【315关注】兴业路某盘身陷烂尾风波 业主自救能奏效吗？

一年一度的315国际消费者权益保障日到了，各行各业的问题都会被集中曝光。房子作为生活的重要组成，维权之路似乎更艰辛与漫长。

房天下2020年315调查结果显示，受访者购房过程中遇到的最主要的问题是开发商虚假宣传与合同欺诈，分别占27％和18％。其次，房屋质量问题，不能按时交房，捆绑销售及五证不全等也是购房者经常遇到的问题，分别占16％、15％、12％、9％。另外，超6成受访者认为购房过程中遇到的问题未得到解决。

购房者其实是房地产利益链条最末端的“弱势群体”，如缺少相应的法律常识与专业知识，很容易“被套路”，并保持格外的谨慎，以免踩坑，造成房财两空。

然而，在一些不可抗力的因素面前，再多的谨慎也是无用功。近段时间，汕头市区有一些楼盘身陷烂尾风波，其中金平区兴业路某个在建新盘的事情在网络上可谓闹得沸沸扬扬。

我们还留意到，有自称是汕头医务工作者在人民网上反映该楼盘的交房问题。

楼盘概况简介

兴业路该楼盘位于市区较为成熟的地段，尽管周边存在殡葬服务业设施，但由于地段较好、价格偏刚需，也吸引了不少市民购置。该项目由一家本地房地产企业开发，此前与一家央企发生侵害商标权纠纷，于2018年4月28日被责令赔偿央企40万元。

该项目规划有4幢12-26层住宅楼和1幢7层综合楼，分别于2017年、2018年取得预售许可证。政府网站上已公示的住宅687套、配套用房129套、车位728套，其中已备案/已售的住宅147套，其余均为限制房产。

限制房产指由于某些原因，暂不允许出售的商品房。根据政府公示资料，2018年4月29日，开发商申请办理在建工程项目抵押登记。据了解，商品房登记作为抵押物的或商品房占用范围内的土地使用权登记作为抵押物的，应当在抵押权注销登记后方可进行商品房销售、订立商品房买卖合同。

该项目的购房网友向我们提供了一份《业主沟通函》，透露了关于项目销售情况的更多细节。这份《业主沟通函》据称是受开发商委托的某咨询公司出具。

项目已售未网签房屋及车位待回笼资金10839万元；可供销售库存房源共计397套，车位：910个。预测可回笼销售资金56272.6万元。目前，潮阳农信社已查封房产669套（不包含已网签147套），车位725套。

交房时间一拖再拖

据业主提供的资料显示，项目签订投资认购协议时，约定交房日期为2018年12月31日前；签订正式购房合同时，约定交付时间是2019年10月31日前；2019年10月，开发商承诺的交房时间为：力争2020年6月底前。也就是说，该项目交房时期已经一拖再拖，并且业主们目前面临着无法收房的风险。

▲ 业主提供的投资认购协议

为什么迟迟无法交房？

2019年10月的《答XX业主公开信》以及近日发布的《业主沟通函》给出了一些解释。

《业主沟通函》：项目的销售及按揭资金回笼不足，加上2019年下半年出现登革热疫情和年末出现的新冠疫情，使整个工程建设周期延误了近半年时间，一方面大幅增加了项目投资的资金成本；另一方面严重影响了销售资金的回笼。

《答XX业主的公开信》：恰逢创文、修路、登革热等问题，而且兴业路本身道路受乱停车辆影响……导致工程进度缓慢……

项目距离复工、交房还有多远？

《业主沟通函》指出，项目已完成投资进度超过90%，尚需再投入不超过4000万元就可以使项目完成全部土建及设施配套，使房产可以达到具备竣工验收、交付使用的状态。但是，目前整个工程处于停工待援的状况，短期内通过对外融资的方式启动项目复建的可能性也因贷款银行采取查封资产的诉讼行动而大大降低。

▲ 沿路楼栋与配套楼基本完工

《业主沟通函》中还提到，开发商正与各种投资机构进行接触，找寻有实力的投资者一起参与投资，目前已有几家投资者正在启动对项目的投资尽职调查，最快需要几个月的时间。

▲ 靠里面的楼栋仍在拆架

某咨询公司：不要打官司 增缴购房款自救

在《业主沟通函》中，该咨询公司认为，业主通过打官司根本无法实现拿到房子或者拿回购房款及赔偿款的诉讼目的。如果此刻业主选择通过诉讼进行维权，那么双方将共同面临的结局就是鸡飞蛋打！在业主与开发商之间，选择战，则可能同归于尽；选择和，则尚且生机无限！

该咨询公司提到了符合法定条件的刚需购房户依法有权请求解除查封，以及刚需购房户的升级可能性，并提议业主团结起来自救：增缴购房款能最有效地解决项目复建的问题。

同时，还提议自救资金由业主代表【业主自救委员会】与开发商共同监管，确保每一分钱都必须用于工程建设。

业主的诉求，就是开发商能履约交房。具体来讲有几个方面：希望开发商解决好被限制销售问题，并安排未网签确权业主完成网签确权；希望相关部门一起监管开发商处理好剩余工程建设，争取在2020年6月交房；希望对部分已签订协议的业主给予延期交房合理的赔偿。

因此，有网友对咨询公司的提议并不买账，认为开发商就是想破罐子破摔。实际操作中也有部分网友表示疑惑，群内也有备注为某某律师的网友对他们的疑惑进行答复。

开发商无力偿还贷款、无力建房，让业主出钱自救，是否符合相关的法律规定？即便业主出钱自救，开发商又是否能保证推动项目完成交付？这些问题都得打个问号，也欢迎网友们分享您的看法。

根据媒体报道，法律界人士以及房地产业界人士认为，业主自救背后需要业主大量付出，以及政府部门积极作为多方斡旋协调，处理不当则可能出现业主“财房两失”的情况。在其他城市的自救成功的案例，政府部门都是其中的关键点，无一例外。

我们只能期待，在政府、业主以及开发商的共同努力下，该楼盘能够早日完工，达成交付。

祝福所有业主都能早日收房。

避免烂尾，只有现房销售能救

此前，房天下和大家讨论过海南省实行现房销售制度的事情。海南省新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度；现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

现行的商品房预售制度可能更容易引起工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。取消预售制度在很大程度上避免工程烂尾导致交房困难的情况。

但是，取消预售无异于掐紧不少中小开发商的命脉，对楼市影响颇大。一旦实行现房销售，的土地市场可能会进入“冰冻期”，还有可能影响到地方经济的发展。但是在购房者看来，取消预售显然是一件比较好的事情。

在范围来看，预售房屋仍然占据主流。虽然海南省迈出了「取消预售制度」的步，但房地产业内人士也认为，国内其他省份跟进海南现房销售政策的可能性不大。

本文来源：政府公示、业主沟通函、业主提供资料以及网络公开资料等。文章内容仅供参考，具体以实际为准，也不代表房天下赞同其观点。文中出现的图片仅供参考，以实际情况为准。文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积。