近日，金平区政府网站公示了一宗三旧改造方案，拟对金平区西河路6、7号两个厂房进行“三旧”改造，改造用地面积32062.57平方米（48.092亩）。

据了解，西河路6、7号“三旧”改造项目是汕头市“三旧”遗留项目。为加快推进项目的改造建设，现汕头市合和房地产开发有限公司（下称“合和公司”）和汕头市开关厂、汕头市农用塑料制品厂拟对西河路6、7号“三旧”改造项目进行改造，形成改造方案如下：

改造地块的基本情况

该改造地块已纳入“三旧”改造地块数据库，图斑编号为44051100240、44051100244，位于西河路6、7号，用地总面积32062.57平方米（48.092亩），全部为国有建设用地。

地块东起西河路，西至光华北四路，南起开关厂，北至开关厂北侧围墙。土地权属人为汕头市开关厂及汕头市农用塑料制品厂，土地权属情况如下：

西河路6号土地已经确权、登记。西河路7号房屋、土地已经确权、登记。两宗土地权属清楚、界址明确，无争议；不存在设定抵押权、地役权问题，不存在司法查封问题。

土地利用现状情况

西河路6号改造用地用途为工业生产用地，为汕头市开关厂自1958年开始使用。现有旧厂房建筑面积约8200平方米，容积率0.57，企业已停产多年；西河路7号改造用地现用途为工业生产用地，为汕头市农用塑料制品厂自1960年开始使用。现有旧厂房建筑面积约19771㎡，容积率1.12，企业已停产多年。

地块实景图（来源：百度地图）

该地块2009年底前上盖物基底面积占改造项目总用地面积的比例为50%，上盖物符合有关要求。

协议补偿情况

该改造地块由原土地使用权人汕头市开关厂、汕头市农用塑料制品厂与合和公司合作改造。协议中约定合和公司作为汕头市西河路6、7号“三旧”改造项目的开发主体，由合和公司负责投入改造项目的全部建设资金和费用。

汕头市开关厂、汕头市农用塑料制品厂将“三旧”合作改造的用于解决企业整体改革、职工全员安置、企业留守人员及其他相关费用等遗留问题。有关项目合作补偿按照签订的协议书执行。截止目前，涉及合作各方对补偿及改造方式无不同意见。

土地拟改造情况

本改造项目由合和公司与汕头市开关厂、汕头市农用塑料制品厂作为合作主体进行改造开发，根据汕头市“三旧”改造的有关规定完成报批手续后，由合和公司作为开发主体对2宗土地进行合并归宗，成片改造。改造采用拆除重建，拆除现有建筑物27971平方米，改造后的土地将用于公共绿地、服务设施用地、社会停车场用地、住宅用地。

西河路6号A地块规划设计条件如下：

㈠、用地位置：汕头市金平区西河路6号

㈡、总用地面积：12064.48平方米，(18.097亩）

1、实用地面积：11036.62平方米， (16.555亩）
2、道路用地面积：1027.86平方米 （1.542亩）

㈢、地块指标

地块一

⑴用地性质：公共绿地（G1）
⑵用地面积：706.36平方米（1.060亩）

用地二

⑴用地性质：社会停车场用地（S42）兼容服务设施用地（R22）
⑵用地面积：2032.92平方米（3.049亩）
⑶容积率≤2.0; 地面以上总建筑面积≤4065.84平方米（含阳台和悬挑实体面积）
⑷建筑密度≤50%
⑸绿 地 率≥20%
⑹公共停车车位≥101个
⑺建（构）筑海拔限高≤32米（包括地坪高度）

用地三

⑴用地性质：住宅用地（R21）兼容服务设施用地（R22）
⑵用地面积：8297.34平方米（12.446亩）
⑶容积率≤4.5; 地面以上总建筑面积≤37338.03平方米（含阳台和悬挑实体面积）
⑷建筑密度≤25%
⑸绿 地 率≥25%
⑹停车率≥20%
⑺建（构）筑海拔限高≤110米（包括地坪高度）
⑻配套设施建设规模，各项配套设施建设规模不得少于相应括号内的建筑面积数值，单位为平方米，配电所（400）、垃圾收集间（10）、水泵房（40）、10kv开闭所（30）。

㈣、“三旧”改造项目公共服务设施配套情况：根据《汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施配套规划实施细则（试行）》（汕府办〔2011〕47号）、市政府《文件处理表》（汕府办〔2014〕9-34号）测算本“三旧”改造项目对应配套公共服务设施用地情况，经测算，项目已按比例足额配套公共服务设施用地。

西河路6号D地块规划设计条件如下：

㈠、用地位置：汕头市金平区西河路6号

㈡、总用地面积：2377.29平方米，(3.566亩）

1、实用地面积：467.53平方米， (0.701亩）
2、道路用地面积：1909.76平方米 （2.865亩）

㈢、地块指标

地块一
⑴用地性质：住宅用地（R21）兼容服务设施用地（R22）
⑵用地面积：416.25平方米（0.624亩）
⑶容积率≤4.5; 地面以上总建筑面积≤1873.13平方米（含阳台和悬挑实体面积）
⑷建筑密度≤25%
⑸绿 地 率≥25%
⑹停车率≥20%
⑺建（构）筑海拔限高≤110米（包括地坪高度）
⑻建设用地面积较小，在条件允许的情况下，应与周边地块统一规划、统一建设

用地二
⑴用地性质：住宅用地（R21）兼容服务设施用地（R22）
⑵用地面积：51.28平方米（0.077亩）
⑶容积率≤4.5; 地面以上总建筑面积≤230.76平方（含阳台和悬挑实体面积）
⑷建筑密度≤25%
⑸绿 地 率≥25%
⑹停车率≥20%
⑺建（构）筑海拔限高≤110米（包括地坪高度）
⑻建设用地面积较小，在条件允许的情况下，应与周边地块统一规划、统一建设

㈣、“三旧”改造项目公共服务设施配套情况：根据《汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施配套规划实施细则（试行）》（汕府办〔2011〕47号）、市政府《文件处理表》（汕府办〔2014〕9-34号）测算本“三旧”改造项目对应配套公共服务设施用地情况，经测算，项目已按比例足额配套公共服务设施用地。

西河路7号地块规划设计条件如下：

㈠、用地位置：汕头市金平区西河路7号

㈡、总用地面积（原产权范围面积）：17620.8平方米，(26.429亩）

1、实用地面积：14709.3平方米， (22.062亩）
2、道路用地面积：2911.5平方米 （4.367亩）

㈢、地块指标

地块一
⑴用地性质：公共绿地（G1）
⑵用地面积：1030.3平方米（1.545亩）
⑶绿 地 率≥80%

用地二
⑴用地性质：服务设施用地（R22）
⑵用地面积：2314.9平方米（3.472亩）
⑶容积率≤2.0; 地面以上总建筑面积≤4629.8平方米（含阳台和悬挑实体面积）
⑷建筑密度≤30%
⑸绿 地 率≥30%
⑹停 车 率≥15%
⑺建筑高度≤24米（包括地坪高度）

用地三
⑴用地性质：住宅用地（R21）
⑵用地面积：11364.1平方米（17.046亩）
⑶容积率≤4.5; 地面以上总建筑面积≤51138.4平方米（含阳台和悬挑实体面积）
⑷建筑密度≤25%
⑸绿 地 率≥30%
⑹停 车 率≥20%
⑺建筑高度≤100米（包括地坪高度）
其余规划条件按照汕头市城乡规划局出具2宗地块的建设用地规划条件及建设用地红线图(汕规金函〔2015〕43号及汕规金函〔2016〕100号)执行。

改造后的综合效益

经济效益分析：经估算，本项目建设总投资约人民币3.614亿元，总约0.3614亿元，建设水平合理，切实可行。

行业影响分析：项目地块位置为汕头市中心城区西港-光华片区，总体规划为住宅兼容公共配套服务设施功能。本项目功能定位为刚需楼盘。设计为封闭式物业管理的花园式高层居住小区，配套小区服务设施用房，为发展汕头市健康住宅和改善汕头市西港-光华片区居住环境质量而开发新建。目前，西港-光华片区改造项目开工较少，本项目的建成将提升旧城区景观生态形象，使片区环境产生巨大的聚合力，为汕头市城市空间西扩贡献一份力量。

西港-光华(内港河片区)控规

区域经济影响分析：汕头市中心城区西北片区人口密集，环境杂乱，道路配套建设不够完善，随着市政府对西北片区改造的重视和投入的加大，配套设施将得到改善。本区居民及其希望改善居住环境能住上花园式的小区房。城市经济的不断发展，消费者对改善自身住房要求加大，商品房屋的配套设施日趋完善，并且近年竣工楼盘多数在去年以期房方式销售，存量房得到市场进一步消化，因此在空置量上基本不会产生压力，反而略有下降。项目的建成将缓解市场需求，同时项目的建成将带动周边地区服务业的发展，提供更多的就业岗位。

宏观经济影响分析：自2016年以来，汕头市销售市场平稳。该项目的建成将为市民提供更多的选择空间。

公共服务设施配建情况

按照汕规金函〔2015〕43号及汕规金函〔2016〕100号的要求，同步配套建设公共服务设施。

廉租住房的配建情况

根据市政府《关于印发汕头市 “三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》（汕府〔2014〕71号）的精神，本项目按照可建住宅建筑面积的1%比例配套廉租住房，向市房产管理部门认购廉租住房房源落实配套任务。

改造成本与融资情况

该地块改造预算总成本约人民币3.614亿元，各项单元工程的内容及其成本估算如下，改造资金由合和公司自筹。

建设时序

本项目自改造方案批准之日起1年申请办理供地手续，在完成供地手续之日起1年内完成工程报建手续，工程开工建设，工期3年，预计自本改造方案批准之日起5年内完成竣工验收并交付使用。