近日，金平区政府网站公示了一宗三旧改造方案，拟对大学路44号一宗工业仓储用地进行“三旧”改造，改造用地面积9108.6平方米（13.66亩）。

大学路44号“三旧”改造项目已列入汕头市2012年度“三旧”改造增补计划，为加快推进项目的改造建设，现汕头市浦江物业有限公司（下称“浦江公司”）和汕头市住宅建筑材料供应公司拟将大学路44号“三旧”改造项目作为一期进行改造，形成改造方案如下：

改造地块的基本情况

该改造地块已纳入“三旧”改造地块数据库，图斑编号为44051100394，位于大学路44号（原地址：大学路南侧龟佬塭），用地总面积9108.6平方米（13.66亩），为国有建设用地。地块东起汕头市住宅建筑工程公司 ，西至滴水巷及道路，南起汕头市正亨房地产开发有限公司，北至大学路及汕头市金平区岐山街道下岐经济联合社用地。土地权属人为汕头市住宅建筑材料供应公司，土地权属情况如下：

大学路44号土地已经确权、登记。土地权属清楚、界址明确，无争议；不存在设定抵押权、地役权问题，不存在司法查封问题。

土地利用现状情况

大学路44号改造用地现用途为工业仓储用地，为汕头市住宅建筑材料供应公司自1992年开始使用。现有旧厂房建筑面积约4200㎡，容积率0.46，企业已停产多年。

该地块2009年底前上盖物基底面积占改造项目总用地面积的比例为40%，符合省国土资源厅2009年12月31日前已建设使用,地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上的要求。

协议补偿情况

该改造地块由原土地使用权人汕头市住宅建筑材料供应公司和浦江公司合作改造。协议中约定浦江公司作为大学路44号“三旧”改造项目的开发主体，由浦江公司负责投入改造项目的全部建设资金和费用。汕头市住宅建筑材料供应公司将“三旧”合作改造的用于职工安置和解决企业债务。有关项目合作补偿按照签订的协议书执行。
截止目前，涉及合作各方对补偿及改造方式无不同意见。

土地拟改造情况

本改造项目地块由浦江公司与汕头市住宅建筑材料供应公司作为合作主体进行改造开发，根据汕头市“三旧”改造的有关规定完成报批手续后，由浦江公司作为开发主体对该宗土地进行改造。改造采用拆除重建，拆除现有建筑物4200平方米（对应前面），改造后的土地将用于绿化带、水域、住宅用地、商业用地、商务用地。

大学路44号地块规划设计条件如下：

1、用地位置：大学路44号

2、用地性质：住宅用地/商业用地/商务用地（R21/B1/B2）

3、权属用地总面积：8941.9平方米（13.413亩），
其中：绿化带、水域面积：684.6平方米（1.027亩）
实用地面积：8257.3平方米（12.386亩）

4、规划技术指标要求：
（1）、容积率：≤4.5，计容建筑面积≤37157.9。其中：住宅容积率≤3.0，住宅计容建筑面积≤24771.9平方米；商业/商务容积率≤1.5，商业/商务计容建筑面积≤12386.0平方米（不含公寓建筑）。
（2）、建筑密度：≤40%，其中：主楼≤25%
（3）、绿地率：住宅≥25%，商业商务≥20%
（4）、停车配建比例：≥20%，新建住宅停车位按100%建设充电设施或预留安装充电设施接口；
（5）、建（构）筑物海拔限高：≤105米

5、建筑间距及建筑退让用地和道路红线按《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》控制。

6、机动车出入口设置应符合《汕头经济特区道路交通安全条例》规定。

7、配套设施建设规模：各项配套设施建设规模不得小于相应括号内的建筑面积数值，单位为平方米，配电所（160）、水泵房（40）、垃圾收集间（10）、10kv开闭所（30）各一处。配套的服务设施应与项目其他建设内容同步设计、同步施工、同步验收交付使用。

8、地下空间作为配建停车和配电、配水、通信、环卫等配套设施用房使用。

9、项目设计应符合消防、环保、无障碍通行等要求，需配建物业服务用房、配电房、加压水泵房、电信接入间、垃圾收集间等各类配套设施，具体设置按有关规定和技术规范执行。项目各类管线可接周边道路市政管线。

10、配套建设廉租住房要求按照我市“三旧”改造政策执行。

11、未涉及问题，按《汕头市西港-光华片区改造控制性详细规划》、《汕头经济特区城乡规划条例》、《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》等有关法规、技术规范及我市“三旧”改造有关政策执行。

其余规划条件按照汕头市城乡规划局出具的建设用地规划条件及建设用地红线图(汕规金函〔2018〕40号)执行。根据汕府〔2018〕63号文精神，浦江公司已完成相邻汕头市住宅建筑工程公司用地的收购手续，现正在办理土地变更手续。待完成用地手续后，将与相邻汕头市金平区岐山街道下岐经济联合社的两宗边角地进行归宗，作为汕头市金平区大学路44号“三旧”改造项目二期与本期改造项目进行成片改造。

改造后的综合效益

经济效益分析：经估算，本项目建设总投资约人民币1.044亿元，总约0.1044亿元，建设水平合理，切实可行。

行业影响分析：项目地块位置为汕头市中心城区西港-光华片区，总体规划为住宅兼容公共配套服务设施功能。本项目功能定位为刚需楼盘。设计为封闭式物业管理的花园式高层居住小区，配套小区服务设施用房，为发展汕头市健康住宅和改善汕头市西港-光华片区居住环境质量而开发新建。目前，西港-光华片区改造项目开工较少，本项目的建成将提升旧城区景观生态形象，使片区环境产生巨大的聚合力，为汕头市城市空间西扩贡献一份力量。

区域经济影响分析：汕头市中心城区西北片区人口密集，环境杂乱，道路配套建设不够完善，随着市政府对西北片区改造的重视和投入的加大，配套设施将得到改善。本区居民及其希望改善居住环境能住上花园式的小区房。城市经济的不断发展，消费者对改善自身住房要求加大，商品房屋的配套设施日趋完善，并且近年竣工楼盘多数在去年以期房方式销售，存量房得到市场进一步消化，因此在空置量上基本不会产生压力，反而略有下降。项目的建成将缓解市场需求，同时项目的建成将带动周边地区服务业的发展，提供更多的就业岗位。

宏观经济影响分析：自2016年以来，汕头市销售市场平稳。该项目的建成将为市民提供更多的选择空间。

公共服务设施配建情况

按照汕规金函〔2018〕40号及省、市“三旧”改造关于公共服务设施配套的有关规定执行。

廉租住房的配建情况

根据市政府《关于印发汕头市 “三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》（汕府〔2014〕71号）的精神，本项目按照可建住宅建筑面积的1%比例在本地块按照廉租住房有关标准，配套落实廉租住房的建设任务。

改造成本与融资情况

该地块改造预算总成本约人民币1.044亿元，改造资金由浦江公司自筹。各项单元工程的内容及其成本估算如下：

建设时序

本项目自改造方案批准之日起1年申请办理供地手续，在完成供地手续之日起1年内完成工程报建手续，工程开工建设，工期3年，预计自本改造方案批准之日起5年内完成竣工验收并交付使用。