汕头的房子还能年增值11%吗？这个问题，比汕头房子还能买吗更加刁钻，这等于给汕头划出一条线！

从历史维度来看，汕头从2001年到2018年，房价从1977元/㎡涨到8951元/㎡，十八年间平均涨了3.5倍，尽管在2015-2016年间处于小跌幅状态，但总的来看，还是上涨的。从2008年到2018年这十年间，年均房价增长幅度在11.4%。

房价上涨的原因大多一样，下跌则匪夷所思。制造汕头房价涨幅的原因，熟稔房地产的人大多都能说几个方面，但房价为什么会在2015-2016年下降，这一点是什么原因？

分析起来，除了周期波动之外，主要是这点因素：网签系统的合并，将六区一县的所有楼盘同时纳入，在系统统计周期中，周边城区的房价也影响到整体房价，所以导致房价下降，这与市场的供需并没有太大的直接性联系。

现在楼市主旋律是“房住不炒”，让房子回归居住属性，抑制投资属性，这一点是大势所趋，因此，未来，大量的房子居住价值远高于投资价值。

而且许多人忽视了一个因素，就是持有成本。这一点在粗算盈利的时候，很容易被忽视掉，但在具体精算的时候，又是一个必须关注的话题。

一般来说，房产持有成本主要由三部分构成：时间成本、月供成本、交易税费。

其一，时间。虽然现在“满二满三”即可交易，比前面“满二满五”轻松一些，但同样限制了二手房的交易，不少人被堵在了政策门口。想要短期套利，可能性变低，资产不流动，就是不动产，投资价值变低。

其二，月供。过去，100㎡三房售价7千/㎡，首付30%，房贷三十年，等额本息，月供2600元/月；现在，100㎡三房售价1.4万/㎡，首付30%，房贷三十年，等额本息，月供5201元/月，月供翻了一倍。

其三，税费。这一部分是买家出，因此，不计算在内，但却是实实在在的成本支出，个税1%、契税1-3%、增值税5.5%，还有手续费，这些成本合计，又是一笔实际支出。成本一高，也筛掉了一部分购房者。

所以，现在买房还是要关注持有成本，如果持有成本比较低，投资溢价空间还是比较明显的，当然，也不是越低越好，需要聚焦楼盘，微观分析。

但也有一些比较例外的房子，仍然保持中高速增长，例如名校旁学区项目，市中心项目，产业园区核心项目、江河湖海旁项目。资源难以复制，因此，保值性就比较强。

回顾18年来汕头楼市两个发展时期：缓慢增长期，汕头高层住宅从2001年到2008年，房价从1977元/㎡涨到3120元/㎡。快速增长期，踏进2008年来到2013年，房价也呈现一个质的飞跃，从2019年的3504元/㎡到2018年的8951元/㎡。

当然，这几年奋起直追的市区房价，也远远抛开了8字头，基本都是上万元，东海岸新城、南滨新城、珠港新城、海滨路片区、台商投资区均是涨势最猛的区域。因此，只要拉长来看，通货膨胀速度越快，房价增幅越快，还是继续上涨。

这五大片区，均以自己的魅力在吸引购房者。

东海岸新城

2013年东海岸新城波土拍拍卖，楼面均价3364元/㎡，项目定名御海阳光花园，最初的房价是6900元/㎡起。2014年流拍地块再度挂牌，楼面价2377元/㎡，由中海地产接手开发凯旋门雅苑，在2017年的开盘中也是创下了新纪录。

2015年4宗住宅用地挂牌，楼面价涨至4316元/㎡，有我们熟悉的御海天禧花园、御海禧园、云湾和九里怡园，这一年，东海岸新城的房价也从6字头涨到了8字头。

2016年房价涨至9字头，土拍楼面价涨至8600元/㎡，御海天宸花园、和府纷纷落地，楼面价从4K飙至8K，东海岸部分项目也随即封盘等候调价。2017年底的土拍，拍出了新的高度——御海天韵雅苑，楼面价11052元/㎡。东海岸的房价在这个时期开始暂缓爬坡趋势。

2018年中交两度兜底东海岸新城，这个时期的东海岸似乎处于不被看好的阶段。直到今年，华润以12.9亿进驻东海岸新溪片区，同时整个东海岸新津片区多个项目也成了电商的新宠。

▲ 东海岸新城楼盘土拍信息（更新至2019-7）

短短不到7年的时间，这个片区的房价从6字头一路飙涨到13000元/㎡左右，涨幅1.2倍，成为近年来汕头楼市的代表区域。

南滨新城

如果说东海岸新城用7年的时间称霸汕头，南滨新城则用时更短，4年时间，从规划中的蓝图走了出来。而南滨片区的楼市从悦水湾起步，5K的起价一步步向上而行，经历了寰宇天下花园、君悦南湾 、恒大金碧外滩湾再到南滨地王——悦水湾5园。南滨片区的房价也坐上了高速快车，一路昂扬……

南滨历年土拍一览表

2015年南滨新城首次挂拍住宅用地，中海地产以5.27亿元夺得南滨片区02-03-04和02-03-06两地块，约合107亩宅地，成功入驻南滨片区，楼面价1575元/㎡。这一年，南滨片区住宅项目开卖——悦水湾，以5K的房价席卷了一波投资客。

2016年末，恒大花了19亿，在濠江区南滨路处买下218亩地，楼面地价4372元/㎡，这个项目便是如今的恒大金碧外滩湾 。同年，吴先生用4.2亿，买下濠江区南滨路处33亩地，楼面价4319元/㎡，神秘人吴先生落地南滨，项目取名平吉上苑。直到两宗用地落实，南滨的房价则开始发酵升温，中海寰宇天下部分房源也涨到了9千。

直到2017年，上一年流拍的地块再挂牌，起拍楼面价达到3527.4元/㎡，业内人士猜测，这一波挂牌，楼面价将达到8千。呵呵，事实证明，我们实在不够了解市场，这一次不仅拍出了南滨的地王，还将南滨的楼面价提升到10053元/㎡。来到2018年，南滨部分房价高至15000元/㎡，价格也是比肩东海岸。

南滨楼市历时4年，从青涩的小伙长成中坚力量，不少人在这里淘到了桶金沙，也有不少人在观望着未来的交通，未来的配套，毕竟要生活的话，交通、学校、生活设施、医院、娱乐，每一样都必不可少。

珠港新城

作为东海岸新城的“邻居”、离城区最近的新城，珠港新城规划范围西至龙湖沟，东至G15沈海高速公路，北起中山东路，南至港区码头前沿海岸线。规划面积约351.1公顷，海岸线长度约3.7公里，目标是打造成为集商务办公、会议会展、文化旅游、高端居住等多种功能为一体的粤东滨海休闲商务区。

相较于东海岸新城的发展速度和势头，珠港新城要相对低调许多，但是作为未来汕头双中心之一，珠港新城还着力打造粤东区域总部园区，与“一湾两岸”各城市组团共同承担汕头市综合性商贸、商务、文化、康体及行政主中心职能。片区多以商服用地为主，自2017年龙光基业以4.66亿拿下76.6亩商服用地，建设世纪商务中心以来，珠港新城一直未有新动作。

▲ 中山东路

台商投资区

台商区规划范围为长江路、庐山路、珠池路、泰山路围合的区域，也是如今汕头楼市里的一个「新贵」区域，总用地面积112.34公顷，该区域在近年来风风火火的三旧改造中，有不少用地纳入“三旧”改造项目，部分率先面世的新盘已经在市场上火热了一把， 未来将会打造集居住、商业、商务、公共服务设施于一体，填补此区域用地的空缺，并完善周边生活圈，配套前景上大有看头。

其实，台商投资区的规划草案早在2013年就已经出炉了，2014年11月25日起正式实施《汕头市台商投资区片区控制性详细规划》，目前该片区在建待建的项目就有近20个，而相较于其他新兴的区域，该区域又是属于发展较为成熟的片区，学校、医院、市场、综合这些生活配套一应俱全，同时在此基础上，又有交通、旧改等方面的规划利好加持，刺激着区域商圈的经济发展和提升。

海滨路片区

上世纪80年代，随着汕头的城市中心由往东前行，海滨路自西向东也有着繁盛发展的印记，华侨公园、开放公园、海滨长廊的修葺一新，海滨路禁摩、海滨路大改造、沿途住宅小区的耸立……

海滨路片区，作为汕头市政府驻地所在，已是汕头市政商中心，没有之一。片区两千米内聚集城市至优资源：政府单位，汕头市委市政府，以及一大批重量级机关单位；商业住宅：苏宁广场、群光汇；商务中心：世纪大厦、长平一品；生态资源：石炮台公园、东方公园、开放公园、华侨公园、海滨长廊；健康资源：汕头市中心医院、汕头市儿童医院、汕头市中医医院等。

可以说，汕头市目前优质的资源就聚集在这里，而房价也正是代表了这个片区的发展，海滨路一带，有着成片小区规划的海逸汇景，建成于2012年，主推的户型也是在170-240平大平层，如今二手楼盘的均价也在2.5万/㎡左右。沿着项目一路向西前行，则来到曾经的汕头地王——悦海湾，犹如一块多米诺骨牌一般耸立着，小区仅有一栋，户型区间在249-289平，园区配套不足，未有成片发展的规模，但是单价也喊着3万+。

所以诚如前面所说的，难以复制的，也会是最保值的。