图：2019年1-2月商品房销售面积、房地产开发投资额、新开工面积及同比增速

一、需求：商品房销售面积同比由增转降，销售额同比增幅明显收窄

图：2012年至今商品房和住宅累计销售面积以及销售额同比增速

数据来源：CREIS中指数据，国家统计局

2019年1-2月，房地产市场小幅调整，商品房销售面积为14102万平方米，同比下降3.6%，而2018年全年为增长1.3%；销售额为12803亿元，同比增长2.8%，增幅较2018年全年收窄9.4个百分点。其中，住宅销售面积为12319万平方米，同比下降3.2%，销售额为11028亿元，同比增长4.5%；办公楼销售面积同比下降15.7%，销售额同比下降6.2%；商业营业用房销售面积同比下降13.6%，销售额同比下降9.4%。  

二、供应：商品房开发投资额同比提速增长，新开工同比增速大幅放缓

图：2012年至今累计房地产和住宅开发投资及其同比增速

数据来源：CREIS中指数据，国家统计局

房地产开发投资额同比提速增长，住宅开发投资额占比扩大。2019年1-2月，房地产开发投资额为12090亿元，同比增长11.6%，增速较2018年全年提高2.1个百分点，主要源于去年新开工快速扩容后，施工进度加快导致在建筑工程方面的投资明显回升。其中，住宅开发投资额为8711亿元，同比增长18.0%，增速较2018年全年提高4.6个百分点，占房地产开发投资的比重为72.1%，占比较2018年全年扩大1.2个百分点。

图：2012年至今房屋累计新开工和施工面积及其同比增速

数据来源：CREIS中指数据，国家统计局

新开工面积同比增速大幅回落，房屋竣工面积同比降幅小幅收窄。2019年1-2月，房屋新开工面积为1.9亿平方米，同比增长6.0%，增幅较2018年全年收窄11.2个百分点；其中，住宅新开工面积为13597万平方米，同比增长4.3%，增幅较2018年全年收窄15.4个百分点。新开工增速的快速回落一方面源于去年全年规模的快速提升透支本年开工容量，另一方面，市场销售端的调整和企业资金端的压力也削弱了房企开工积极性。房屋施工面积达67.5亿平方米，同比增长6.8%，增幅较2018年全年扩大1.6个百分点；其中，住宅施工面积为46.6亿平方米，同比增长8.3%，增幅较2018年全年扩大2.0个百分点。房屋竣工面积为12500万平方米，同比下降11.9%，降幅较2018年全年扩大4.1个百分点；其中，住宅竣工面积为8926万平方米，同比下降7.8%，降幅较2018年全年收窄0.3个百分点。

三、资金来源：房企到位资金同比增幅继续收窄，自筹资金同比由增转降

图：2012年至今开发企业到位资金同比增速及2019年1-2月各项资金来源同比增速

数据来源：CREIS中指数据，国家统计局

2019年1-2月，房地产开发企业到位资金为2.4万亿元，同比增长2.1%，增幅较2018年全年收窄4.3个百分点。具体来看，国内贷款为4976亿元，同比下降0.5%，降幅较2018年全年收窄4.4个百分点；利用外资为52亿元，同比增长328.1%；自筹资金为7279亿元，同比下降1.5%，2018年全年增长9.7%；另外，其他资金来源中，定金及预付款为7366亿元，同比增长5.6%，增幅较2018年全年收窄8.2个百分点，个人按揭贷款为3458亿元，同比增长6.5%，而2018年全年下降0.8%。房企融资压力仍存，加之销售回款也遭遇瓶颈，房企到位资金增幅持续收窄。

2019年1-2月，在开发企业各类资金来源中，国内贷款占比20.3%，较2018年全年提高5.8个百分点。自筹资金占比29.7%，较2018年全年下降3.9个百分点。利用外资占比0.2%。其他资金占比49.8%，较2018年全年下降2.1个百分点，其中，定金及预付款占比30.1%，较2018年全年下降3.3个百分点；个人按揭贷款占比14.1%，较2018年全年下降0.2个百分点。

需求方面，商品房销售延续去年调整趋势，销售面积同比小幅下降，销售额增幅明显收窄。

供应方面，房企施工进度加快，商品房开发投资额同比增速提升，但同时开工新项目积极性减弱，房屋新开工同比增速大幅回落。

资金方面，国内贷款同比仍下降，自筹资金由增转降，同时受销售调整影响，回款压力也逐渐加大，房企到位资金增幅继续收窄。

展望未来，今年两会“坚持住房居住属性”的主基调没有改变，坚持稳地价稳房价稳预期，同时注重因城施策，预计各地楼市调控政策将出现更多结构性微调，但房地产税“稳步推进”会一定程度上对冲“一城一策”后的政策优化预期，市场调整的预期难转向。在诸多因素综合作用下，预计商品房销售面积将延续小幅调整趋势，新开工将保持中低速运行。另外，考虑到两会中强调房地产金融要更加审慎，加之销售回款存压，预计未来房企资金压力依然较大，开发投资额增速将逐步放缓。