龙湖区珠池街道珠东洪门片“三旧”改造项目改造方案

根据广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》的精神以及汕头市人民政府办公室《汕头市“三旧”改造工作实施意见的通知》等有关文件规定，依据汕头市“三旧”改造规划和2012年度“三旧”改造项目计划（汕龙府[2012]52号），龙湖区珠池街道办事处与汕头市龙凯房地产开发有限公司合作，对位于龙湖区珠池路银安花园北侧珠东洪门片7.721亩用地进行改造，编制改造方案如下：

一、改造地块的基本情况

改造地块位于汕头市龙湖区珠池路珠东洪门片银安花园北侧，总用地面积约7.721亩，土地使用权人为汕头市龙湖区珠池街道办事处，土地性质为国有建设用地，用地批准文件为1992年7月13日汕头市国土局与龙湖区珠池街道办事处签订的《移交国有土地协议书》（移协（92）3号），经委托测量部门实测，现有土地面积为5147.08㎡（7.721亩）。地上建筑物为临时厂房，属珠池街道所有。改造地块和上盖物权属清楚，无存在抵押、查封等情况，具备无争议拆迁条件。

二、规划情况

改造范围已纳入省“三旧”改造数据库，图斑编号列44050700237范围内。汕头市城市规划设计部门已编制汕头市34街区控制性详细规划，汕头市城乡规划局龙湖分局已出具用地规划条件及红线图（汕规龙函[2015]245号），符合城市规划建设要求。为提高土地节约集约利用，该改造项目将进行系统规划，统筹安排公共配套服务设施建设，规划配套绿化、物业管理等功能齐全的住宅园区，提高区域整体性和住宅区的生活品味，增加经济效益及社会效益。

三、土地利用现状情况

该改造用地位于汕头市龙湖区珠池路银安花园北侧，地块上原有旧厂房为临时建筑物，建筑面积约3700㎡，缺乏科学、合理布局，也没有更新改造，已跟不上社会发展需求，存在较大消防及安全隐患，特别是与周边的环境和城市发展布局不协调。为了更好的利用有限的土地资源，必须尽快进行建设改造。

四、合作及协议补偿情况

改造项目由珠池街道办事处与汕头市龙凯房地产开发有限公司进行合作，汕头市龙凯房地产开发有限公司作为合作改造主体实施改造建设（汕龙府函[2014]45号）。改造项目的合作方式、合作分配比例等情况已通过龙湖区人民政府《关于珠池街道珠东洪门片“三旧”改造项目合作分配协议有关问题的批复》（汕龙府函[2015]47号）同意，合作双方将按2015年1月5日签订的《珠池街道珠东洪门片旧厂房改造项目合作分配协议书》及《珠池街道珠东洪门片旧厂房改造项目合作分配补充协议》的内容履行权利和义务，珠池街道提供珠东洪门片旧厂房7.721亩土地作为项目建设用地，汕头市龙凯房地产开发有限公司负责项目开发建设所需资金。项目建成后双方按投资比例28.22%、71.78%进行分配，珠池街道分配所得面积委托汕头市龙凯房地产开发有限公司销售并取得，珠池街道承担的补交地价款、缴交公共配套代建金和廉租公房认购款，按实际支付进行结算。合作双方对改造补偿情况按补充协议规定另行协商约定。

五、土地拟改造情况

规划改造根据汕头市城乡规划局龙湖分局《关于出具34街区珠池街道珠东洪门片“三旧”改造项目建设用地规划设计条件及红线图的复函》（汕规龙函[2015]245号），用地性质为二类住宅用地（R21），兼容居住小区服务设施用地（R22），用地总面积5147.08㎡（7.721亩），实用地面积5118.54平方米（7.678亩），道路面积28.54平方米（0.043亩）。具体规划设计主要指标如下：

1、容积率：≥1.0且≤4.5, 5118.54平方米≤地面以上可建建筑面积≤23033.43平方米，地面以上可建建筑面积包括阳台及悬挑实体面积，不包括按规定可免于计容的架空活动层等面积。

2、建筑密度：≤25%。

3、绿地率：≥25%。

4、建（构）筑物海拔限高：≤78米。

5、停车配建比例：≥20%。

6、建筑间距及建筑退缩道路和用地红线按《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》、《汕头经济特区城乡规划条例》和有关技术规定控制。

该项目拟建一座23层商品住宅楼，商品房销售收入可达到3亿元，成本及税收约2.5亿元，建设基本合理，切实可行。

本项目改造方案经批准后，按规定向汕头市国土部门完善“三旧”改造用地有关手续，补交地价款。

六、公共服务设施

公共服务设施配套建设按照《汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施配套实施细则（试行）等四个配套文件袋通知》（汕府办[2011]47号）的规定执行。公共配套设施包括物业管理用房、配电房、水泵房、通讯、环卫、消防、垃圾收集间等，具体将按《汕规龙函[2015]245号》文规定执行。

七、廉租住房的配套

根据市政府《汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见》（汕府[2014]71号），本项目属于旧厂房改造，需按可建面积1%配建廉租房，因项目可建住宅面积不足10万平方米，根据相关规定，采取以向房产管理部门认购廉租房的形式，做为廉租房的配套建设落实，认购的具体事项按汕府[2014]71号文要求执行。

八、改造成本与融资情况

改造项目预算投资成本约2亿元人民币，本项目投资成本估算如下：

项目改造资金全部由汕头市龙凯房地产开发有限公司自筹。

九、建设时间

改造项目预计2016年底开工，工期二年，计划于2018年底竣工验收交付使用，公共服务设施与开发改造项目同步验收交付使用。

汕头市龙湖区珠池街道办事处

汕头市龙凯房地产开发有限公司

2016年2月22日