%，筹资规模进一步扩大。

2015年百强企业凭借显著的品牌 、良好的销售表现、稳健的财务状况，受到 机构的青睐，从而获得大规模的 资金。2015年境内发债热度持续提升，融资规模呈爆发式增长，公司债融资额达2500亿元，在资金来源中的占比有所提升。

6. 提高货值变现能力保增长，纵横转型激活新动能

新增土储“重质不重量”，维持适度规模保增长、抗风险

图20 百强企业2011-2015年土地储备规划建筑面积变化情况

2015年房地产市场显著回暖，销售业绩的回升提振了企业的 信心，百强企业继续通过公开市场或收购方式补充 土地资源，为未来的持续发展储备货值。2015年土地储备规划建筑总面积均值达到1203.4万平方米，同比增长3.2%。百强企业一方面以“重质不重量”的原则新增一二线 土地资源，一线城市占比提高2.3个百分点；另一方面将总土地储备规模控制在合理的水平，土地开发年限由以往的2-3年控制在1-2年之间。

货值结构合理强化业绩变现能力，二线城市储备充足蕴藏发展

图21 性百强代表企业2015年末按照不同城市土地去化周期划分的可售货值结构情况

在城市结构性去化风险加剧的背景下，性百强企业立足于化均衡布局，约3/4分布于土地消化时间少于3年的城市，货值结构均衡合理、业绩变现能力强，保障了来年的稳健增长；区域性百强代表企业大多处于区域深耕向化拓展的发展阶段，可售货值集中分布于区域经济发达城市，与板块发展的依存度高，或可实现业绩突破，但不可忽视结构单一为其带来的一定隐患。

图22 区域性百强代表企业2015年末按照不同城市土地去化周期划分的可售货值结构情况

在去库存的一系列政策催化下，二线城市将迎来发展良机。百强企业凭借在二线城市充足的可售货值和区域深耕背景，将为其短期及中长期增长添油加码。近两年综合实力10企业的新增土地储备面积中，二线城市占比均值一直在45%以上，其中成都、济南、武汉、南京、郑州、太原、南昌等7个省会城市和重点二线城市苏州的新增规划建筑面积均超过400万平方米。

基于主业 开展横纵向转型，释放成长活力

图23 百强企业2015年专注主业与转型情况

2015年在经济基本面长期向好和新型城镇化持续推进的背景下，房地产行业仍有较大发展空间，因此专注主业仍是百强企业的主要选择。51%的百强企业继续专注房地产主业，49%的百强企业在专注主业的基础上开始寻求转型。在寻求转型的49家企业中，42家企业在专注主业的同时围绕房地产产业链拓展新业务，另有7%的企业向房地产行业外拓展新业务。

图24 百强企业2015年主要转型方向及企业占比

百强企业为了保持长期驱动力，百强企业主要基于主业的资源溢出 ，纵向挖掘产业链上下游的发展 ，横向进行细分行业延伸，充分发挥资源协同效应，挖掘业绩增长空间。目前分别有28%、23%、14%和14%的百强企业在金融、社区服务、轻资产运营和家居智能化等纵向领域延伸发展，“地产+金融”、“地产+服务”的转型模式备受百强房企青睐；分别有92%、31%、17%和41%的百强企业进入商业、产业、养老、文旅特色等横向转型领域，而养老地产、物流地产和众创空间则为转型热点。

7. 响应号召参与保障房建设，全方位践行社会责任

图25 百强企业2011-2015年纳税额与净利润增长情况

2015年，百强企业持续注重依法纳税：全年百强企业纳税总额均值达14.0亿元，同比增长20.9%，其中缴纳营业税金及附加值均值为8.4亿元，所得税均值为5.6亿元，同比分别增长19.1%及23.6%。百强企业不断丰富其社会责任的内涵，在依法纳税、关注社会大事件、保障房建设、绿色建筑、公益慈善事业等方面均有新举措，为行业树立的榜样。

结 语 ：

“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”。面对复杂多变的市场环境，百强企业应继续坚定信心，深入挖潜住宅领域的巨大发展空间，未来仍将获得理想的业绩增长；更需转变发展思路，具备“逆水行舟、不进则退”的觉悟，以创新为动力，结合自身资源禀赋挖掘潜在价值、制定发展策略、防范未知风险，在“协同创新、稳中求进”中实现稳健发展！