一、改造地块的基本情况

改造地块位于汕头市龙湖区31街区珠江路南侧珠业二街1号，东至珠业二街、西至佳州食品厂、南至珠业南街、北至珠江路，总用地面积为11677.97平方米（折合17.516亩），土地使用权人为汕头利亨物流报关有限公司，于1993年3月受让取得的国有工业用地，地上建筑物为汕头利亨物流报关有限公司自建的工业厂房及临时用房，土地权属清楚，无抵押、地役权登记、无查封等权利限制情况。

项目位置图：（点击查看大图）

二、规划情况

改造地块位于原台商 区，改造范围已纳入省“三旧”改造数据库，图斑编号列44050700220范围内，该 已完成“汕头市台商 区 控制性详细规划”（31街区）编制，列入汕头市2013年度“三旧”改造计划（汕府[2013]59号、汕龙府[2013]56号），汕头市城乡规划局出具了改造用地的规划条件及用地红线图（汕规函[2014]872号），规划改造后土地用途为住宅及商业兼容居住小区级服务设施用地，符合汕头市土地利用总体规划和城市总体规划。

三、土地利用现状情况

该改造用地已核发《国有土地使用证》列（汕国用［2007］字第72002033号），土地使用权人为汕头利亨物流报关有限公司。现状使用情况为旧厂房、旧仓库、加油站，现有的工业厂房及仓库建筑面积约5000平方米；加油站约2334平方米，于1994年建成使用。随着区域的控制性详细规划的更新，目前大部分建筑物已不符合现状生产要求，土地利用低效，周围的厂房也在逐步改造为住宅小区， 是加油站设在此处，更是存在消防隐患，给周边居民心里带来一定影响，多年来始终得不到居民理解，投诉不断影响了企业声誉。

四、协议补偿情况

改造项目由汕头市珠东置业有限公司收购改造范围内的土地使用权并实施改造开发经营，双方于2014年6月2日签订《拆迁补偿协议书》，汕头市珠东置业有限公司（以下简称甲方）同意拆迁补偿汕头利亨物流报关有限公司（以下简称乙方）包括地块范围内现有的建筑物、构建物及附着物的“三旧”改造用地，总拆迁补偿金额为人民币壹仟伍佰柒拾陆万伍仟叁佰元整（小写￥1576.53万元）。按协议约定甲方分两期支付“三旧”改造用地拆迁补偿给乙方， 期：在协议生效之日起15个工作日内，甲方支付乙方拆迁补偿款 期款即人民币壹仟贰佰贰拾伍万元（小写￥1225万元）给乙方；第二期：在甲方取得项目《建筑工程施工许可证》之日起15个工作日内，甲方向乙方支付本协议余下拆迁补偿款人民币叁佰伍拾壹万伍仟叁佰元整（小写￥351.53万元）。

汕头利亨物流报关有限公司于2014年6月10日收到拆迁补偿金额1225万元，于2014年6月2日签署“声明书”同意其土地使用权及临时构筑物于2015年3月30日起由汕头市珠东置业有限公司实施改造，权属转到汕头市珠东置业有限公司名下。

五、土地拟改造情况

根据汕头市城乡规划局《关于出具汕头利亨物流报关有限公司位于龙湖31街区“三旧”改造项目用地规划条件的复函》（汕规函〔2014〕872号）的用地规划条件及红线图的要求，规划用地总面积11677.9平方米（17.516亩），其中：道路用地面积：446.9平方米（0.670亩）；实用地面积：11231.0平方米（16.846亩）。

改造项目由汕头市珠东置业有限公司作为改造主体进行开发经营。改造后土地用途为住宅用地及商业用地，项目暂定名为“南信·星海华庭（南区）”，拟建4栋18层住宅楼（沿街裙楼），改造项目的小区配套设施按汕头市“三旧”改造有关规定实施建设。改造项目的主要规划技术指标：

1．容积率：1.0＜容积率≤4.5（其中：1.0＜住宅≤4.0、商业／商务容积率≥0.5），11231.0平方米＜地面以上计容建筑面积≤50539.5平方米；

2．建筑密度：主楼≤25％、裙楼≤40％；

3．绿地率≥30％；

4．建筑高度：东北角≤64米、西南角≤70米；

5．停车率≥20％；

6．公共及市政配套项目：社区服务 建筑面积≥500平方米、规划公共服务项目为物业管理用房，规划市政设施项目为配电房、垃圾收集间和水泵房。项目采用人车分流的方式，做到出入有序，互不干扰。该 公共配套设施在项目开工建设时间步进行。

六、公共服务设施

公共服务设施配套建设，按照《汕头 城区“三旧”改造项目公共服务设施配套规划实施细则（试行）等四个配套文件的通知》（汕府办〔2011〕47号）的规定执行。公共配套设施包括自用水泵房、通讯、环卫、消防、垃圾收集间等建设，具体布置按有关技术规范执行。同时，配套建筑面积不少于500平方米的社区服务 和建筑面积不少于80平方米的物业管理用房（按物业管理区域总建筑面积千分之二比例配置）各一处及建筑面积不少于100平方米配电房两座，与主体建筑合建。

七、廉租住房的配套

根据 《关于在“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见（试行）》汕府〔2012〕75号文，本项目属于旧厂房改造，需按可建面积1﹪配建廉

租房，因项目可建住宅面积不足10万平方米，根据相关规定，采取以向房产管理部门缴交认购廉租保障性配套住房的形式，作为廉租房的配套建设，认购的具体事项按汕府[2014]71号文要求执行。

八、项目改造成本与融资情况

改造项目预算 成本约15000万元，本项目 成本估算如下：

住宅楼" alt="珠江路南侧南信·星海华庭(南区)拟建4栋18层住宅楼" src="//imgs.soufunimg.com/news/2015_06/10/house/1433918546178_000.jpg" width="500" height="285" type="image"/>

本项目建设资金全部由汕头市珠东置业有限公司自筹。

九、建设时间

本改造项目预计2015年12月开工，工期三年，计划2018年12月竣工，配套建设公共服务设施与开发建设项目同步设计、同步建设、同步验收交付使用。

汕头利亨物流报关有限公司

汕头市珠东置业有限公司

二〇一五年二月二十五日

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