8月18日下午，汕头房天下与明源地产研究院联合举办的《品效共振 营销赋能——房企营销核心竞争力课程》正式开课，吸引了众多汕头房地产业内专业人士前来参与。现场由中国房地产营销实战专家孙晓冬先生带来的营销实战课程非常精彩，丰富的内容，精彩的讲解，犀利的言辞，让人印象深刻。

孙晓冬先生关于房地产营销理论的精彩分析充满新意与实用性，尤其是38理论的运用，更令来宾纷纷表示受益匪浅。这堂课不仅仅汕头的操盘手该听，购房者们也该听一听。

汕头房地产市场的紧张

【购房者关注】房天下汕头公司总经理姚锋坦言，上台演讲紧张，但在汕头做房地产的人今年都很紧张。姚总列出了一组来自汕头楼市白皮书的数据，对比2017年与2018年前七个月，汕头市楼市成交套数总体下降35.99%，成交面积总体下降36.39%，成交金额总体下降33.03%，而部分项目门前到访量更是出现过半锐减。

房天下汕头公司总经理姚锋

【操盘手关注】房天下作为房地产营销链条的一个战术执行方，还有明源云的AI智能技术，能够帮助广大营销人员缓解紧张，针对这一市场局面，房天下结合大数据分析平台，推出了多种针对性产品，如天下潜客、抖房&房聊、房天下看房团等、为案场挖掘竞品客户，也为楼市成交带来驱动力。

白皮书楼市数据

天下潜客示意

地产营销已经进入AI智能互动时代

【购房者关注】您可能不会想到，您到访的售楼处不仅会将您的个人信息记录在案，还有可能将您进行深入分析。比如，售楼处可以通过AI智能系统记录对您进行精准识别，您的到访次数、户型偏好、楼层偏好等信息在营销人员眼中非常清晰，他们会结合你的需求对您进行展开重点攻势，甚至采取一些「逼客」小手段以促成成交。

明源云客深圳区域总监卓世平

【操盘手关注】明源云客深圳区域总监卓世平现场讲解了诸多AI智能技术在营销中的应用，各类技术辅助作用之强大令人惊叹。AI智能技术实现了对客户的精准识别，大大提升了工作效率，还能不断挖掘客户需求，促成成交的高效转化。AI系统还可以深入购房交易的各个环节，节省成本，合规有序地提升效率。卓总表示，让地产营销更加智慧就是明源云的使命。

孙晓冬：营销的力量就是从80㎡到110㎡

【操盘手关注】客户原本想购买80㎡的房源，最后选择了110㎡的房源，这其中的30㎡就是营销的力量。日本经济学理论认为，人的消费是可以被引导的，特殊的环境氛围内，人会有更多的消费冲动。在孙晓冬先生看来，唤醒、激发客户的需求就是营销的核心。

房地产营销实战专家孙晓冬

【购房者关注】一对小夫妻原本打算买80㎡，最后却选择了110㎡，归根结底在于购房者本身拥有这一需求。最终购买了110㎡的房子，或许意味着需求被提前激发——未来有孩子，未来有二胎，未来要有更多活动空间。在经济能力许可的条件下，购房一步到位，提前做好准备也没有什么不好的。

孙晓冬：关注那些没有成功选房的客户

【操盘手关注】一次开盘100套，70个客户选了房，很多营销人只庆祝卖出去的70套，却没有关注剩下的30位客户为什么没有选房。孙晓冬先生认为，开盘后对未选房客户展开攻势非常重要，运用「沸点理论」了解清楚客户未选房的原因，有助于挖掘高意向客户，更多的实现成交。

【购房者关注】了解未选房的原因对购房者本身也非常重要，进一步清楚自己的需求，有助于看房、选房过程中更有效、更理智。在一场开盘选房大战中，意向的房源已经被选走，迅速确定新的意向是购房者的必修课。

孙晓冬：展示中心的细节不容忽略

【操盘手关注】展示中心不仅仅是客户与置业顾问交流促成买房的地方，更是一个打破客户精神堡垒的地方。当客户带着警惕、防备的心理走近售楼处时，展厅的接待服务、内外景观、细节布置、动线设计都是在一步步地削弱客户的心理防线。孙晓冬先生以碧桂园等项目为例，从展厅的位置、展厅的外部景观、门童接待、示范区的设计甚至是售楼人员的性别等方面做了深入浅出的分析指导。

房地产营销实战专家孙晓冬

【购房者关注】面对一个非常用心的、希望你买房的展厅，你还能怎么办呢？好好听售楼员讲解，合适就买了吧！

柳州碧桂园滨江府实景图

孙晓冬：「38理论」预测房地产走向

【操盘手关注】房地产业仍是国民经济的支柱性产业，其发展与中国政治发展周期紧密相关。孙晓冬先生以19年的一线操盘经验，归纳总结的「38理论」对房地产市场走向进行预测，即就是房地产市场在以3、8结尾的年份会有较大的变动。掌握房地产行业规律非常重要，「三八拿地，零五开盘」，对应的时期在营销上也需要对应的技巧。

【购房者关注】抓住房地产行业的规律，在合适的时机购房仍然是一门学问。当然，自己买来住的房子，什么时候买都合适，购房者的关注重点仍然是要放在自身的需求上。

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约00:40处为课程活动正式开始

约01:20处为孙晓冬先生课程开始

部分来宾与孙晓冬先生合影