近日，大窖东围 旧厂房“三旧”改造项目改造方案在金平区政务网进行公示。

本次改造地块位于汕头市金凤路与护堤路交界西南侧，改造四至范围：东至护堤路，西至下岐居委、腊味厂，南与原汕头市食品公司仓库为界并部分延伸至大窖路中线北侧，北至腊味厂（即下岐报本路）。

规划用地大致范围

改造地块总用地面积64340.29平方米（折合96.510亩），土地权属人为大窖经联社，其中集体建设用地58450.25平方米（折合87.675亩）已办理不动产权证，证号列：粤（2017）汕头市不动产权第0035185号；国有建设用地5890.04平方米（折合8.835亩），已办理不动产权证，证号列：粤（2017）汕头市不动产权第0067299号。其中集体建设用地需完善历史用地手续的用地面积3124.74平方米（折合4.687亩）。

用地现状

拟改造地块自1987年起由大窖经联社开始使用。土地现用途为村民集体用地，大部分建筑物为单层简易临时厂房等，建筑面积约42992.7平方米，容积率0.67，上盖物基底面积占单元地块面积比例达67%。年产值约900万元，这些旧厂房建筑物同周边城市规划极不协调，已不符合城市规划要求，须进行更新改造。

项目改造主体

星河湾公司于2014年12月18日取得金平区人民 《关于同意大窖东围 旧厂房“三旧”改造项目大窖经联社用地合作改造有关事项的批复》（汕金府办复〔2014〕135号），批复同意由星河湾公司与大窖经联社为合作主体，对大窖经联社约96.510亩三旧改造范围用地进行改造。

除区间道路、公共绿地等配套设施应由建设部门按规定实施的以外，星河湾公司负责项目改造建设全部资金费用和办理相关手续。星河湾公司与大窖经联社合作建设的分配比例为：容积率小于或等于4时，按照容积率为4的标准分配，大窖经联社分得建筑面积32.5%的房产；容积率超过4部分，大窖经联社分得10%的房产。其他按照双方所签订的《合作建设合同书》约定执行。

改造地块按规定完成“三旧”改造项目转变土地功能、性质（集体建设用地转为国有建设用地）和办理规划手续后，由星河湾公司投入资金进行改造建设，改造后该宗土地使用用途为住宅兼容居住小区服务设施用地、住宅兼容零售商业用地、 用地。

汕头市星河湾房地产开发有限公司法人代表为郑邦宏，企业股东为广东泰安房地产集团有限公司和汕头市嘉华房地产开发有限公司。

改造规划条件

本轮改造用地位于护堤路大窖东围工业区，总用地面积64340.3平方米（96.510亩），其中道路绿化面积13422.8平方米（20.134亩） ，实用地面积50917.5平方米（76.376亩） ，改造地块一共有7宗用地。

（1）地块一

①用地性质： 用地（A33）

②用地面积：4883.4平方米（7.325亩）

③容积率：≤0.9，计容建筑面积≤4395.1平方米（含阳台和悬挑实体面积）；

④建筑密度：≤30%；

⑤绿地率：≥35%；

⑥停车配建比例：≥10%；

⑦本地块应与周边规划控制预留的 用地统一规划，统筹建设。

（2）地块二

①用地性质：住宅用地/零售商业用地（R21/B11）

②用地面积：13679.9平方米（20.520亩）

③容积率：≤4.5（其中住宅≤4.0，商业≤0.5），住宅计容建筑面积≤54719.6平方米，商业计容建筑面积≤6840.0平方米（含阳台和悬挑实体面积）；

④建筑密度：≤40%，其中主楼≤25%；

⑤住宅绿地率：≥25%，商业绿地率：≥20%；

⑥停车配建比例：≥20%，新建住宅停车位按100%建设充电设施或预留安装充电设施接口；

⑦建（构）筑物海拔限高≤108米；

⑧配套设施建设规模：各项配套设施建设规模不得小于相应括号内的建筑面积数值，单位为平方米，配电房（160）、水泵房（40）、垃圾收集间（10）各一处。配电房、水泵房、垃圾收集间在符合相关技术标准规范，经相关 主管部门同意后可与地块三合并建设。

（3）地块三

①用地性质：住宅用地/零售商业用地（R21/B11）

②用地面积：18867.3平方米（28.301亩）

③容积率：≤4.5（其中住宅≤4.0，商业≤0.5），住宅计容建筑面积≤75469.2平方米，商业计容建筑面积≤9433.7平方米（含阳台和悬挑实体面积）；

④建筑密度：≤40%，其中主楼≤25%；

⑤住宅绿地率：≥30%，商业绿地率：≥20%；

⑥停车配建比例：≥20%，新建住宅停车位按100%建设充电设施或预留安装充电设施接口；

⑦建（构）筑物海拔限高≤108米；

⑧配套设施建设规模：各项配套设施建设规模不得小于相应括号内的建筑面积数值，单位为平方米，配电房（240）、水泵房（40）、垃圾收集间（10）各一处。

⑨现状加油站未迁建落地之前，地块改造建设应按相关规范预留安全间距。

（4）地块四

①用地性质：住宅用地/服务设施用地（R21/R22）

②用地面积：13306.3平方米（19.959亩）

③容积率：≤4.5，计容建筑面积≤59878.4方米（含阳台和悬挑实体面积）；

④建筑密度：≤25%；

⑤绿地率：≥25%；

⑥停车配建比例：≥20%，新建住宅停车位按100%建设充电设施或预留安装充电设施接口；

⑦建（构）筑物海拔限高≤108米；

⑧配套设施建设规模：各项配套设施建设规模不得小于相应括号内的建筑面积数值，单位为平方米，配电房（200）、水泵房（40）、垃圾收集间（10）各一处。

（5）地块五

①用地性质：住宅用地（R21）（现状保留）

②用地面积：64.2平方米（0.096亩）

（6）地块六

①用地性质：住宅用地/零售商业用地（R21/B11）

②用地面积：36.9平方米（0.055亩）

③容积率：≤4.5（其中住宅≤4.0，商业≤0.5），住宅计容建筑面积≤147.6平方米，商业计容建筑面积≤18.5平方米（含阳台和悬挑实体面积）；

④因该地块面积较小，应与周边相邻地块统一规划实施。

（7）地块七

①用地性质：住宅用地/服务设施用地（R21/R22）

②用地面积：79.5平方米（0.119亩）

③容积率：≤4.0，计容建筑面积≤318.0平方米（含阳台和悬挑实体面积）；

④因该地块面积较小，应与周边相邻地块统一规划实施。

其他有关规划设计条件，按《关于大窖东围 旧厂房“三旧”改造项目建设用地规划条件的复函》（汕规金函〔2018〕38号）执行。

改造用地现状

拟建设情况

改造地块拟开发建设集生活、娱乐、商业、休闲活动场所于一体的高层住宅区。改造后计划建成9幢17~32层商住楼，总建筑面积、栋数按相关部门核准的结果为准。

鉴于连接地块二与地块三、地块三与地块四之间存在区间小路，将小区地下空间切断且各地块的面积均不大，不利于地下空间的利用，且地下出入口的增加容易造成交通拥堵，为业主出入带来不便。为更好提升项目改造效果，项目改造计划将上述连接地块二与地块三、地块三与地块四之间的区间路地下空间建设地下通道，使项目地下空间实现互联互通，地下停车场局部一层，局部两层。

本项目建设总 6.3亿元，总约6300万元，改造资金由汕头市星河湾房地产开发有限公司自筹。 改造地块自本改造方案获批之日起1年内申请办理供地手续，在完成供地手续之日起1年内完成报建手续，工程开工建设，工期3年，预计自本改造方案批准之日起5年内完成竣工验收并投入使用。

行业影响

地块地处大窖村和下岐南片工业区，人口密集，存在改善居住环境的刚性需求，若整宗用地进行开发可提升 配套档次，提升周边居民的生活品质。另外，这个区域从进一步从未来的价值看，由于区域控规的调整，区域内拥有大量的三旧改造项目资源，未来土地开发量将会持续上升，将改变当前档次低下、质量不高的商业现状，推动这个区域的商业朝精致、高品位的方向发展。

区域经济影响

区域经济影响分析，汕头 城区人口密集，房源紧缺，供求关系互动明显，随着经济的不断发展，消费者对中高档住房需求加大，商品房屋的配备设施日趋完善，再加上该项目周边仍存在着不少旧厂房，项目的建成在缓解市场需求的基础上，将带动周边地区旧厂房的改造及相关服务行业的发展，为市场提供更多的就业岗位。项目的建成一方面可改善区域环境、美化城市景观，另一方面可盘活地块土地资源，提高经济成效，有效提升 价值。

根据 汕府[2014]71号《关于印发汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》的精神，本项目按照可建住宅面积的1%在本地块按照廉租住房有关标准配套建设廉租住房。

注：本文部分内容来源金平区政务网、国家企业信用信息公示系统，房天下综合整理