金园路北侧用地 “三旧”改造项目改造方案

根据《关于下达“金园路北侧用地”“三旧”改造计划的通知》（金三旧办〔2014〕65号）文，金园路北侧用地（下称“改造地块”）已列入汕头市2014年度“三旧”改造实施计划。汕头市深源金宸房地产有限公司（下称“深源金宸公司”）拟对金园路北侧用地进行改造，现形成改造方案如下：(排重)

一、改造地块的基本情况

改造地块位于金园路北侧（东经116.720度, 北纬23.376度），东至市无线电管理办公室、市检察院宿舍楼，西至南墩经联社用地、市港务宿舍楼，南至金园路，北至广东省有色金属地质局九三一队。土地权属人为汕头市金平区东墩街道南墩经济联合社（下称“南墩经联社”），土地权属情况如下：土地产权人：南墩经联社；证件： 《集体土地所有证》；土地权属证明:：汕集有（2015）第900300004号；土地性质：划拨；总用地面积（㎡）：总共 6027㎡（约9.040亩）。(排重)

改造地块为南墩经联社所有，土地权属清晰，并已办理《集体土地所有证》，其中约5.874亩土地已取得汕头市国土房产局的批复（汕国土房产建〔1998〕395号）。其余约3.166亩需完善历史用地手续。这部分土地历史以来一直为南墩经联社所有，并为南墩经联社管理使用，目前已取得市国土资源局出具的《行政处罚决定书》（汕国土资监〔2015〕7号）；改造地块涉及的所有土地不存在抵押、查封等情况。拟改造地块已纳入“三旧”改造标图建库成果，图斑号为283、415。

二、规划情况

改造地块符合汕头市土地利用总体规划和城市总体规划，并已纳入汕头市“三旧”改造规划和2014年度实施计划。汕头市城乡规划局已出具该改造地块建设用地规划条件及红线图（汕规金函〔2016〕22号）。

三、土地利用现状情况

改造地块现用途为商业及厂房，大部分建筑物建于上世纪80年代。该地块上盖建筑物面积2000平方米，容积率约0.33，年产值约为100万元。改造地块原来建筑物同周边城市规划不协调，已不符合城市规划要求，必须进行更新改造。

四、协议补偿情况

深源金宸公司于2016年2月26日取得金平区人民政府《关于同意金园路北侧用地“三旧”改造项目南墩经联社用地合作改造有关事项的批复》（汕金府办复〔2016〕8号），批复中同意由南墩经联社与深源金宸公司作为合作主体对改造地块进行改造，深源金宸公司负责项目的土地转变功能、立项、规划、勘探、设计、建设等相关工作并承担建设资金，深源金宸公司与南墩经联社合作建设，并按照双方所签订的《合作建房合同》进行协议分成。

五、土地拟改造情况

改造地块中需完善用地手续的3.166亩土地原没有合法用地手续，现状为建设用地，用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前，现已纳入“三旧”改造范围，符合土地利用总体规划，且已按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚），拟保留集体土地性质，按规定申请完善集体建设用地手续。

改造地块在按规定完成“三旧”改造项目集体建设用地转为国有建设用地和办理相关报建手续后，由深源金宸公司负责改造开发。

（一）、改造后地块规划设计条件如下：

一、用地位置：金环路-金园路西北角

二、实用地面积：6026.79平方米（9.040亩）

三、地块指标

1、用地性质：二类住宅用地（R21）（兼容服务设施用地R22）

2、用地面积：6026.79平方米（9.040亩）

3、容积率≤4.5；地面以上总建筑面积≤27120.56平方米（含阳台和悬挑实体面积）

4、建筑密度≤25%

5、绿地率≥25%

6、停车率≥20%，并额外提供社会停车位≥70个

7、建筑高度≤105米（包括地坪高度）

其余规划条件根据汕头市城乡规划局《关于金园路北侧用地“三旧”改造项目建设用地规划条件的复函》（汕规金函﹝2016﹞22号）执行。

（二）、改造后的综合效益

经济效益分析：经估算，本项目建设总投资约人民币1亿元，总约1200万元，建设水平合理，切实可行。

行业影响分析：（见前文）

区域经济影响分析：（见前文）

宏观经济影响分析：自2015年以来，汕头市销售市场平稳。该项目的建成将为市民提供更多的选择空间。

六、改造成本与融资情况

改造地块改造预算总成本约人民币1亿元，各项单元工程的内容及其成本估算如下：

改造地块改造资金由深源金宸公司自筹。

七、建设的时序（见前文）

八、廉租住房的配建情况

根据市政府汕府﹝2014﹞71号《关于印发汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》的精神，本项目按照住宅可建面积的1%向市房产管理部门认购廉租住房房源落实配套任务。

汕头市深源金宸房地产有限公司

汕头市金平区东墩街道南墩经济联合社

2016年4月21日