近日，澄海区奥飞市民广场片区和西片新区两大片区控规出炉，这两大片区周边有不少入住或在建的新盘，本次控规中规划将新增住宅用地1041.6亩。

控规一：汕头市澄海区玉潭路西、德政路南（澄海奥飞市民广场）片区控制性详细规划（调整）（草案）

一、区位及范围

（一）区位

汕头市澄海区玉潭路西、德政路南（澄海奥飞市民广场）片区位于澄海主城区西部，与现状的澄海行政中心区及城市生活核心区相接。规划区距离汕头中心城区约 18公里，距离国道324线约2.8公里，距离沈海高速湖心出入口约1.6公里，交通便利，区位优越。

（二）规划范围

本次规划范围北至德政路，南至澄华路、玉亭路，西至沈海高速，东至安荣路、玉潭路。规划总面积约136.44公顷。

本次规划中，玉潭路西、德政路南（澄海奥飞市民广场）片区共新增51.19公顷（767.85亩），其中，A地块新增住宅面积16.66公顷，B地块新增11.14公顷，C地块新增4.94公顷，D地块新增18.45公顷。

A地块

B地块

C地块

D地块

二、上层次规划及相关规划指引

（一）《汕头市城市总体规划》（2002-2020，2017年修订）

在总体规划中，玉潭路西、德政路南片区主要规划绿地与广场用地、综合医院、中小学校等公共服务设施用地、商业配套及居住用地，为城市的片区中心。

（二）《澄海奥飞市民广场及周边片区城市设计方案》

澄海主城区中西部奥飞市民广场周边，是澄海城区的核心区域，更是市政府指定的重点片区。规划片区将对接汕头主城区，成为实现澄海城区扩容提质、产业升级等重要目标的先行区域。规划将该片区定位为“澄海会客厅、乐活新坐标”，旨在将其打造为澄海城市形象展示窗口，市民生活、休闲、交往的魅力场所以及高品质城市建设的标杆，以实现城市的形象、人文和开发价值。

奥飞市民广场

（三）《汕头市澄海区土地利用总体规划》（2010—2020）规划区在澄海区土地利用总体规划中用地全部为建设用地。

三、目标定位

根据上层次规划及相关规划对规划区的指引，结合现状实际情况，确定规划区的功能定位为：

①澄海中心城区的综合配套服务中心；

②集商业、商务、文化、居住和城市休闲景观等多种功能为一体的城市功能区。

四、人口规模

根据《城市居住区规划设计技术规范》，结合片区定位及发展趋势，采用居住用地人均用地指标法并结合规划区开发强度进行校核，综合考虑居住用地和商业、居住复合用地的人口，预测规划区居住人口约为5.4万人，就业人口约1.5万人。

五、用地布局规划

（一）规划结构

结合规划区的整体功能定位,采用城市中心区常用的中轴线布局，规划以市民广场为中心，形成“一核一圈二轴三组团”的空间结构。

一核：即城市综合服务核心

综合休闲核心位于规划区的中心,文冠路两侧；定位为澄海市民休闲中心， 以大面积的市民休闲开敞空间，搭配音乐厅等公共设施，构筑城市的精致空间， 成为服务澄海市民，展现澄海活力的城市客厅。

一圈：即围绕综合服务核心的商业圈

在公共服务中心周边地块，布置市民中心购物中心、星级酒店、商务写字楼、文化活动中心及其他商业设施，形成围绕公共服务中心的商业圈层。

二轴：即沿文冠路的城市生长轴及南北向的文化休闲轴

三组团：即商业商务圈外侧的三个综合组团

在商业圈外围，布置了三个综合组团，利用城市综合服务中心的区位优势， 开发高级住宅，打造高尚居住区，提升城市的土地利用价值。

（二）土地利用规划

1、居住用地规划的居住用地主要布置在商业圈的周边，定位为居住环境优美、配套设施完善的高层住宅区，预计规划区整体居住人口为5.4万人。

规划区共配置了4所幼儿园、2处生活市场及社区服务用房等其他配套设施。

2、公共管理与公共服务设施用地

根据区政府2018年8月31日会议精神，本次控规调整参照片区城市设计将市民文化活动中心结合在市民文化广场北侧的商业/二类住宅/文化设施用地用地中混合布置，建筑面积10000平方米。

本次规划设置中学一所，位于南田路西侧，用地面积2.88公顷；小学一所，位于德政路、南田路交叉口东南侧，用地面积1.41公顷。
设置综合医院一所（澄海人民医院），位于澄华路与南田路交叉口东北侧，用地面积3.25公顷。

3、商业服务业设施用地

包括商业用地及商务用地，主要沿市民广场周边布置。零售商业及商务办公是规划区作为澄海综合性城市中心的主导功能之一，将打造成为澄海繁华热闹的商业中心。规划区的部分商业用地与住宅、文化设施复合开发。

4、道路与交通设施用地

道路系统以上层次规划中确定的城市主干道为规划区主干道，以顺畅、便捷、灵活为原则对规划区的道路系统作进一步的细化，完善次干道及支路系统。

5、绿地与广场用地

规划区的公园绿地主要是在南田路东侧的南田公园用地，文冠路北侧、沈海高速东侧的公园绿地以及安旭路东侧的公园绿地。

防护绿地主要是沈海高速东侧11-27米的的防护绿地。

广场用地主要分布在文冠路两侧，建设服务澄海市民的市民广场。

6、公用设施用地

落实总体规划及专项规划控制，本次控规布置了消防站和通信用地各一处。

7、水域

为保证“引清入城”沟渠整治规划的实施，本次规划保留沈海高速公路东侧 的现状水渠，并结合规划道路、用地合理调整线形，水渠宽度 5-10 米，并配套了相应的清淤通道。

六、道路交通系统规划

（一）道路系统结构

道路系统原则上遵循上层次规划中确定的城市路网布局，并以上层次规划中确定的城市主干道为规划区主干道，以顺畅、便捷、灵活为原则对规划区的道路系统作进一步的细化，完善次干道及支路系统，终形成“四横三纵”的主干道道路骨架。

“四横”指德政路、文冠路、玉亭路、澄华路。

“三纵”指玉潭路、怀汉路和南田路。

（二）公共交通

规划区属于人流密集地带，规划在文冠路、怀汉路、德政路、玉亭路和规划24 米路上每300-500米距离设置公交站，使规划区各个位置的行人通过3到5的步行，就可以到达公交站点。

（三）步行交通

以顺畅衔接为原则，建议设置多处人行过街通道及地下人行通道，将市民广场和周边的公共设施有效联系起来，提高了区内行人交通的便捷性与安全性。并充分考虑到盲道系统和无障碍设计，构筑以人为本的步行交通系统。

（四）静态交通设施规划

规划区不设置地面社会公共停车场；为充分利用地下空间，在市民广场、公共绿地设置 4 处地下社会公共停车场，满足市民停车需求。

（五）地下空间利用

规划设置三种地下空间类型，分别是：商业地下空间、公用地下空间、私有地下空间。商业地下空间结合地面商业及商务用地、开敞空间布置；公用地下空间主要在结合开敞空间布置，设置地下社会公共停车场；私有地下空间结合居住用地布置，设置居住区的停车和服务设施。

八、公共服务设施规划

（一）城市公共服务设施

规划在南田路西侧设置初级中学一所，36班规模，可提供学位1800个；在南田路与德政路交叉口东南角设置小学一所，用地面积1.41公顷，约30班规模，可提供学位约1350个。小学具体选址可在该地块下层次的修建性详细规划中结合实际情况，在不减小学校用地面积的前提下进行适当调整。

落实上层次的规划，规划区布置了一所区级综合医院，设置于南田路以东、玉亭路以北，占地3.25公顷，可服务10万人。
规划在广场北侧的混合用地中，布置建筑面积不少于10000平方米的文化设施建筑。

（二）居住区公共服务设施

规划完善各类居住区级别的公共设施配套，布置了社区公共服务用房5处；文化活动站3处；幼儿园4所，服务各个居住片区。

落实《汕头市澄海主城区菜市场整治规划》，在规划区内设置一处社区级菜市场于德政路南侧，建筑面积2000平方米；设置一处街道级菜市场于玉潭路西侧，面积5000平方米；两处生活市场均非独立占地，服务规划区居民。

澄海西片新区宁川路东侧、同益路北侧片区（二、三期）控制性详细规划（修编）草案

一、区位及规划范围

澄海西片新区宁川路东侧、同益路北侧片区位于澄海西部城区，北邻莲阳河，国道324线从东侧经过。片区距离汕头中心城区约15公里，距离沈海高速湖心出入口约5公里，交通较便利。

宁川路东侧、同益路北侧片区规划范围东至国道324线，西临宁川路，北抵莲阳河，南至同益路，规划总面积约110.77公顷。
本次控规规划范围为宁川路东侧、同益路北侧片区的二、三期用地，规划范围东至国道 324 线，西临宁川路，北抵莲阳河，南至登峰路，规划总面积75.60公顷。

从下表可知，区域内除了村民集中建房的住宅地块、碧桂园两个项目外（天玺湾和馨园），还新增二类居住用地18.25公顷（273.75亩）。

二、功能定位

根据上层次规划对规划区的相关指引，结合宁川路东侧、同益路北侧片区现状实际情况，确定规划区的功能定位为：

①澄海主城区的门户地带

②集高尚居住、商业商务和休闲景观等多种功能为一体的的宜居宜业滨河功能区。

三、发展规模

根据《城市居住区规划设计技术规范》，结合片区定位及发展趋势，预测宁川路东侧、同益路北侧片区的二、三期用地居住人口约为3.0万人。

四、发展策略

建立保证公众利益和整体目标，又能容纳多元利益群体的目标和诉求，统一、综合、开放、稳定、面向实施的城市“更新规划体系”，坚持政府主导下的市场化运作，由市场和政府共同推动更新。

针对规划区现状拥有土地使用权的工业用地，在城市总体规划中属于商业或居住用地，业主有意愿继续保留工业用地性质并发展建设高端制造业、研发、创意、设计、科技服务业等无污染创新产业的，在本次控制性详细规划中提供以下方式进行引导控制。

1、首先引导其按总体规划用地控制向居住或商业用地转型。补短板，完善城市公共配套功能。

2、其次引导其从传统工业向新型产业（M0）进行转型，达到支持实体经济  发展又能保证公众利益的目的,提高规划的落地性。

3、考虑澄海发展实际情况，在规划区转型升级过程中，相关权利主体可在以上二种引导功能中选择一种进行转型升级。近期选择转型为新型产业的，未来应在片区发展条件成熟后，根据总体规划指引改造调整为住宅用地或商业用地，实现规划区终向城市生活功能转变。

五、用地布局规划

规划区依托莲阳河发展滨水居住生活功能，形成“一带、二轴、二区”的空间结构：

一带：沿莲阳河的滨河景观休闲带

二轴：分别为沿国道324线及登峰路的城市发展轴

二区：根据功能的不同以及主要道路的划分，自北向南形成二个居住小区。包括滨河居住小区、南片居住小区。

①滨河居住小区：莲阳河，规划利用良好的自然景观环境，结合华富及新乡集体用地改造发展环境优美、配套完善的滨水生态居住区。

②南片居住小区：以转型为导向，引导现有工业用地向城市生活功能转变， 完善生活配套，规划建设新型城市高尚居住小区。

（一）土地利用规划

1、居住用地

规划居住用地为二类居住用地，通过城市更新改造的方式，引导现有工业用地的转型，建设城市高尚居住区。

本次规划中，结合规划编制过程了解中的土地权利主体意愿，部分规划住宅用地在用地转型发展过程中也可先发展为新兴产业用地，引导现状工业用地先向新型产业用地转型，在片区条件发展成熟后，再向居住用地转型升级。

规划居住区配套的公共服务设施包括配置幼儿园、肉菜市场、社区服务用房、文化活动站、邮政所等配套设施。

规划区二、三期用地范围内设置幼儿园3所，其中1所规模为18班，2所规模，分别为12班及9班，合计提供学位约1170个。

规划设置社区级生活市场一处，用地面积3500㎡，服务规划区及周边市民。

碧桂园·天玺湾

澄海碧桂园

2、公共管理与公共服务设施用地

于环翠路北侧配套文化设施用地一处，面积 0.44 公顷，配置文体活动、图书阅览、青少年活动等多种功能，为市民提供日常文化活动场所。

沿国道三二四线设置社区卫生服务中心，面积0.50公顷。

配套设施说明：各类改造项目均需按不低于 15％的用地比例统筹划留独立配套设施用地，具体位置在下层次规划中结合修详总平面进行布置。

3、商业服务业设施

落实上层次规划控制，沿国道三二四线及莲河西路配置商业服务业设施用地，作为规划区的商业服务配套，服务规划区及周边的居民。

4、绿地与广场用地

落实总体规划控制的沿河绿地，沿莲阳河水源保护地带河堤南侧控制50米防护绿地，沿登峰路排渠设置带状公园绿地并结合居住用地布置，于居住小区配套多处小型公园绿地。

5、市政设施用地

保留现状的澄海水厂。

六、道路交通系统规划

道路系统原则上按照上层次规划中确定的城市路网布局，并以上层次规划中确定的城市干道为规划区干道，以顺畅、便捷、灵活为原则对规划区的道路系统作进一步的细化，完善支路系统，终形成“二横四纵”的干道道路骨架。

“二横”指环翠北路-莲河西路，登峰路

“四纵”指宁川北路、阜安路、中山北路和国道324线。

为提升道路通行能力，缓解区域交通压力，规划取消中山北路(324国道-莲河西路)路段，减少城市次一级道路向国道开口，优化规划区交通体系。

七、公共服务设施规划

考虑规划区用地权属分散零碎的情况，方案以城市道路为隔，原则上每块地块提取不少于15%的用地作为规划区配套用地。本次控规中各类改造项目均需按本次规划要求划留一定比例用地作为独立配套设施用地。（各类地块具体公配划留比例详见“规划图则”），各地块中划留的公共配套用地具体位置可结合该地块具体的开发建设，在该地块下一步的修建性详细规划中确定。

未来片区开发建设要求地块要按统一规划，统一建设的原则进行开发，以确保公共服务设施的落实。对规划区内用地列入三旧改造范围的，规划落实省、市各级政府立于关于 “三旧”的要求，留足相应的公共服务设施。

来源：澄海城乡规划局