近日，汕头市东海岸新城新津片区E组团控制性详细规划（修编）正进行批前征询意见公示。修编范围为：《原控规》E组团，北至纬四路（港澳路），东至津河路新津河防潮大堤，南至滨海大道（东海岸大道）防潮大堤，西至经二路（阿里山路），总面积98.54公顷。

东海岸新城是华侨经济文化合作试验区的重要组成区域。作为东海岸新城先期建设区，新津片区总面积为518.09公顷，政府官网中写道，「新津组团……建设以金融商务功能为主，兼具文化、休闲、高端居住于一体的金融商务区」。而根据《汕头海湾新区东海岸新城新津片区控制性详细规划》，新津片区由五大居住组团和集中在片区南部区域的金融创新组团组成，其定位为：生态良好、环境优美、配套完善的高品质滨海住区。

此次E组团控规调整着力提升新津片区的商务功能。本次修编将E01-03、E01-10、E01-15这三宗用地都将由原先的住宅性质用地转变为商务、商业用地，其中 E01-15地块兼容会展用地。

示意图（仅供参考）

规划解析：E01-03地块

原E01-03地块位二类住宅用地，实用地面积44601㎡，容积率≤2.5，限高65米，配设物管用房、居民健身设施。E01-01地块为防护绿地，实用地面积3485.4㎡，主要规划为自行车租赁处。

在新的公示中，E01-03地块变更为商务、商业用地，E01-03地块规划技术指标要求：容积率：≤5.0，地面以上计容建筑面积≤212174.5平方 米，其中可按不大于地面以上计容建筑面积的20%配建服务型公寓。

地块实用地面积42434.9㎡，容积率≤5，建（构）筑物海拔限高按照空军航空限高执行，且地块内必须至少有2栋塔楼海拔限高不低于150米。

规划解析：E01-10地块

E01-10地块原为二类住宅用地（原用地编码E01-09），实用地面积63129.7㎡，容积率≤2.5，限高65米，地块南侧拟建设幼儿园。现E01-10地块与E01-08、E01-09、E01-11、E01-13地块进行合并规划，E01-10地块变更为商务、商业用地，原先的幼儿园用地也调整为社会停车场用地（E01-11）、公园用地（E01-13）等。

上述多宗地块用地总面积：76072.7平方米（114.109亩），实用地面积：64092.3平方米（96.139亩），其中E01-10地块实用地面积62077.9平方米（93.117亩）。E01-10地块规划技术指标要求：容积率：≤5.0，地面以上计容建筑面积≤310389.5平方米，其中可按照不大于地面以上计容建筑面积的20%配建服务型公寓。

E01-10地块≤50%，其中主楼≤25%；绿地率≥20%；停车率≥20%（按不低于停车位总数10%建设充电设施或预留安装充电设施接口）；限高方面，按照空军航空限高执行，且地块内必须至少有一栋塔楼海拔限高不低于200米。同时，该地块可适当进行地下商业空间开发（增配停车≥20%）。

规划解析：E01-15地块

E01-15地块与E01-14、E01-16、E01-17（之一）合并进行规划。相关地块原先为二类住宅用地、服务设施用地等，规划综合商场、肉菜市场、派出所、老年人照料中心等。现E01-15地块变更为商务、商业用地兼容会展用地（B2/B1<A21>），其余地块为绿地。

前述多宗用地用地总面积：76426.0平方米（114.639亩），实用地面积：56433.6平方米（84.650亩）。E01-15地块规划技术指标要求：容积率：≤5.0，地面以上计容建筑面积≤307049平方米，其中公寓B14≤地面以上计容建筑面积的20%。

E01-15地块建筑密度：≤50%,其中主楼≤25%；绿地率：≥20%；停车率：≥20%（按不低于停车位总数10%建设充电设施或预留安装充电设施接口）；建（构）筑物海拔限高：按照空军航空限高执行，且地块内必须至少有一栋塔楼海拔限高不低于200米。同时，该地块可适当进行地下商业空间开发（增配停车≥20%）。

配套服务设施要求:

(1) 规划E02-04、E02-05、E02-06地块分别设置1处服务设施用地。其中E02-05地块为派出所，净用地面积0.1公顷； E02-06地块为幼儿园，净用地面积0.85公顷；E02-04地块净用地面积0.58公顷。

配套设施建设规模: 各项配套设施建设规模不得小于相应括号内的建筑面积数值，单位为平方米，配套设施剩余建筑面积除了可以增加下列配套设施建筑面积外，允许作为小区商业、文化、养老等设施用房。项目地块内规划社区公共服务用房(1300)、文化活动站(1000)、社区服务中心(500)、储蓄所(200)、肉菜市场(1500)、公厕(100)、邮政所(150)、卫生站(1000)、社区老年人日间照料中心(1600)。规划住宅地块均需配电房、垃圾收集间、水泵房、物业管理用房等设施。规划配套的社区公共服务用房建设标准按照《关于规范新建住宅物业配建社区公共服务用房的通知》(粵建房[2015]122号) 要求执行。

(2) E01-01、E01-19、E03-09、B05-01地块内应设置自行车租赁处。

(3) B02-02地块的九年一-贯制学校用地按照《广东省义务教育标准化学校标准》中、小学生生均用地页积标准进行配套。

(4) 其他服务设施规划要求: 项日其他服务设施应依据有关法规、规章和技术规范，按照应配尽配的原则进行配套建设，规划住宅兼容居住小区服务设施用地的，可根据具体建设项日需要配套非独立占地的文化、商业、体育、卫生等服务设施，并适当配套建设底层育业设施。

(5) 配套服务设施建设耍求: 同一产权单位且同- 宗建设用地红.线的用地内规划要求独立占地的公共设施用地可结合项目修建性详细规划或总平面布局需要适当调整，但应确保规划确定的公共服务设施净(实) 用地规模和建筑面积规模不低于图则的要求，规划中学、小学或幼儿园用地应确保独立占地，规划公共服务设施建设需满足文本相关规定，并应与开发项日同步设计、同步施工、同步验收交付使用。

(6) 市政配套设施建设要求: 新建、改建、扩建建筑工程对，各种市政配套设施(如开关站、配电所、污水处理站、垃圾转运站、垃圾收集点、公共厕所等) :必须与主体工程同步设计、同步施工、同步验收。

规划解析：配建服务型公寓

E01-03、E01-10、E01-15地块均允许按不大于地面以上计容建筑面积的20%配建服务型公寓。服务型公寓是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。

示意图

公寓建筑立面设计应采用公共建筑的外立面形式与建筑特点，禁止设置非功能性凹槽、外挑式 阳台、非封闭式阳台，如因采光通风需要设置凹槽，应采用百叶、穿孔板等装饰性构件进行遮蔽。地面以上计容建筑面积含阳台和悬挑实体面积。

规划解析：限高调整

汕头中心城区长期面临着建设高度受到法律法规的严格限制等问题，滨海天际线整体平缓、缺乏层次和标志性，而城市天际线是城市总体形象的高度概括，更与城市经济发展能力息息相关。此前，《汕头“一湾两岸”城市天际线规划控制研究（草案）》指出，「新津河启动段应重点打造城市标志建筑，突出天际线轮廓、形成本地段反映城市新时代发展前景的雄伟壮丽的天际」。

城市天际线示意图

E组团地块原先限高普遍控制在65米，部分地块可突破105米限制。已经出让的御海天宸地块限高为65米，保利·和府地块限高105米。为了适应新的天际线规划要求，新的规划公示均提及地块限高按照空军航空限高执行，且地块内必须至少有一栋塔楼海拔限高不低于200米。

不过，E组团控规显然与之前公示《东海岸新城规划控制天际轮廓线》有些许出入。在该规划中，E组团及其以西区域的调整限高为150米，仅有一小区域调整限高为200米。

东海岸新城新津片天际轮廓线规划图

规划解析：地下商业开发

E01-03、E01-10、E01-15地块应配建配电房、垃圾收集间等设施，并按照有关规定和技术规范执行。项目各类管线可接周边道路市政管线；地下空间作为配建停车和人防、配电、配水、通信、环卫等配套设施用房使用，可适当进行地下商业空间开发，同时应按照地下商业建筑面积增配≥20%的停车面积。

示意图

2017年的供地计划中，E组团原本计划出让两宗住宅用地合计290余亩，业内预计，新的住宅用地土地出让将延续去年的热度。现在，E组团的用地拟进行大幅调整，现仅存的一块未出让住宅用地仅约25亩。回顾去年年底四宗土地出让可以发现，这次调整带来的意义并不亚于海滨路地块被建设为公园，它将为东海岸新城引入更多的产业，助力汕头创新驱动发展、产业升级转型。

祝福(⊙o⊙)！

* 用地编码与原控规编码有差异

** 本文资料来源政府公示，仅供阅读参考，不构成任何形式的建议，最终以政府公示为准。