首逸·幸福魔方“三旧”改造项目改造方案 

根据广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办[2009]122号）、汕头市人民政府《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见的通知》（汕府办[2010]12号）、《关于印发汕头市“三旧”改造项目申报、审批操作办法（试行）等五个配套文件的通知》（汕府办[2010]158号）、及《关于印发汕头市中心城区三旧改造项目公共服务设施配套规划细则（试行）等四个配套文件的通知》（汕府[2011]47号）等文件的精神，我司汕头市首逸房地产开发有限公司决定对原华力商贸有限公司衡山路东侧用地进行三旧改造。2011年上述项目已列入汕头市“三旧”改造计划，由汕头市首逸房地产开发有限公司(原汕头市华力商贸易有限公司，于2012年变更为汕头市首逸房地产开发有限公司)作为改造主体负责实施改造。特编制改造方案如下：

一、改造地块基本情况

本改造项目用地总面积3506.7平方米（折合5.260亩），包括两部分：（1）2008年经南澳县人民法院[2008]南执字第87号裁定，将汕头中食集团轻纺发展公司拥有的位于汕头市龙湖区长江路北侧（16街区）1、2号仓库二座房地产（《房地产权证》号列粤字地证字第1084780号）宗地中分割3179.01平方米土地抵偿汕头市华力商贸有限公司，《国有土地使用证》列汕国用（2015）第72002245号，土地使用权面积3107.4平方米，土地用途为工业用地，房产使用功能为旧仓库，部分建筑物因年久失修已倒塌；（2）2010年原汕头市华力商贸有限公司通过汕头市土地交易中心公开交易，依法受让取得衡山路东侧土地使用权（合同编号：440501-2010-000009），实用地面积399.3平方米（折合0.599亩），该用地与上述3107.4平方米土地相，两地块土地权属清晰，四至清楚，无抵押、无查封等权利限制，且不涉及拆迁补偿等情况。

二、规划情况

改造范围已纳入广东省“三旧”改造数据库，图文编号列44050700210号，2011年已列入汕头市“三旧”改造年度计划（汕府[2011]76号、汕龙府[2011]69号）。汕头市城乡规划局2012年12月12日出具改造项目建设用地规划条件及用地红线图（汕规函[2012]1078号），规划改造用地性质为商业用地，符合《汕头市16街区控制性详细规划》要求。

三、土地利用现状情况

改造范围内用地原为六十年代建造的旧仓库，大部分建筑物因年久失修已倒塌，为利用土地资源，公司曾临时出租作为机动车驾驶培训场地，沿衡山路搭建为临时办公场所。由于临时搭建物存在安全隐患，目前已全部拆除。

四、土地拟改造情况

本地块由汕头市首逸房地产开发有限公司作为改造主体负责开发建设，根据《汕头市16街区控制性详细规划》、汕头市城乡规划局出具的衡山路与长江路东北侧用地“三旧”改造项目建设用地规划条件及用地红线图（汕规函[2012]1078号）。

（一）地块规划情况：

用地性质：商业用地（C21）

用地总面积：3931.8平方米（5.898亩）

道路用地面积：1231.9平方米（1.848亩）

实用地面积：2699.9平方米（4.050亩）

1.0＜容积率≤4.0，2699.9㎡＜地面以上总建筑面积≤10799.6㎡（包含悬挑阳台及实体面积）

建筑密度≤25%

绿地率≥30%

建筑高度≤60米

停车面积按不少于地面以上可建建筑面积20%控制，并满足使用要求

公共服务配套设施按汕规函[2012]1078号文规定执行。

拟建造1幢商贸大楼（厦），总建筑面积12656.2平方米（计容建筑面积10799.0平方米），其中商业建筑面积1278.0平方米，酒店式公寓建筑面积9521.0平方米。

（二）改造后的综合效益

经济效益分析：经估算，本项目建筑总投资约人民币3760万元，预计总收入7560万元，建设基本合理，切实可行。

行业影响分析：为更好的使用土地资源，市政府已进行总体优化规划，本区域将成为集中住宅区。本项目拟建设高层商务公寓，采用封闭式物业管理，为发展汕头市小康型健康商务和人居环境而开发建设。

区域经济影响分析：本区域人口密集，房源紧缺，随着经济的不断发展，消费者对商务办公场所的需求加大，本项目的建成有利于平衡市场的供需，同时本项目的建设将带动周边地区服务业的发展，提供跟多的就业岗位。

五、改造成本及融资情况

本项目改造预算总成本约人民币3760万元，工程的内容及其成本估算如下：

改造资金由汕头市首逸房地产开发有限公司自筹。

其他内容见前文。