7月6日，汕头市住房公积金管理中心发布《关于住房公积金支持我市房地产市场发展有关问题的意见》（下称「意见」），对我市实施已久的部分住房公积金提取、个贷政策措施进行「微调」，并7月9日正式实施，有效期至2023年7月8日。不同于以往的“小修小改”，这一次的调整来得有点“猛”。那么新政策相较于过去的政策究竟有何不同呢？是不是预示着汕头的房价要降了？我们还是先来看一下通知的具体内容吧。

一、申请住房公积金个人住房贷款，必须是连续足额缴存住房公积金12个月（含）以上的在缴职工；

二、个人贷款额度公式调整为：个人贷款额度=公积金账户当前余额+当前月缴存额×当前至法定退休年龄总月数× 缴存调节系数。其中“公积金账户当前余额”以职工贷款前一年内账户余额计算；“缴存调节系数”由住房公积金管理中心依据国家政策、存量资金等因素调整确定。

三、启用根据缴存时间制定可贷额度：缴存时间1年（含）-2年的，贷款额 10万元；2年（含）-3年的，贷款额 15万元；3年（含）-4年的，贷款额 25万元；4年（含）-5年的，贷款额 35万元；5年（含）以上的，贷款额40万元。

四、夫妻双方可贷额度可合并计算，合并后总的可贷额度不能超过各人缴存时间档次贷款额度之和；对非配偶关系的，分别计算可贷额度；两人或两人以上缴存职工同时申请贷款的，同一笔贷款贷款额度合计不超过七十万元。

五、取消职工直系亲属（父母、子女）购买自住住房可提取住房公积金的规定；取消职工家庭物业管理费可提取住房公积金的规定。

六、把职工及配偶购买、建造、翻建、大修自住住房三年内可以提取住房公积金的规定调整为一年内可以提取。

七、房龄二十五年内（含）的二手房，方可办理住房公积金贷款。

八、缴存职工购买2007年4月30日至2012年8月16日期间取得《建设工程规划许可证》、涉及“一房多证”的商品住房（实际使用功能为一套住 房，目前已合证为一本《不动产权证书》的商品住房），当时申请办理住房公积金贷款购房时，已办理上述商品住宅相应住房公积金贷款的，可再次办理住房公积金 贷款。

九、原已统一审批的公积金个贷合同，在轮候公积金放款过程，自愿改为“公转商”方式贷款的，其贷款额度按原审批时点政策执行。

十、住房公积金贷款受托银行要及时受理职工住房公积金贷款申请和办理相关委托贷款手续，要加大对我市“公转商”贴息贷款的支持力度，争取“公转商”贷款利率优惠，切实降低市住房公积金管理中心“公转商”贴息成本。市住房公积金管理中心要加强对各受托银行的考核，对不认真履行委贷事项的，应扣减贷款手续费；情节严重的，可暂停或上报市住房公积金管委会取消住房公积金业务办理资格。

一、新政收紧：倾向解决刚需 打击部分炒房投机行为

首先，此次公积金新政策较之前有明显的收紧趋势，并且此次政策更倾向于解决刚需购房需求，将住房公积金贷款连续缴存年限的条件恢复为2014年10月份以前的条件，即：申请住房公积金个人住房贷款，必须是连续足额缴存住房公积金12个月（含）以上的在缴职工，打击了部分炒房投机行为。

二、汕头住房公积金压力大大：坚持“房住不炒”的基调 缓解资金压力

其次，取消职工直系亲属（父母、子女）购买自住住房可提取住房公积金和取消职工家庭物业管理费可提取住房公积金的规定，随着近年来房地产市场的不断升温，缴存职工购房需求大幅提高，住房公积金提取和贷款连年保持在高位增长，住房公积金流动性不足的矛盾越来越突出，住房公积 金资金流动性风险已经显现。2016年以来，公积金贷款及购房提取均出现爆发性增长，连续两年净减少资金池”资金34.81亿元。截至2017年12月底，我市住房公积金存量资金仅11.03亿元。

提取资金与归集资金自去年5月起基本持平，住房公积金“公转商”贴息贷款业务并未能很好的缓解情况。汕头市住房公积金管理 在《意见解读》中坦言，我市住房公积金个贷率89.08%，我市住房公积金资金已进入流动性风险警戒线，住房公积金贷款资金保障压力越来越大，甚至难以为继，将带来对职工权益的损害和市场稳定持续发展的影响。

其实说白了，公积金金库吃紧，池子里的钱不够用了。毕竟，大家都跑去买房，房价飙升的同时，公积金的需求也与日俱增。加之公积金要比商业贷款节约很多的购房成本，所以大家都喜欢使用公积金，导致公积金贷款申请量过大。此次调整，一方面是在坚持“房住不炒”的基调，另一方面也是在缓解公积金的资金压力。

新政出台，购房者VS开发商 谁受影响大？

购房者：刚需是否真的"苦上加苦"？

先说购房者，表面上看是为了解决刚需需求，然而刚需客群也要受影响，这个刚需客群其实就是目前的市场的购房主力，原本在高房价的压力下，公积金就是他们买房的重要帮手，目前来说政策收紧后，会导致这群购房群体的购房需求和热情被打压。但也并非是坏事，因为之前使用公积金的除了刚需客群也有改善客群，这种一刀切的政策落下来以后，只是刚需客群受影响更大些。

正常情况下，公积金从提出申请、审批、到正式发放，大概需要半年时间，占用时间成本很高。因此其实不受到开发商的欢迎，在开发商的付款组合优惠中，一次性付款折扣多，其次是银行贷款，再其次才是公积金贷款。此次政策调整后后，有可能出现一种情况，即今年下半年如果购房者采取公积金的的贷款方式购房，整个流程肯定会超过半年，甚至一年也不能发放贷款。公积金贷款审批时间的延长，令一些消费者面对一些优质房源因不能一次性付款而失去购买机会。

开发商：矛盾相加 房子好不好卖看市场后续反应

开发商的话，应该是比较矛盾的，一方面他们要考虑购房者的反应，毕竟买房自住的“刚需”群体是主力，但另一方面，公积金回款慢，会影响到房企资金周转。其实，从市场目前的情况来看，虽然房企并不会明确拒绝公积金，但或多或少更愿意或者鼓励全款或者商贷，而新政对于开发商会产生何种影响，其实主要还是看市场需求的变动。

会终反馈到房企供给端，也就是需求下降，同比的房企推新入市的速度也会减缓，在当前的市场情况下，主动权始终掌握在房企手中，政策出了，自然他们也有对策。反过来，如果购房需求并没有太大变化，购房者通过适当增加商贷来保证自己的购房需求，其结果就是，房企回款速度加快，房子更好卖了。

而对于通过适当增加商贷来保证自己的购房需求这一点，我们也可以在此次的新政中看到相关信息，便是『加大对我市“公转商”贴息贷款的支持力度，争取“公转商”贷款利率优惠』，因此，也不排除会有一部分购房者进行「公转商」去保证自己的购房需求。而购房者的买房成本增加了，理想化情况下也能将所谓的“炒房客”地挤出市场。

公积金政策收紧 房价真的会降？

有人说，此次公积金政策收紧，房价一定会降，毕竟许多人都更愿意通过公积金贷款买房。也有人说，公积金新政犹如隔靴瘙痒，对于房价下降起不到一点作用，其实由于公积金贷款、放款速度较慢，以及一些楼盘拒绝购房者使用公积金贷款等原因，因此部分购房者推荐贷款方式还是商业贷款，因此公积金的收紧对于汕头房价的影响应不会太大。

而此次公积金政策的调整，其实也就是公积金资金紧张，需要适当收紧，算是根据市场形势的适时调整，每隔一段时间都有，只是此次给人预警时间稍断，同时取消了2项提取，因此给人感觉就是一下收紧了，可以看作是常规操作中的“意外”之举。当然，复杂地理解就是，职能部门对于市场的调控可以很深入而精准的，如果是要持续性对市场进行调控的话，就要看下一步职能部门还会有什么动作么？如果没有，这个政策，也就是公积金的“正常操作”。

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