现在的楼市对于这两类人来说称得上”煎熬“。

一是没买房的人；

二是拿了高价地的开发商。

如果说在去年之后，汕头楼市是购买力的游乐场，那么在市场过热，首套房贷利率上调，公积金贷款缓慢的客观条件下，汕头的购房真实需求又是如何，到底有没有被透支？

对刚需而言就现阶段，还是入手的时机吗？2018年正是汕头楼市高价地项目集中入市的年份，它们的境况又将如何呢？

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高价地境况“很尴尬”

汕头土地市场受关注，应该从2016年说起，汕头创文行动开展得如火如荼，随着汕头城市面貌发生变化的同时，汕头成为了房企的入驻目标，强烈的外溢性投资推波助澜，把汕头“洼地”炒上了天。

曾几何时，土地市场是一片激烈的战场，即便土地价格不断创新高，地理位置也逐渐远离中心城区，各大房企也不惜高价拿地“豪赌明天”。

而今，楼市到了这一步，市场反转的剧情已愈发明显，“开盘售罄”难再现，部分去化程度可见一斑。

之前人们担忧高地价项目入市会导致房价呈喷射式的上涨，在今年入市的情况看来，首套房贷利率上调、公积金贷款缓慢等条件下推导出的房价刻度显然失灵。

大概可以从两个方面，来理解这种不乐观：

个，是他们拿地的楼面价比后期的高；

第二个，有些楼盘开盘价仅比楼面价高出一些。

据了解，2016-2018年以来，各片区的多个高价地块，目前仍处于销售相对停滞的阶段，高溢价率地块迟迟未入市或对房企现金流造成重压。

这些高成本项目对房企来说，俨然是一把“双刃剑”。

譬如龙光的御海尚品，当时拿地的楼面价10641元/㎡，今年7、8月份的时候，项目被爆出吹风价仅11000元/㎡起，接近于地块的楼面价。而去年高价拿地的金亨利地块，御海天韵地块，至今还毫无动静。南滨的悦水湾5园，当时拿地楼面价10053元/㎡，但是项目的吹风价也就在13000元/㎡起，拿地的成本高了，但是售价也与周边项目保持在同个水准。

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水分挤出后，需求略显疲态

就市场需求来说，如果之前是投资客和投机客托市， 那在水分被挤出之后，需求是否已现疲软？

不难发现，比较明显的是，之前市场需求被极度放大。

经过了前两年的洗礼，之前高价拿地，今年的市场就显得比较疲惫。单从今年的金三银四和金九来看，市场并为有出现高需求的态度。

从今年上半年的数据也可佐证：上半年汕头市新房销售量218.8万平方米，同比下降了31.25%。

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楼市严控之下刚需何去何从?

需要注意的是，小编发现，进入这个金九以后，汕头新房的成交量有点“给力”了，有在微微翘尾了。

很大一部分原因在于，金九银十，不少之前藏着掖着的项目纷纷要亮相了，优惠折扣力度大，也是吸引了一波的购房客。据不完全统计，今年的金九银十，就有5个新项目亮相，海璇明珠、碧桂园·云海、汕头绿地中心、金紫名邦、恒大金碧外滩湾U悦，而在11月份，还会有华润九里二期、宝能时代湾等大牌项目入场，这些项目的入市，预计价格将会与目前片区的均价持平。

其实，汕头楼市经过了一年多的市场消耗，目前市场已经回归到了相对理性的状态，房价鸡犬升天的行情也告一段落。

随着汕头中心城区土地供应的日渐减少，以中心往外扩的土地供应将会逐渐增大。

2018年供地计划中，金平区在金凤半岛、乌桥岛棚户区、华新城西片均有住宅用地供应；东海岸新城有9宗住宅用地供应，一宗位于新津片区，在其余8宗均位于塔岗围片区，均显示或将于2季度推出。

然而自今年以来，汕头新增的「三旧改造」住宅项目则有18个，体量丝毫不弱于整个年度的供地计划。

预计年末汕头的楼市依然会以稳定市场预期为主，房企拿地也会相对谨慎。高价地入市难，同时，近两年多个三旧项目的出炉，销售压力将更大。

再加上2018-2019年，是汕头楼市的“交房年”，也会有越来越多的次新房进入市场流通，可以供不同需求买房人选择的房源越来越多。

不过小编以为，就目前而言只要条件允许，刚需还是要择机赶紧上车，新房、二手房均可逢低捡漏入市。