近日，《汕头市潮阳区“三旧”专项规划修编（2015-2020）（2018修订）》已形成规划方案，现进行网上公示。

汕头市潮阳区位于北纬23°02′—23°33′，东经116°14—116°40′，即在广东省东南沿海，汕头市西南部，东北部隔牛田洋与汕头经济特区相望，东部与汕头市濠江区接壤，北部襟榕江同揭阳市、揭东县分界，西南部邻汕头市潮阳区，东南部邻南海；潮阳地形特征为一山两江两平原，地势自西北向东南倾斜，沿海是带沙滩地，练江横亘中部，自西向东贯穿练江平原，榕江从西北转东南环绕榕江平原。潮阳属亚热带季风气候，海洋性气候明显，夏无酷暑，冬无严寒，冬半年多吹东北到东风，夏半年多吹东南到西南风，光照充足，雨量充沛，四季常青。

2003年3月，经国务院批准，汕头市行政区划作出重大调整。原县级潮阳市撤市分别设立汕头市潮阳区、潮南区。潮阳区下辖文光、城南、棉北、金浦等4个街道以及海门镇、河溪、西胪、关埠、金灶、和平、谷饶、贵屿、铜盂等9个建制镇，有272个村（社区）。行政区域面积为674.67平方公里。

规划编制背景

根据《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》（粤建规函[2011]304号），为适应城市的动态发展需求，“三旧”改造规划实施工作应“建立常态申报和动态调校机制”，“根据三旧改造地块标图建库数据的动态调整，相应调整三旧改造规划”；另外《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《广东省国土资源厅关于印发提升“三旧”改造水平促进节约集约用地工作实施方案的通知》（粤国土资三旧发〔2017〕3号）、《汕头市人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（汕府〔2017〕70号）等文件也要求强化“三旧”改造规划编制工作。科学编制“三旧”改造规划是有序实施“三旧”改造、推进城市更新的基础和前提，有利于准确把握工作目标，强化工作的规范性，加强“三旧”改造规划与国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划的衔接，促进城市有机更新、保障公共利益和可持续发展。

按照上述文件的精神，根据潮阳区城乡规划局的工作安排，在获潮阳区人民政府批准《汕头市潮阳区“三旧”改造专项规划修编（2015-2020）》的基础上，经与潮阳区国土资源局衔接，我院根据该局提供的潮阳区“三旧”改造项目增改标图建库数据，编制《汕头市潮阳区“三旧”改造专项规划修编（2015-2020）（2018年修订）》。

城市发展背景

建设布局分散、土地利用率低、土地资源紧缺已成为制约潮阳城市发展、限制产业结构优化的重要瓶颈。潮阳区现状人多地少，建设用地指标日趋紧张，土地供求矛盾突出；潮阳区练江片的谷饶镇、和平镇、贵屿镇和铜盂镇存在大量规模小、低效、高能耗、重污染的企
业，同时潮阳区第三产业水平较低，需要培育特色产业，促进产业优化升级及发展模式向无污染、低能耗、高附加值的资金技术型转变，提升潮阳城市竞争力。

与此同时广东省委、省政府决定进一步促进粤东西北地区加快振兴发展、汕头经济特区扩容提质、汕头市总体规划和潮阳区城乡总体规划修编等外部因素推动下，潮阳区委区政府提出从实际出发，重点做好交通基础设施建设、产业园区建设、扩容提质等“三大抓手”，加快潮阳全面振兴发展，建设汕头西翼现代化新城区。金浦梅花工业园区进入土地平整阶段，省产业转移园区海门片区及和平、贵屿集聚地在市园区考核中获评“”等次，谷饶镇上榜“2017年综合实力千强镇”，金灶镇被认定为“省休闲农业与乡村旅游示范镇”。

另外近几年来潮阳区也陆续批准了8个“三旧”改造房地产项目，分别是汕头市东升房地产开发有限公司，汕头市潮粤房地产开发有限公司、汕头市潮阳区中寨居委会，汕头市金丰房地产开发有限公司，汕头市潮阳区和平镇下寨居委会大溪边、汕头市万慎隆房产有限公司，汕头市潮阳区和平镇下寨居委会大溪边、汕头市万慎隆房产有限公司以及汕头市万盛兴房地产有限公司等开发建设的房地产项目，有力地推动潮阳区城市更新。由此可见，潮阳区的“三旧”改造工作是提升土地集约化利用水平，改善城市面貌和强化城市管理的迫切需要，是构建幸福美丽新潮阳的有效途径，是潮阳区的发展的动力和活力。

规划技术路线

1、规划对象

规划范围包括潮阳区中心城区（注：本次规划中心城区是指文光、城南、棉北、金浦等4个街道办事处以及海门镇、和平镇、河溪镇，下同）以及贵屿镇、谷饶镇、铜盂镇、关埠镇、金灶镇，规划对象为中心城区以及贵屿镇、谷饶镇、铜盂镇、关埠镇、金灶镇等列入标图建库的“三旧”改造项目。

2、规划期限

本次规划期限与《汕头市潮阳区“三旧”改造专项规划修编（2015-2020）》一致，即规划期限至2020年。

“三旧”改造项目基本概况

1、“三旧”改造项目统计

《汕头市潮阳区“三旧”改造专项规划修编（2015--2020）)》总共收到列入“三旧”改造项目1000宗，用地面积约为23361.43亩（折合1557.43公顷）。本次修订是《汕头市潮阳区“三旧”改造专项规划修编（2015--2020）)》的基础上，根据潮阳区国土资源局提供的“三旧”改造项目标图建库增改数据，总共列入“三旧”改造项目793宗，用地面积约为18184.59亩（折合1212.3公顷）。

2、“三旧”改造项目分类情况

在潮阳区“三旧”改造793宗项目中，旧城镇70宗，占总宗数的8.83%，用地面积7544.75亩（折合502.98公顷），占总面积的41.49%；旧厂房527宗，占总宗数的66.46%，用地面积2218.86亩（折合147.92公顷），占总面积的12.2%；旧村庄（旧村居）196宗，占总宗数的24.71%，用地面积7420.98亩（折合561.4公顷），占总面积的46.31%。详情见表1-2。

3、“三旧”改造项目分布情况

在潮阳区“三旧”改造793宗项目中，分布在中心城区以及贵屿镇、谷饶镇、铜盂镇、关埠镇、金灶镇，详情见表1-3。

4、“三旧”改造项目用地情况

在潮阳区“三旧”改造793宗项目中，各镇（街道）的“三旧”改造用地面积详情见表1-4。

5、“三旧”改造项目用地面积统计

在潮阳区“三旧”改造793宗项目中，用地面积统计详情见表1-5。

从上表可以看出，在潮阳区“三旧”改造793宗项目中，呈现以下几个特点：一是分布在中心城区以及贵屿镇、谷饶镇、铜盂镇、关埠镇、金灶镇，分布广泛但不均衡，和平镇达167宗（面积6622.29亩），而海门，仅有2宗（面积43.38亩）；二是在“三旧”分类中，以“旧厂房”，多达527宗，占总宗数的66.46%，但用地面积2218.86亩（折合147.92公顷），仅占总面积的12.2%；三是项目用地面积普遍偏小，用地面积在1公顷以内的“三旧”改造项目493宗，占总宗数的62.17%；用地面积在1～3公顷之间的“三旧”改造项目189宗，占总宗数的23.83%；换言之，用地面积在3公顷内的“三旧”改造项目682宗，占总宗数的86%。用地面积在3公顷以上，占总宗数的14%，特别是用地面积在5公顷以上的，仅占总宗数和6.94%。根据潮阳区“三旧”改造项目的用地特点，建议改造时选择有代表性且用地面积相对较大的“三旧”改造项目，以示范效应加快潮阳区“三旧”改造步伐。

改造地块用地布局及改造要求

1、“三旧”改造规划与相关规划协调性分析

（1）与《汕头市潮阳区土地利用总体规划（2010--2020）调整完善方案》的协调本次“三旧”改造项目在《汕头市潮阳区土地利用总体规划（2010--2020）调整完善方案》为现状建设用地，符合土地利用总体规划。

（2）与各层次城乡规划的协调

本次规划在控制性详细规划覆盖情况下，“三旧”改造项目用地使用性质以控制性详细规划为准；在控制性详细规划未覆盖情况下，“三旧”改造项目用地使用性质以区城乡总体规划、镇总体规划或者村庄总体规划为主。总之，本次规划的用地布局与各层次城乡规划的用地布局一脉相承，对公共设施或者基础设施进行了补充和完善。

（3）与汕头市生态控制线、工业控制线的协调

本次“三旧”改造项目在汕头市生态控制线一级管制区和二级管制区的，给予删除；部分用地在汕头市生态控制线一级管制区和二级管制区的，按生态控制线调整“三旧”改造项目用地范围。

虽然汕头市工业控制线划定方案未最终敲定，但本次规划仍落实汕头市工业控制线划定方案（潮阳），基本确保在工业控制线内的用地保留为工业用地。

2、现状用地情况

本次“三旧”改造项目的现状用地情况按潮阳区国土资源局提供标图建库中“三旧”改造地块的原用地性质，对未明确用地性质的“三旧”改造项目，本次规划采取套用相关总体规划中的现状用地性质，整理出潮阳区“三旧”改造项目现状用地情况，详情见表1--6。

3、用地规划情况

本次规划确定“三旧”改造项目的用地使用性质遵循以下原则，在控制性详细规划覆盖情况下，“三旧”改造项目用地使用性质以控制性详细规划为准；在控制性详细规划未覆盖情况下，“三旧”改造项目用地使用性质以区城乡总体规划、镇总体规划、村庄总体规划为主，详情见表1-7。

鉴于本次规划采用小比例尺地形图及规划内容较为宏观的实际情况，为体现《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》（粤建规函[2011]304号）“适应城市动态发展需求”，“进一步强化控制性详细规划在三旧改造实施工作中的法定地位”的文件精神，进一步发挥下一层次控制性详细规划具有深入研究和程序规范的编制优势，因此今后“三旧”改造项目用地使用性质以所在片区或改造项目经批准的控制性详细规划为最终改造依据。但“三旧”改造项目用地使用性质调整涉及总体规划强制性内容的，应按《中华人民共和国城乡规划法》、《汕头经济特区城乡规划条例》等法律法规规定的法定程序进行，涉及总体规划确定的重大城乡基础设施用地、公益性公共服务设施用地、绿地、自然与历史文化遗产保护用地，原则上按总体规划确定的功能并由政府主导实施。

4、“三旧”项目改造前后用地结构对比

本次“三旧”改造项目改造前后用地情况对比情况详情见表1-10，从表中可以清楚反映出“三旧”项目改造前后用地情况的变化情况，工业用地面积大幅度减少，规划优先保障居住用地、道路用地、绿地，确保改造后促进城市有机更新、推动产业转型升级，完善城市服务功能，提升城市品位。

表1-9中的村镇建设用地是指潮阳城区和各镇规划区范围外的农村居住点生产和生活的各类用地，主要以农民宅基地为主，潮阳区广大地区为农村，农民对一户一宅的宅基地需求很大，满足自身居住需要，不涉及房地产开发等。

5、建设强度分区

（1）规划控制要求

本次规划对“三旧”改造项目进行专项规划层面的建设强度分区控制，为体现专项规划的宏观指导作用，本次规划确定的建设强度分区标准采用上限值控制的形式，具体“三旧”改造项目编制改造方案时依据的建设强度必须以下一层次法定规划或者按潮阳区城乡规划局出具的项目规划设计条件为准。

（2）强度分区要求

本次规划根据《汕头市潮阳区“三旧”改造专项规划修编（2015-2020）》，并结合《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》，将“三旧”改造项目建设强度分区为：低强度区、中强度区、高强度区、特殊强度、生态环境控制区等五种。低强度分区：以改造功能为教育设施、绿地、基础设施、市政设施的“三旧”改造用地为主，建设强度要求为：容积率一般不大于2.5（含2.5），建筑密度一般不大于50%（含50%）。中强度分区：以改造功能为居住、公共设施、工业仓储的“三旧”用地为主，建设强度要求为：容积率一般控制在2.5～4.0之间（含4.0），建筑密度一般不大于50%（含50%）。

高强度分区：以符合城镇景观和用地集约发展要求的，主要分布在城镇中心区，改造功能为居住、公共设施的“三旧”用地为主，容积率一般控制在4.0～5.0之间（含5.0），建筑密度一般不大于35%（含35%）。

特殊强度区：将分布于规划村镇建设用地的“三旧”改造项目确定为“特殊强度区”，应体现“适度开发”的规划要求，具体建设强度要求应根据地块所处区位条件和周边环境进行综合分析论证后确定，协调好该区域与周边生态开敞空间之间的关系。

生态环境控制区（生态绿地或城镇预留发展区）：将分布于规划建设用地之外或城镇预留发展用地的“三旧”项目，应体现“限制开发”的规划要求，严格控制此区域的开发，限制村办工业发展，限定村居建设范围，确保该区域能够很好地承担农业基地和生态培育的功能。

对于具体“三旧”改造项目的容积率、建筑密度、绿地率等规划控制指标按改造地块（或项目）控制性详细规划制定的规划控制指标或者潮阳区按城乡规划局出具的项目规划设计条件。

6、配套设施规划

“三旧”改造应坚持“政府主导、统一规划、成片改造、分步实施、统一落实公共服务设施配套”原则，通过科学编制控制性详细规划，合理布局、完善城乡公共服务设施配套。相关要求参照《关于印发汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施配套规划实施细则（试行）等四个配套文件的通知》（汕府办〔2011〕47号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《汕头市人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的实施意见》（汕府〔2017〕70号）、《区政府办关于同意“三旧”改造（“工改商”）项目划留公共服务设施配套用地问题的复函》（汕潮阳府办复函[2018]2号）执行。

“三旧”改造用于商品房开发项目按《关于印发汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》（汕府[2014]71号）和《汕头市房产管理局“三旧”改造中推进廉租住房建设实施细则的通知》汕房产〔2014〕114号配建廉租住房。

法定的控制性详细规划是落实“三旧”改造项目配套设施类型、规模、用地布局的重要手段。控制性详细规划一经批准实施，必须严格依据控制性详细规划对配套设施进行刚性控制，不得随意改变配套设施的用地规模和使用性质。具体“三旧”改造住宅项目编制改造方案时依据的配建设施类型、规模、布局等必须以经法定程序审议通过的控制性详细规划或规定为准。

编制“三旧”改造项目控制性详细规划（或出具“三旧”改造项目规划设计条件）时必须在法定文件对项目配建设施的建设方式进行明确规定。其中，配建设施由社会投资主体负责建设的，应明确配建设施必须与主体开发项目实行同时报建、同时建设、同时验收；配建设施由政府统一建设的，应予以明确规定，并由土地管理部门完善相关土地使用手续，纳入政府土地储备，应鼓励“三旧”改造项目按照法定控制性详细规划的规定进行成片配套、成片改造。

7、道路交通控制要求

（1）规划控制要求

本次规划与区城乡总体规划、镇总体规划以及相关控制性详细规划中道路交通规划之间的关系，通过改造项目实施，完善主次干路网，保障道路与交通设施的落实，提高改造用地交通的通达性；做好改造用地与城镇道路交通系统的衔接，优化步行环境，从而更好的为改造用地服务。

（2）道路交通改造规划

规划结合“三旧”项目用地的分布，根据潮阳整体发展情况和近期道路改善计划，提出重点建设改造路段，改善中心城区和各镇的交通状况。

本次规划涉及的区域性道路主要为汕汕高铁、疏港铁路、市域轨道线、G324、S237、S227、S234、金谷公路、谷关公路、和惠公路、谷贵路、草南路。

本次规划涉及的主干路如下：

中心城区：新华西路、新华中路、新华东路、棉西路、棉新大道、东山大道、环市东路、和成路、塘中路；
铜盂镇：经一路、经二路、经三路；
谷饶镇：谷贵路、饶西大道、横田大道、星埔大道、西环路；
贵屿镇：谷贵路、环西路、仙华路。
关埠镇：关埠大道；
金灶镇：平原路、六支路、谷金公路；

以上情况表详见本次规划的道路交通规划，对涉及本次规划确定的主干路及以上道路的“三旧”改造项目，可以采取一定的奖励措施，鼓励项目与道路捆绑建设，同时道路交通设施应当按国家标准与建设道路同时设计、同时施工、同时投入使用。

8、历史文化遗存保护

（1）文物普查概况

《汕头市潮阳区“三旧”改造专项规划修编（2015-2020）》根据汕潮阳府[2012]64号文《关于公布汕头市潮阳区不可移动文物名录的通知》，开展了“三旧”改造项目的历史文化遗存普查工作，特别是对标图建库地块中的文物进行合面摸查，并落实在中心城区和各镇的文物古迹分布示意图。

（2）涉及文物保护的项目改造要求

“三旧”改造项目中如涉及各级人民政府已公布的各类文物保护单位和已列入文物保护范围予以登记的不可移动文物点，以及区文化文物行政管理部门在第三次文物普查中新发现的不可移动文物点，应严格依照文物保护法规和国家、省“三普”工作要求进行规划保
护，在有效保护的前提下，建议将其用地列入整治型改造类型进行环境和绿地空间的整体改造。

（3）实施文物原址保护的项目建设要求

实施原址保护的，建设单位应当按相应的文物保护等级确定保护范围和措施，根据文物保护单位的级别报相应的文物行政主管部门批准，并将保护措施列入可行性研究报告或者设计任务书，在该片区报建时一同上报文化文物、城市规划等相关职能部门。

（4）未能实施文物原址保护的项目建设要求

无法实施原址保护，必须迁移异地保护或者拆除的，必须严格执行《中华人民共和国文物保护法》及其《实施条例》和《广东省实施<中华人民共和国文物保护法>办法》的规定，上报上一级文物行政部门和人民政府审批。

（5）传统民居的保护要求

潮阳区的传统民居讲究地理环境，注重“”环境营造，大都聚族而居，有较强的稳定性。它们的建筑风格，都是用形象生动的名字来命名的，如“百鸟朝凰”、“驷马拖车”、“四点金”、“下山虎”、“双背剑”等，建筑模式主要以传统的三合院、四合院的基本布局。潮阳传统民居具有潮汕历史文化价值、具有民众心理的认同价值、具有潜在的经济开发价值和具有提升地方形象的价值。当前结合“三旧”改造，积极推动对传统民居的保护工作，以法治化手段加强文保建筑、历史街区、名镇名村保护，不允许任何理由的变通和突破。对没有列入文保的老房子、旧建筑、古村落，在其改造时征求区文化主管部门意见，请其开展普查，甄别其历史价值，切实把这些财富保管好、维护好、利用好。传承和弘扬中国传统文化，促进城市与农村经济、社会、文化的全面、协调和可持续发展，具有深远的历史意义和重在的现实意义。

为更精准落实文物保护，在此本次规划强调“三旧”项目改造时应征求文广新局、城乡规划、住建局等相关职能部门的意见。

9、水源保护区规划

根据广东省人民政府批准的《汕头市生活饮用水地表水源保护区划分方案(修正案)》，经校核，本次规划“三旧”改造项目均不涉及、不影响各潮阳区生活饮用水地表水源保护区。为更精准落实水源保护区保护工作，在此本规划强调“三旧”项目改造时应征求环保局、水务局等相关职能部门的意见。

下层次“三旧”改造规划编制要求

根据《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》（粤建规函[2011]304号）“进一步强化控制性详细规划在三旧改造实施工作中的法定地位”的文件精神，本次规划“三旧”改造项目在实施改造时应以下一层次法定规划确定的内容为准。

，尚未编制控制性详细规划的改造项目，要结合“三旧”改造规划及城市发展需要，加快编制控制性详细规划，确保实现“三旧”改造项目的控制性详细规划全覆盖。

第二，对于已编制控制性详细规划的“三旧”改造项目，原则上要以控规确定的开发强度、用地功能为基本的工作依据，确需调整控制性详细规划的，原则上要优先安排公共配套设施和住房保障建设项目，并按法定程序进行“三旧”改造项目控制性详细规划修编。

未尽内容说明

本次规划是在《汕头市潮阳区“三旧”改造专项规划修编（2015-2020）》的基础上，针对“三旧”改造标图建库增改项目而编制的补充规划。本次规划未涉及的内容，包括规划原则、改造原则、改造方向、城市设计、改造类型、改造策略、改造模式、实施机制与建议等，与《汕头市潮阳区“三旧”改造专项规划修编（2015-2020）》相同。