水果市场改造项目

楼盘动态：

水果市场中心「三旧改造」项目用地位于汕头市泰山路53号，用地总面积为51131.98平方米，折合76.7亩，实用地面积39104.5平方米，折合58.66亩，由A、B、C三地块组成。本改造地块为鸥上社区居委会所有的集体建设用地，现状利用为汕头水果中心市场， A地块作为经营场所，C地块作为停车场，服务于水果中心市场；B地块作为工人宿舍。

规划改造后土地用途为住宅、商业、社会停车场兼容居住小区服务设施用地，用地总面积39103.1平方米，（58.654亩），其中：道路、绿化用地面积3038.5平方米（4.558亩），实用地面积36064.6平方米（54.097亩），A、B区（A、C地块）为住宅、商业用地；C区（B地块）为社会停车场用地。

规划建设高层住宅8幢，沿路设置商业服务网，1幢4层楼停车楼。住宅及商业容积率:1.0＜住宅容积率≤4.0、商业≤0.5，地面以上可计容建筑面积147770.1平方米，绿化率≥30%，停车率≥20%；停车楼容积率≤2.0，地面以上可计容建筑面积6984平方米（公共停车位按不少于152个的建设规模控制），绿化率≥30%。

目前项目用地上原建筑物仍未拆除，目前未有进一步的施工迹象。项目周边配套蔬菜批发市场，欧汀好食街，万泰加油站等~

项目原址现状

项目周边实景图

附改造方案全文：《泰山路53号鸥上社区旧厂房“三旧”改造项目改造方案》

根据广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约用地的若干意见》(粤府【2009】78号)、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》(粤府办【2009】l22)号、汕头市政府《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见》(汕府办【20l0】12号)、《关于印发汕头市“三旧”改造项目申报、审批操作办法（试行）等五个配套文件的通知》(汕府办【2011】47号)及《关于印发汕头市进一步加快推进“三旧”改造实施工作意见的通知》(汕府【2012】7 5号)等文件的精神，龙湖区鸥汀街道鸥上社区居委会和汕头市泰勋市场物业管理有限公司依据《关于下达汕头市龙湖区2012年度“三旧”改造计划的通知》（汕龙府【2012】52号）和《关于同意汕头市泰勋市场物业管理有限公司为鸥上居委泰山路53号地块“三旧”改造项目合作主体的批复》（汕龙府【2014】24号），拟联合对位于泰山路53号鸥上社区居委会的集体建设用地实施“三旧”改造，特编制改造方案如下：

一、改造地块的基本情况

改造项目用地位于汕头市泰山路53号，用地总面积为51131.98平方米，折合76.7亩，实用地面积39104.5平方米，折合58.66亩，由A、B、C三地块组成，用地性质为龙湖区鸥汀街道鸥上社区居委会集体所有的综合建设用地，用地批文号：汕国土房产管〔1994〕181号。

改造范围中A、C地块合并使用，土地面积35876.26平方米，折合53.814亩，土地用途为综合用地，地上建筑物约14000多平方米，登记办理《房地产权证》，证号列：粤房地证字第C3198429～C3198434号、第C3198439～C3198446号、第C3167830号；C地块办理核发《集体土地建设用地使用证》证号列：汕集建【2005】字第75000168号，用地面积2884.43平方米,折合4.33亩；B地块独立于A、C地块西侧，土地面积3228.24平方米，折合4.842亩，办理核发《集体土地建设用地使用证》证号列：汕集建【2006】字第10700003号，土地用途为工业用地，临时建筑物面积约2800平方米。

改造地块权属完整，四至清晰，无存在抵押、查封等情况，具备无争议拆迁条件。

二、规划情况

本改造范围已纳入“三旧”改造标图建库成果，图斑编号为：44050700331，已列入汕头市“三旧”改造规划和汕头市龙湖区2012年度“三旧”改造项目计划（汕龙府【2012】52号）,汕头市城乡规划部门已完成《龙湖区鸥上改造片区的控制性详细规划》编制，根据上述批准文件，鸥上社区居委会向汕头市城乡规划局申请出具泰山路53号“三旧”改造项目用地规划条件及用地红线图，对改造地块予以规划建设。

三、土地利用现状情况

本改造地块为鸥上社区居委会所有的集体建设用地，现状利用为汕头水果中心市场， A地块作为经营场所，建筑面积约14500平方米；C地块作为停车场，服务于水果中心市场；B地块作为工人宿舍，临时建筑面积约2800平方米，容积率约0.45。

市场于1995年建成后对外出租，现已出现框架结构老化、地下排水不畅、设施（备）老化、道路狭窄疏散不便等诸多安全隐患，同时存在严重消防隐患。

现城市规划确定该区域用地为商住用地，为更好地利用土地资源，提高土地节约集约利用，改善居住区环境，提高区域价值，故拟对上述用地进行改造。

四、合作及协议补偿情况

鸥上居委会于2013年10月16日召开居民代表大会，对泰山路53号集体建设用地改造事项和改造主体选择进行表决，同意选择汕头市泰勋市场物业管理有限公司为泰山路53号“三旧”改造项目合作主体，上报龙湖区政府并得到批准，批准文号：汕龙府【2014】24号，确定汕头市泰勋市场物业管理有限公司作为合作主体，随后在龙湖区注册成立项目公司“汕头市泰勋房地产开发有限公司”投入人民币3.2亿元实施改造建设。

合作双方就泰山路53号A、B、C地块“三旧”改造拟订《合作开发房地产合同书，双方约定鸥上社区居委会（甲方）提供合作项目用地，汕头市泰勋市场物业管理有限公司（乙方）负责全部投资及税费和开发费用（包括负责水果中心市场的经营单位及租户提前解除合同及清退赔偿费用，合作地块上盖物拆除赔偿及拆迁费用），按比例分享合作改造利润（甲方25%，乙方75%）；若本项目亏损，乙方应确保甲方的不低于人民币11106475元。合作分配方案及改造方案（草案）于2015年5月10日经鸥上社区居民（集体经济组织成员）代表大会讨论，会议表决均超过三分之二成员赞成通过，并将表决事项上墙进行公示5天无异议，于2015年5月21日签订《合作开发房地产合同书》，按规定将上报汕头市龙湖区人民政府审核批准。

本项目改造方案经市政府批准后，按规定向汕头市国土部门办理完善集体建设用地转为国有用地手续。

五、土地拟改造情况

根据汕头市城乡规划局《关于出具泰山路53号“三旧”改造项目用地规划条件的复函》（汕规函〔2015〕196号、449号），规划改造后土地用途为住宅、商业、社会停车场兼容居住小区服务设施用地，用地总面积39103.1平方米，（58.654亩），其中：道路、绿化用地面积3038.5平方米（4.558亩），实用地面积36064.6平方米（54.097亩），A、B区（A、C地块）为住宅、商业用地；C区（B地块）为社会停车场用地。

规划建设高层住宅8幢，沿路设置商业服务网，1幢4层楼停车楼。住宅及商业容积率:1.0＜住宅容积率≤4.0、商业≤0.5，地面以上可计容建筑面积147770.1平方米，绿化率≥30%，停车率≥20%；停车楼容积率≤2.0，地面以上可计容建筑面积6984平方米（公共停车位按不少于152个的建设规模控制），绿化率≥30%。

五、廉租住房及公共服务设施的配建情况

改造项目廉租住房建设，根据汕府〔2014〕71号《汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见》有关文件的精神，按照本项目可建住宅建筑面积1%比例在项目中给予配套建设。

改造项目公共服务设施配套建设，将按照规划用地条件（汕规函〔2015〕196号）要求，配建公共停车场、卫生站、文化站、物业管理、配电房、水泵房、垃圾收集间及道路、绿化等。

六、改造成本及融资情况

改造项目预计总投资人民币32000万元 ，各项单元工程的内容及其成本估算如下：

建设资金全部由项目公司汕头市泰勋房地产开发有限公司自筹。

交通状况：公交：5路水果批发市场下，24路水果市场下，32路水果批发市场南下，3路;29路泰山路北下

交通图