近日，金湖路68号、金湖桥南面韩江旁“三旧”改造方案正在金平政务网进行公示，改造房企为汕头市汇联房地产开发有限公司（以下简称汇联公司）。

金湖路68号、金湖桥南面韩江旁用地

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该改造地块已纳入“三旧”改造地块数据库，图斑编号为44051100255、44051100262、44051100293，位于金湖路68号、金湖桥南面韩江旁，总用地面积9320.91平方米（13.98亩），全部为国有建设用地。其中，金湖路68号四至范围：东至汕樟路82、84号，西至市玻璃厂用地、金湖路66号，南至玻璃厂用地，北至金湖路；金湖桥南面韩江旁用地四至范围：东至市玻璃厂用地，西至韩江堤，南至市玻璃厂用地，北至汕头市金平区金砂街道金砂经济联合社用地。土地权属情况如下：

金湖路68号土地、房产已经确权、登记；金湖路南面韩江旁土地、房产已经确权、登记。两宗土地权属清楚、界址明确，无争议；不存在设定抵押权、地役权问题，不存在司法查封问题。

该地块位于金砂侨社片“三旧”项目一侧，未来或将与金砂侨社片“三旧”片区一同开发。金砂侨社 “三旧”改造项目位于汕樟路与金湖路交界处西南角，目前该地块已经出具规划条件的包括汕樟路76、82、84号，总用地面积合计20221.24㎡（约30.33亩）。

根据金砂侨社片“三旧”改造方案，金平区政府批准的《合作建房合同》,“如本合作主体的一方实现对相邻地块进行收购或合作后，可以与本项目地块整合成片改造”的精神，汇联公司既是本项目的改造主体，也是金砂侨社片“三旧”改造项目的主体，本项目和金砂侨社片“三旧”改造项目在规划条件总体经济指标满足的条件下，确保整体性规划合理和综合利用，各栋距和周边退线按照合并地块总体规划满足规范要求，实现地下室、园区互连互通和统一管理，各地块原配套合并后综合平衡满足总地块要求，以便达到成片三旧改造的要求。

土地利用现状情况

金湖路68号、金湖桥南面韩江旁用地现用途为旧厂房，大部分建筑物建于上世纪80年代。该地块上盖建筑物面积6695.27平方米，容积率约0.72。地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上。由于经营不善，原厂房已停产多年。该地块上原有的楼房建筑物同周边城市规划不协调，已不符合城市规划要求，为更好的利用土地资源，提高土地节约集约利用，改善居住环境，提升区域价值，故对上述用地连同已报批的金砂侨社片“三旧”改造项目成片整体进行改造。

协议补偿情况

该改造地块由原土地使用权人自行改造，改造地块已完善用地手续，不涉及协议补偿及违法用地处罚问题。

土地拟改造情况

本改造项目由土地原使用权人“汇联公司”根据汕头市“三旧”改造的有关规定完成报批手续后自行进行改造开发，改造采用拆除重建，拆除现有建筑物6695.27平方米，改造后的土地将用于二类住宅、公共绿地用地。

金湖路68号、金湖路南面韩江旁“三旧”改造项目建设用地规划条件如下：

1、用地位置：金湖路68号

2、用地性质：二类住宅用地（R21）

3、实用地面积：6230.44平方米（9.346亩）

4、规划技术指标要求：

（1）容积率：容积率≤4.5，计容建筑面积≤28036.98平方米

（2）建筑密度：≤25%

（3）绿地率：≥25%

（4）停车配建比例：≥25%，新建住宅停车位按100%建设充电设施或预留安装充电设施接口；

（5）建筑限高：≤90米

金湖路68号、金湖路南面韩江旁“三旧”改造项目公益性用地规划条件如下：

1、用地位置：金湖路68号、金湖桥南面韩江旁

2、用地性质：公共绿地、城市道路用地（G12、S1）

3、公共绿地用地面积：2742.36平方米（4.114亩）

城市道路用地面积：348.11平方米（0.522亩）

改造后的综合效益

经济效益分析：经估算，本项目建设总投资约人民币1.2亿元，总1200万元，建设水平合理，切实可行。

行业影响分析：项目地块位置为汕头市区总体规划的居住建筑功能区的范围内，其建设符合城市规划要求；项目功能定位为二类住宅、公共绿地用地，主要为改善区域环境、提升片区档次而开发，将促进周边辖区房地产行业的发展。

区域经济影响分析：汕头中心城区人口密集，房源紧缺，随着经济的不断发展，商品房的配套设施需求日趋强烈，项目的建成将进一步改善区域环境，美化城市景观，提升片区档次，同时完善周边公共配套，盘活地块土地资源，提高经济效益，有效提升片区价值。

公益性用地移交情况按照汕规金函【2018】282号的要求执行。

廉租住房的配建情况

根据市政府《关于印发汕头市 “三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》（汕府〔2014〕71号）的精神，本项目按照可建住宅建筑面积的1%比例配套廉租住房，向市房产管理部门认购廉租住房房源落实配套任务。

改造成本与融资情况

该地块改造预算总成本约人民币12000万元，改造资金由汇联公司自筹，各项单元工程的内容及其成本估算如下：

改造地块自本改造方案获批之日起1年内申请办理供地手续，在完成供地手续之日起1年内完成报建手续，工程开工建设，工期3年，预计自本改造方案批准之日起5年内完成竣工验收并投入使用。

资料来源：金平区政务网，整理：汕头房天下