近日，周厝塭经联社“三旧”（旧村）东片区合作改造方案在龙湖区政府网站进行公示，该改造项目将由国瑞地产进行改造开发。

改造用地基本情况

改造地块位于汕头市东偏北地区，泰山路东侧周厝塭旧村庄东片区。用地面积100亩，为权属完整的旧村居宅基地。改造涉及的房屋未办房产证，不存在抵押、查封等情况。

地块位置示意图

改造用地现状

改造用地现在为周厝塭村民的村居宅基地，总占地面积6.67公顷（折合99.98亩）建筑物面积约4.1万平方米，该片用地不存在需要完善征收手续的土地。

地块现状

土地拟改造情况

在周厝塭经联社完成该片区村民的旧居宅基地转为国有建设用地后，由汕头市国瑞房地产开发有限公司与周厝塭经联社合作开发，改造后土地用途为居住兼商业用地。改造项目的公共配套及保障性住房按照“三旧”改造有关规定异地建设或配建。

（一）地块规划设计条件如下：

1. 用地位置：

汕头市龙湖区韶山路东侧周厝塭旧村东片区（东至汕汾高速公路、西至泰山路、南至辛厝寮、北至周厝塭社区居委辖区农田保护区界线）。

2.用地性质：D-2-08：公共服务设施用地（R22）。D-2-09：二类住宅用地，兼容公共服务设施用地（R21，兼容R22）。

3.产权用地面积：66654.37平方米（99.982亩），实用地面积66654.37平方米（99.982亩），其中D-2-08面积8637.15平方米（12.956亩）；D-2-09面积：58014.53平方米（87.022亩），可设置建筑面积不大于7200平方米的沿街商业。道路用地面积：2.69平方米（0.004亩）

4.规划设计主要指标

（1）容积率

①D-2-08：容积率≤2.0，地面以上计容建筑面积≤17274.30平方米；②D-2-09：1.0<容积率≤2.0，58014.53<地面以上计容建筑面积≤145036.33平方米；③各地块地面以上建筑面积包括悬挑阳台及实体面积不包括按规定可免于计容的架空活动层等面积。

（2）建筑密度：D-2-08≤35%，D-2-09≤30%。

（3）绿地率：≥25%，其中：D-2-09地块内需配置不小于3700平方米的集中绿地。

（4）停车率：配建停车位及特殊车位设置应根据交通影响分析结果确定，同时，住宅用地按100%建设充电设施或预留安装充电设施接口。

（5）建（构）筑物海拔限高：D-2-08:24米。D-2-09：20-45米，各建筑物具体设计高度应满足空军及民航的机场净空保护具体要求。

项目总平面图

5.配套设施

①D-2-08：需配建中学，独立占地。具体按照《汕头市龙湖区夏桂埔-周厝塭片区控制性详细规划》要求执行。

②D-2-09：地块需配建文体设施用房、配电室、垃圾收集间、水泵房、物业管理用房，其中文体设施用房具体按照汕规（2018）40号文执行。垃圾收集间按服务半径不大于70m设置，每座建筑面积不小于10㎡/座控制，同时满足垃圾分类收集的要求，独立设置或结合建筑设置。

③项目其他设施依据有关法规、规范，按照应配尽配的原则进行配套建设。建设要求规划区采用整体建设、统一配套的原则，本规划公共服务设施应与项目开发同时设计、同时施工、同时投入使用。按比例划留的公共服务设施用地不得兼容住宅，规划中学、小学和幼儿园用地应确保独立占地。

（二）改造后的综合效益

经济效益分析：经估算，本项目可建建设面积约为14.5万平方米，需拆迁旧村居建筑面积4.1万平方米，总投资约人民币7.85亿元。总毛利润0.72亿元，建设水平合理，其实可行。

行业影响分析：该项目地块是目前汕头市东北区较繁华的住宅、商业地段。该项目功能定位为若干个封闭式物业管理的花园式小高层居住组团，沿街配套部分商业用房，配套建设中、小学、幼儿园、居委会、储蓄所、大型超市、肉菜市场等，为发展汕头市小康型健康住宅和改善汕头市东北片区居民居住环境质量而开发新建。该项目的成功建设必将促进汕头房地产市场的发展。

效果图

区域经济影响分析：汕头市中心城区人口密集，房源紧缺，供求关系互动明显，随着经济的不断发展，消费者对中高档住房需求加大，商品房屋的配套设施日趋完善，由于2018年竣工的楼盘多数在去年以期房方式销售，存量房得到市场进一步消化，因此在空置量上基本不会产生压力，反而略有下降。项目的建成将缓解市场需求，同时项目的建成将带动周边地区服务业的发展，提供更多的就业岗位。

宏观经济影响分析：自2017年以来，汕头市销售市场出现积极信号，呈逐步走强趋势。该项目的建成将为本市市民，揭阳、潮州等周边地区及回乡创业者提供更多的选择空间。

改造成本与融资情况

该地块改造预算总成本约人民币7.85亿元，改造资金由汕头市国瑞房地产开发有限公司自筹。

建设时序

该项目改造预计2019年10月开工，工期3-5年，分期分批拆迁、建设、交付使用，预计2024年9月全部完成项目的建设，竣工验收并交付使用。

公共服务设施配建情况

根据项目规划建设要求，同步配套建设片区配套服务设施。根据汕头市政府汕府（2014）71号《关于印发汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》的精神，本项目按照可建住房建筑面积的1%比例配套廉租住房，竣工验收后移交给市房产管理部门。