8月27日，备受瞩目的《民法典各分编（草案）》首次提请人大常委会审议。其中物权编草案专门规定了“居住权”，并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出原则性规定。

律师王龙国对《每日经济新闻》记者指出，以前因为对住宅建设用地使用权期间届满续期问题没有规定如何处理，社会上针对该问题的讨论很多，现在通过法律规定的形式明确表明期满后可以自动续期。也有业内人士表示，住宅建设用地使用权自动续期也意味着具备了征收房产税的基础。

住宅用地使用权到期自动续期

记者注意到，民法典物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题，先作一个原则性规定。草案规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

律师王龙国指出，“居住权”和“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的提法以前没有，属于新增内容，因此无法和以前的规定作简单对比。如果简单理解，以前提的是所有权和使用权，其中，“所有权”包括“占有”“使用”“”“处分”四项权能。住宅建设用地使用期届满后，以前因为没有规定如何处理，社会针对该问题的讨论很多，现在通过法律规定的形式明确表明期满后可以自动续期。

有业内人士表示，住宅建设用地使用权自动续期的规定出台或意味着房产税的加速落地。同策咨询研究部总监张宏伟表示，一般房产税征收基于房产属性与私有财产，私有财产是没有期限限制的，现行规定住宅的土地使用权是70年，所以说住宅建设用地使用权自动续期也意味着具备了征收房产税的基础。

有专业人士则认为，土地使用权自动续期与征收房产税之间没有直接联系。业内专家表示，对于土地使用权续租的内容，其实过去强调的就是所谓“70年产权”的概念。从规定来看，自动续期的政策思路很明确，同时是否要付费这一点，也提到了“或者减免”的概念。类似规定，一方面是有助于破解部分土地到期后续期困难的问题，另一方面也给予了不动产相关部门一个新的思考，即研究续期续费问题，进而促进土地市场和住房市场的健康发展。

自动续期暂未明确收费问题

中国政法大学国土资源法律研究中心主任、中国地质大学特聘教授李显冬表示，此次民法典物权编草案的表述在原来《物权法》及《城市房地产管理法》的基础上有所突破，但也有所保留。在李显冬看来，“物权编草案中的提法首次明确期限届满是要交费的，但是交多少，怎么交还没有说明。”

李显冬指出，此前《物权法》第149条只明确：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但是没有提及续期是否需要缴纳费用。在业内人士看来，即便住宅建设用地使用权期间届满后续期收费，也会在老百姓承受的范围内，民主政体的法律一般都保护多数人的利益。

中央财经大学法学院院长尹飞认为，住宅建设用地使用权续期届满怎么办一直是民意关注的热点，此次民法典物权编草案中只是做了原则性规定，给了行政法规一个授权。从目前的表述来看，原则上住宅建设用地使用权届满续期还是会收费，并不是无偿、无条件续期。但是也不排除后续结合房产税等进行减免。

苏州大学王健法学院副教授程雪阳表示，“原则上要收费，但是对于特殊的房屋可以减免收费”。关键在于对特殊方案的理解和界定，比如，很多学者认为，对于生存保障范围内的房屋应当免于再次收费，对于投资类的房屋应当再次收费。全部免于征收肯定是不合适的。

程雪阳指出，此次民法典草案只是做了原则性规定，具体的规则依赖于未来相关法律和行政法规的界定。因为到底怎么收，哪些可以减免，不仅是个法律问题，更重要的是一个经济问题，要考虑到时候国家的财政收入，经济发展形势、居民的房屋拥有率等诸多因素。

首次提出“居住权”

民法典物权编草案专门规定了“居住权”：居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。据介绍，规定居住权是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

业内专家对《每日经济新闻》记者表示，从“居住权”的规定来看，其明确给予了界定，强调了合同约定的契约精神。类似规定有助于未来在三个领域实现更好的保障，包括租赁权、住房保障权、以房养老居住权等方面。后续在租赁住房、保障房和以房养老等项目上，落地可能性很大，也能够实现人人都支持此类新市场的改革和发展。

王龙国指出，现在新提的“居住权”包括“占有”“使用”两项权能。居住权就是为了解决现在社会上没有房屋但又需要居住的这部分人的问题，这些人虽然没有房屋产权，但他们因为合同约定或其他原因而居住在某个房屋里，法律要规定他们有居住的权利，否则，这部分人将没有合法的居住场所。

《每日经济新闻》记者还注意到，此次提请人大常委会会议审议的《民法典各分编（草案）》增加了住房承租人的优先承租权制度。为落实党中央提出的建立租购同权住房市场的要求，保护承租人利益，促进住房租赁市场健康发展，草案增加了住房承租人的优先承租权制度。草案第五百二十五条第二款规定：“租赁期间届满，住房承租人享有以同等条件优先承租的权利”。

对此，李文杰在接受记者采访时表示：“世界上其他国家对承租权的表述也是类似的，过去我们国家已经有优先承租权的规定，而这次是写入民法典。”

专业分析师指出：“在实际操作过程中，优先承租权并不会对下一个租期的租金有强制性约束，所以这项规定对租金上涨的影响有限。”

资料来源：每日经济新闻、澎湃新闻