近日，汕头价格监测中心发布了《2022年季度汕头市住宅市场浅析》报告，该份报告从一季度汕头住宅市场交易情况着手，分析一季度房地产市场情况。

政策利好频出，市场反应迟缓，利好刺激不明显，汕头市住宅市场表现冷清。从市场调查情况看，2022年一季度，国家和各地相继出台了一系列利好于房地产市场的政策，尤其是房地产信贷政策逐步放宽，但由于国际形势的不稳定，国内经济的下行压力，以及新冠疫情反复和部分房企债务危机的叠加影响，市场信心不足,购房意愿下滑，观望情绪升温，市场景气度下降。

一、2022年一季度汕头市住宅市场交易情况

（一）成交量。2022年一季度我市网签的新建住宅6457套，总成交面积76.59万平方米，总成交金额73.96亿元，与去年同期相比，分别下降16.63%、17.37%、16.20%。

其中，1月份，网签的新建住宅2286套，总成交面积26.79万平方米，总成交金额25.58亿元，环比分别下降20.38%、22.08%、22.88%；同比下降12.25%、14.08%、14.31%。2月份，网签的新建住宅1837套，总成交面积21.72万平方米，总成交金额20.72亿元，环比分别下降19.64%、18.93%、19.00%；同比下降10.39%、15.67%、7.87%。3月份，网签的新建住宅2334套，总成交面积28.08万平方米，总成交金额27.66亿元，环比分别上涨27.06%、29.28%、33.49%；同比下降24.47%、23.99%、23.00%。

（二）成交均价。1月份新建住宅均价为9543元/平方米，环比下降1.0%，同比下降0.24%；2月份新建住宅均价为9549元/平方米，环比下降0.06%，同比上涨4.3%；3月份新建住宅均价为9853元/平方米，环比上涨3.26%，同比上涨1.3%.

（三）待售量。2022年一季度底，我市住宅待售面积198.25万平方米，比去年同期增加27.03万平方米，增幅15.78%。

以上数据显示，2022年1-2月份，我市新建住宅成交量环比和同比均有较大幅度下降，环比降幅在20%左右，同比降幅为10-15%；同时，1-2月份新建住宅成交均价较为平稳，波动幅度较小。经过2月份的淡季后，3月份市场交易活跃度回升，呈现量价齐升，成交量环比增长30%左右，但与去年同期相比，仍有明显下降；而成交均价则环比和同比均有所上涨。由于交易不景气，销售量下滑，2022年一季度我市待售住宅面积存量逐步上升，去化难度加大。

二、2022年一季度汕头市土地交易情况

2022年一季度我市土地成交7宗，其中只有1宗（其他6宗为工业用地）为普通住宅用地，成交面积为1.76万平方米，成交金额11760万元，比去年同期大幅减少。2021年一季度，我市普通住宅用地成交6宗，成交面积为31.38万平方米，成交金额418748万元。

三、2022年一季度房地产市场政策面逐步宽松

今年以来，我国经济发展面临“需求收缩，供应承压、预期转弱”三重压力，国际形势更加错综复杂，全球新冠肺炎疫情防控形势依然严峻，国内疫情反复多发，能源等大宗商品价格居高不下，美联储加息预期逐渐强烈，力度或超出预期，对我国的经济发展形成了较大的压力。为了确保完成今年我国的经济发展目标，稳增长是当前的主要工作。长期以来，房地产作为我国经济发展的支柱产业之一，一是行业体量大，对经济增长直接贡献高；二是产业链条长、关联行业多，房地产投资和消费带动一大批上下游行业发展。因此，稳定房地产发展，也是当前稳增长的重要任务之一。去年底至今，国家、中央多部委以及地方政府密集表态，并出台了一系列稳定房地产市场的相关政策，释放了强烈的维稳信号。

去年底，中央政治局召开会议，提出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”今年对稳地产的政策更是不断出台。财政部明确今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。与此同时，房企融资、预售资金监管适度松绑，并购贷不计入“三道红线”、保障性租赁住房贷款不计入“两道红线”、性商品房预售资金监督管理办法出台。居民按揭贷款政策边际改善，各地放宽公积金贷款、下调首付比例、局部放松限贷、下调房贷利率。

恒大风险显性化后，金融机构出现了短期的应激反应，人民银行积极指导商业银行更多关注建设项目本身的偿还能力，保持开发贷款平稳投放，满足房地产建设项目的合理融资需求。与去年四季度相比，今年一季度房地产开发贷款月均多增约1500亿元，与同期的新房在建规模相比，开发贷款余额也处在较高水平。

已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。此外，部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限，这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，做出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征市场化调整，既有助于稳定市场预期，也有利于满足人民群众合理的住房需求。

在积极减轻购房者房贷负担、提振市场需求的同时，央行提出金融机构要灵活调整住房按揭等还款安排，合理延后还款期限。包括五大行在内的多家银行还允许一些因疫情影响还款的借款人延期还房贷，并且延期期间内不催收、不影响征信。

房贷放款也在提速。与去年下半年房贷放款时限普遍延长至3个月相比，目前购房者“等贷”现象大大减少。据贝壳研究院统计，3月份103城平均放款周期在1个月左右，接近2020年三季度最快的速度；目前近5成城市放款周期不足1个月，19城放款周期低于20天。

部分城市因城施策，出台新政刺激购房需求，重点涉及松绑限购、取消限售、发布购房补贴、棚改货币化安置等。一些地方还调整住房公积金贷款政策，如降低首付比例、提高公积金贷款额度、公积金贷款条件放宽等。

四、2022年一季度房地产市场表现低迷

政策利好频发，尤其是信贷政策逐步宽松，但从市场表现情况看，政策利好刺激不明显。2022年一季度，国内以及我市房地产市场表现依然低迷，成交明显萎缩。

从的情况看，房企业绩下滑，商品房库存创新高。机构数据显示，2022年一季度，百强房企操盘金额为 14381.9 亿元，同比下降 47%，业绩表现不及 2020 年的同期水平。一季度有逾8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。今年1-3月，100房企销售额均值为162.6亿元，同比下降47.2%；100房企权益销售额均值119.5元、权益销售面积均值85.1万平方米，同比分别下降47.6%和48.1%。一季度，销售额达到千亿元的房企仅有两家：碧桂园1328.9亿元、万科1045亿元。与2021年一季度数据相比，“千亿”房企减少了3家。3房企合计销售额同比下降了37.72%。除了“千亿”房企较去年同期减少3家外，一季度“百亿”房企仅为46家，较去年同期减少30家。

国家统计局公布数据显示，截至2022年2月末，我国商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米，其中，住宅待售面积增加5552万平方米。2022年增量突破6000万平方米，创历史新高。

从我市情况看，同样呈现成交量下降，库存增加的局面。一季度我市网签的新建住宅6457套，总成交面积76.59万平方米，总成交金额73.96亿元，与去年同期相比，分别下降16.63%、17.37%、16.20%。一季度底，我市住宅待售面积198.25万平方米，比去年同期增加27.03万平方米，增幅15.78%。一季度普通住宅用地成交只有1宗，成交面积为1.76万平方米，成交金额11760万元，比去年同期大幅减少。

五、2022年一季度房地产市场低迷的主要原因

为何在政策利好的背景下，市场反应冷淡。从调查情况看，国际形势的不稳定状况，国内各量级房企持续暴雷，以及疫情反复等不利因素的叠加，使得民众对经济发展的预期持续受挫，这些因素的传导，是当前市场信心不足,购房意愿下滑，观望情绪不断升温，市场交易活跃度明显下降的主要原因。

（一）经济发展预期受挫对房地产市场的传导。今年以来，俄乌冲突爆发，国际形势更加错综复杂，能源等大宗商品价格居高不下，美联储加息力度或超出预期，叠加疫情影响，对我国的经济发展形成了较大的压力，使得民众对经济发展的预期持续受挫，对后期房地产市场信心不足，购房者观望情绪持续升温，市场交易活跃度明显不足。

（二）疫情造成部分人群收入预期下降对房地产市场的传导。新冠肺炎疫情自2020年发生至今已经两年有余，今年一季度国内疫情再度反复，呈现点多、面广、多发状态，多地疫情防控形势严峻。由于疫情的影响，各行业均表现出开工不足，部分人群收入预期下降，如部分小微企业业主和工薪阶层人员。调查中了解到，部分小微企业业主受疫情影响，经营出现困难，流动资金紧张，一些小微企业业主有的放弃了原来的购房欲望，有的因资金紧张甚至抛售闲置房产；部分工薪阶层人员由于企业开工不足，收入预期下降，预期购房能力受到影响，购房欲望受到抑制。新冠疫情一定程度上增强了人们财务风险意识，对购房预期影响逐步显现。

（三）房企债务危机对房地产市场的传导。去年下半年至今接连出现的房企暴雷，对市场信心的打击很大。去年信贷政策收紧，部分房企出现债务危机和资金流动性紧张的情况，以恒大为代表的各量级房企债务暴雷，出现部分楼盘建设停滞，无法按期交房，甚至可能导致产权纠纷的现象。因此，引发了购房者对部分新楼盘是否出现以上情况的担忧，直接影响到新楼盘的销售，从一季度市场交易情况看，新房成交量的提升明显滞后于二手房，3月份，我市二手房成交量1255套，比2月份476套增加163.66%；网签的新建住宅2334套，环比增加27.06%。据业内人士介绍，其中原因就与房企债务危机可能带来的隐患有着直接的关系。

六、对稳定房地产市场的几点意见建议

目前，房地产市场信心不足，存在观望情绪，从调查的情况看，最根本的问题，还在于房企如何落实债务重组，实现购房者“保交房”的目标，这样才能让购房者的信心得到恢复。就此提出以下意见建议：

（一）鼓励金融机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。同时，运用合理的内审和风险评估机制，站在舒困、解困的角度限度帮助困难房企摆脱困难，做到不停贷、不抽贷，确保项目落地，维护购房者权益。

（二）推行“交房即交证”制度。产权是购房的核心问题之一，只有确保产权的落实，才能让购房者购得放心。因此，建议推行“交房即交证”制度，在交房的同时发放房产证，消除购房者对购置新房后对产权问题是否及时落实的担忧，既能确保购房者的权益，又有利于提振市场的购房信心.

（三）适度下调首付比例、房贷利率和放宽房贷的二手房房龄限制。今年以来，在国家大政方针的框架内，国内部分城市相继出台了适度下调购房首付比例和房贷利率，实行更加优惠的税费政策，鼓励刚性和改善型的购房需求。因此，建议我市根据当地实际情况，对相关政策作出适度调整。

七、后期房地产市场的预测

4月29日，中央政治局召开会议，提出“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持各地从点滴实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”。本次会议向房地产行业释放了更明确更积极的政策信号。一方面，是针对需求端的支持。支持地方政府因城施策完善房地产政策，预计后期地方政府调控的自主性更强，更多大中城市的限制性政策包括限购、限售、限贷等有望松绑，首付比例、房贷利率、交易税费等购房成本有望进一步降低，刚需和改善性住房需求将得到释放。另一方面，是针对供给端的支持。政策优化后，预售资金监管将更合理，实质性减缓房企资金压力，这样会利于加快房企风险出清，从底层改善市场预期。

今年以来，国家和地方相继出台了一系列稳定房地产市场的政策，我们认为，今年房地产市场将呈现先抑后稳的态势，在一季度惯性下滑后，我市二季度有望逐步企稳。当前，购房需求并未消失，尤其是刚性和改善性住房需求仍有较大空间，短期需求端存在观望情绪，随着下调房贷利率、延期还款等措施逐步落地，暴雷房企债务问题得到有效缓解，购房者预期和置业信心有望企稳，释放购房需求，对房地产行业将产生实质性利好。

在市场遇冷之后，需要一定时间的消化，因此，市场回暖也需要时间。在房住不炒的大背景下，居民住房消费日趋成熟理性，回暖也是渐进式的。从目前房地产市场的表现看，短期内新房市场的恢复或较为缓慢，土地市场可能维持较为冷清的局面。

2022年4月30日