2017年房地产市场呈现出“冰火两重天”的奇特现象，一方面，受各地严厉调控影响，商品房销售额累计增速回落20.3个百分点。而另一方面，大型房企销售业绩却屡破纪录。去年，房地产行业销售业绩前三甲均突破5000亿元关口，碧桂园以5500.1亿元的销售额首次登上行业的宝座，万科、恒大紧随其后，行业格局发生巨大变化。

2017年，千亿房企相比2016年增加了6家，截至目前，房地产行业已有17家房企规模超过1000亿元，合计销售额达到40611亿元，按照国家统计局新的公布的2017年商品房销售额133701亿计算，17家千亿房企的市场份额已经达到30.37%。从增速上看，17家千亿房企中有10家房企同比增速超过40%。龙湖地产、新城控股、招商蛇口、旭辉集团、世茂房地产和泰禾集团2016年销售额还处于百强房企之列，2017年，这五家企业迎来业绩爆发，正式跻身千亿房企之列。

实际上，除了现在已经突破千亿的房企，自去年以来，多数百亿房企都制定了一个千亿小目标。对于未来房企格局发展，业内认为，从当前市场发展和房企规模来看，房地产市场的发展空间仍然巨大，未来，房地产行业千亿房企的数量还会继续增加。

泰禾、融创领涨千亿房企

在已有的17家房企中，有15家房企超额完成年初制定的销售目标。

其中，绿城中国在年初制定了900亿元销售目标，实际上，2017年完成了1457.1亿元业绩，超过既定销售目标61.9%；金地集团在2016年就已经突破千亿，但在年初出于保守考虑，将目标定为不低于2016年，2017年金地集团实际完成销售额1403.2亿元，同比增长39.44%。

在大部分千亿房企完成目标的同时，也有两家企业未完成销售目标，这两家企业分别为中海地产和绿地控股。

绿地控股2017年的销售目标是较2016年增加20%，即3060亿元，2017年实际完成了3042.1亿元，虽然未完成目标，但离目标仅有一步之遥。

中海地产则与年初制定的目标相距甚远。公开资料显示，在今年年初，中海内部表示要调整打法和套路，巩固并提升传统住宅领域的市场份额与行业地位，要实现“4个一线城市年销售额300亿以上、17家地区公司年销售额100亿以上，17个城市平均销售额超过50亿元”，以此推算，中海2017年的销售目标在2900亿元左右。实际上，中海去年一年完成的销售额为2013.7亿元，距离目标还有近900亿元的差距。

抓住三四线城市布局机遇

中房智库研究员通过观察和分析这17家千亿房企销售规模、城市布局以及货值储备等方面数据发现，这些千亿级别的房企在一定程度上具备一些共性。

2017年，无论是房企销售还是拿地，三四线城市开始崭露头角。一方面，在“因城施策”的调控下，一二线城市楼市不断降温；另一方面，一二线城市土地成本飙涨也促使开发商暂时避开一二线城市，三四线城市在这种市场环境下逆势崛起。

上海中原市场分析师卢文曦称，2017年的千亿房企共性之一即都是环热点城市边上的三、四线城市布局很厉害，特别是靠近长三角、珠三角及北京周边城市群的三四线城市成交出现较大增长，2017年恰好是三、四线城市超常发挥的时期，这些房企正好抓住这波行情。

前三甲房企中，碧桂园不用多说，主场就是三四线城市，有碧桂园所在的三四线城市，竞品基本没有优势，可见碧桂园对三四线城市的精准把握。但是，随着规模的扩张，碧桂园的业务已经不局限于三四线城市，2017年，碧桂园的业务可谓一二三四线城市全面开花，标准化、快速复制的产品模式，也助推碧桂园登顶行业老大的位子。

恒大地产土地储备变化也能体现其对三四线城市市场的重视。财报显示，2016年恒大一二线城市项目数量占比52.2%，三四线城市占比47.8%，而截至2017年11月，恒大一二线城市新增土地储备合计占比30.7%，三四线城市新增土地储备占比69.3%。三四线城市中莱阳、徐州、沧州和佛山新增土地储备规模。

万科的情况与三甲中另外两家有所区别，万科是在均衡发展中侧重重点城市发展，“对于万科来说，其品牌优势是其业绩增长的保证。”业内表示。

相比碧桂园和恒大，一些重金布局一二线城市的开发商在2017年也开始绕道三四线城市补仓，比如融创。融创一开始的城市布局原则即是一二线核心城市，但自去年开始，融创开始在弱二线和三四线城市布局。在进入武汉之后，融创董事会主席孙宏斌还点赞了西安、杭州、海南以及广深、西南区域，正是这些区域，保证了融创2017年的业绩。

据统计，去年从5月底到6月初，除了碧桂园、恒大、融创、还包括华润、保利等品牌房企，均在三四线城市有大手笔投入，而且取得的土地溢价率水平都不算低。

土地储备助力业绩爆发

如果说在城市布局上，选择比努力更重要，那么在拿地方面，千亿房企根本不需要犹豫，积极拿地，保证土地储备充足才能保障后续业绩的增长。

纵观千亿房企的土地货值储备可以发现，新增土地货值排名靠前的房企基本就是销售业绩排名靠前的房企。

根据某机构发布的2017年前11月房地产企业新增货值排行榜显示，融创、碧桂园、恒大、万科分别位列前四，而在销售排行榜上，这四家企业也包揽了前四名。

其中，碧桂园2017年前11月获取了9944亿元的新增土地货值，恒大的新增货值达到8412亿元，万科达到5637亿元。让业界刮目相看的是融创。2017年，融创成为补仓规模的房企，除了在城市布局上前瞻性地布局了弱二线和三四线城市，融创大规模的并购也使其获取了1.44万亿元的新增土地货值。

在千亿房企中，老牌房企保利新增货值4843亿元，中海新增3320亿元，均表现出发力的态势。龙湖不仅在销售业绩上相比2016年新上一个台阶，在新增货值方面也跻身前十，为2605亿元。

在2017年拿地面积上，碧桂园以7079万平方米领衔排行榜，融创紧随其后，拿地面积为6679万平方米，恒大和万科分别以5330万平方米和2812万平方米的拿地面积位列第三名和第四名。

民企更具竞争力

不难发现，在现有的17家千亿房企中，仅有绿地控股、保利地产、华润置地和招商蛇口是国企央企，剩下13家房企均为民营企业或混合所有制企业。

国有控股型地产公司和民营控股型地产公司的差距，直观的便是体现于增长速度，尤其2016年以恒大、碧桂园、融创为代表的民营房企式增长，将一线阵营中原来排名靠前的绿地、中海、保利甩到身后，在一定程度上放大了两大阵营之间的差距。

对此，一位业内专家对中房智库研究员表示，一般来说，国企在拿地方面相比民企更具有优势，但放开市场竞争，民企其实更具有竞争力，因为国企在一些事情上会有一些限制，民企的发挥空间更大。

※本文转自中国房地产报