近日，潮阳区平新路46亩三旧用地改造方案正在网上进行公示，该地块如今为和平镇旧音像综合市场，现因其市场经营十分不景气，大多处于半歇业状态，所以急需改造。

地块卫星图

根据汕头市潮阳区“三旧”改造专项规划和潮阳区2018年度“三旧”改造年度实施计划，拟对位于桥上洋旧音像综合市场用地进行改造。改造方案如下：

一、改造地块的基本情况

改造地块位于我社桥上洋，已纳入潮阳区“三旧”改造标图建库成果，图斑编号为44051301042、44051301043、44051301072，总用地面积3.07708公顷（折合46.156亩,属集体建设用地），其中需完善历史用地手续1.53698公顷（折合23.0545亩），按建设用地报批程序办理手续；需办理集体转国有土地面积3.07708公顷（折合46.156亩）。

改造地块土地性质为集体土地，涉及的房屋、土地权属清晰，其中1.5401公顷（折合23.1015亩）土地已确权登记。改造的土地、房产不存在抵押、查封情况，汕头市自然资源局潮阳分局已出具实际用地范围的地籍调查意见。

二、规划情况

改造地块符合潮阳区土地利用总体规划和城乡建设规划，已纳入汕头市潮阳区“三旧”改造规划和2018年度实施计划，并已编制控制性详细规划和“三旧”改造专项规划。汕头市自然资源局潮阳分局出具的“三旧”改造地块规划设计条件如下：

（一）用地位置：《和平镇和平居委桥上洋片区“三旧”改造项目控制性详细规划》01号地块；

（二）用地性质：二类居住用地/商业用地（商业计容建筑面积不得超过计容总建筑面积的20%）；

（三）用地面积：总用地面积为30770.8平方米（合46.156亩），其中：实用地面积为28988.4平方米（合43.483亩），道路用地面积为1782.4平方米（合2.673亩）；

（四）规划设计主要指标：①建筑容积率＞1.0，≤4.5，②建筑密度≤50%（高层主楼≤25%），③绿地率≥25%，④建筑限高≤100米；

（五）根据《区政府办公室关于同意和平镇和平经联社桥上洋音像市场用地“三旧”改造项目需划留配套公共服务设施用地采取补缴地价款形式的复函》（汕潮阳府办复函[2019]86号），改造项目需划留配套公共服务设施用地采取补缴地价款形式，补缴地价款面积按实用地面积43.483亩的23%即10.001亩计缴；

（六）根据《关于印发汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》（汕府[2014]71号）和《汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造若干管理规定》（汕府[2018]63号），按可建住宅建筑面积1%比例配套廉租住房；

（七）实施装配式建筑按有关规定执行；

（八）幼儿园配建按《广东省加强住宅小区配套幼儿园建设和管理工作的指导意见》（粤教基[2015]21号）执行；

（九）配套设施：配套文体设施用房、配建社区服务中心、物业管理用房、停车场、配电房等配套设施，具体面积按照有关规定执行。停车场要求建设充电设施或者预留安装充电设施接口；

（十）规划设计应满足消防、环保等要求，地下空间仅可用于建设停车和配套设施，各类管线接入（出口）根据现状及相关部门的意见；

（十一）该项目未涉及的问题按《和平镇和平居委桥上洋片区“三旧”改造项目控制性详细规划》及有关规定执行。

三、土地利用现状情况

由于改造地块作为音像市场已建成多年，随着社会经济的高速发展，产业转型升级，音像市场繁华的景象已逐渐落幕，加上当时设计布局不合理，建筑物已出现不同程序的破损，存在一定的安全隐患，如不及时实施改造，将有损镇及社区的整体形象，更影响全区的创文工作，因此实施“三旧”改造是非常有必要的。地块范围原有总建筑面积24975.71平方米，容积率为0.86，现其市场经营十分不景气，大多处于半歇业状态。

地块实景图

四、协议补偿情况

改造地块权属系集体土地，改造地块总用地面积3.07708公顷（折合46.156亩），其中需完善历史用地手续1.53698公顷（折合23.0545亩）、需办理集体转国有土地面积3.07708公顷（折合46.156亩）。

本次实施“三旧”改造列入改造范围涉及的土地、房屋已由合作单位“汕头市瑞丰房地产开发有限公司”与原使用者签订《拆迁补偿协议》、《拆迁安置补偿协议》，涉及拆迁补偿款25385.8万元已全部付清。截止目前，该宗地的土地房产已全部交付汕头市瑞丰房地产开发有限公司，未引发任何纠纷，被征地农民对征地补偿安置也无不同意见。鉴于宗地涉及的历史用地行为发生在2004年5月1日前，不需举行听证、办理社保审核和安排留用地。

我社于1994年未经有权批准机关批准，擅自占用土地面积23.0545亩进行建设，汕头市自然资源局潮阳分局分别于2019年7月2日、7月29日对该违法用地行为作出处罚决定：《行政处罚决定书》文号列（潮阳自然资（执法）字[2019]第391、408号），罚款金额461094元，并决定责令自行整改。截止2019年7月30日，行政处罚决定已全部办结。

五、分成情况

该项目于2017年10月28日经和平居委召开村民代表大会表决同意，并于2017年11月29日通过公开公招合作单位“汕头市瑞丰房地产开发有限公司”，由我社以收取固定方式与汕头市瑞丰房地产开发有限公司合作，我社于2017年12月1日与汕头市瑞丰房地产开发有限公司签订《合作开发合同》。项目已报经潮阳区人民政府批准同意实施“三旧”改造并列入年度“三旧”改造实施计划，批准文号:《区政府办公室关于同意和平镇和平经联社桥上洋音像市场用地实施“三旧”改造的复函》（汕潮阳府办复函[2018]299号）。

六、土地拟改造情况

根据有关规划安排，完善相关用地手续、办理集体转国有后，汕头市潮阳区人民政府拟采用协议方式供地。由我社与合作方汕头市瑞丰房地产开发有限公司合作改造，规划用途为居住用地（兼容商业用地），将用于住宅、商服用地，预计可计容建筑面积达130446.05平方米，创收可达4100万元，能有效完善该片区的居住环境，改善周边群众的生活水平。

在改造过程中如有发现文物，我社与合作方汕头市瑞丰房地产开发有限公司承诺将做好现场保护工作，并及时报告区政府及文物行政部门。

七、改造成本情况

该项目预算投入改造成本约人民币9.3396亿元，其中约3.4251亿元（约占总成本比例的37%）用于土地成本（含拆迁补偿安置款）；约4.5114亿元（约占总成本比例的48%）用于建筑及安装工程费；约1.4031亿元（约占总成本比例的15%）用于其他费用。改造过程全部资金由汕头市瑞丰房地产开发有限公司自筹解决。

项目销售总额预计约10.1亿元，毛利润为0.764亿元，毛利润率为7.5%。预计项目可上缴税费约0.41亿元。

八、建设时序

我社与合作方汕头市瑞丰房地产开发有限公司在依法取得该宗改造地块的国有建设用地使用权后，一年内开工，开工后三年内完成改造。