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[摘要] 南华公司将作为本项目的改造主体进行自主开发经营。改造后土地性质为住宅用地/零售商业用地，项目拟改造建成1栋30层商住楼（沿街商业裙楼）。
根据汕头市人民 《关于分解下达汕头市2011年度“三旧”改造计划的通知》(汕府〔2011〕76号)、《关于延长2010至2012年度“三旧”改造计划期限的通知》（汕府〔2013〕89号）及汕头市金平区三旧改造工作领导小组办公室《关于下达“红领巾路32号改造项目“三旧”改造计划的通知》(汕金三旧办〔2011〕 8号)、《关于延长2010至2012年度金平区“三旧”改造计划期限的通知》（汕金三旧办〔2013〕92号），红领巾路32号“三旧”项目已列入汕头市“三旧”改造规划和2011年度“三旧”改造实施计划，现汕头市南华建筑有限公司(南华公司)拟对该项目进行自主改造，特编制改造方案如下：
一、改造地块的基本情况
改造地块位于汕头市金平区红领巾路32号（东经116°70′39″，北纬23°35′88″），东至通巷，西至海滨市场路，北临红领巾路，南至通巷，改造范围由三宗土地组成，合计总用地面积4726.51平方米，折合7.09亩。其中一宗为南华公司自有土地，用地面积为3566.5平方米，折合5.35亩，已办理土地权属登记，共有九本《房地产权证》（证号分别为：粤房地证字第0417108号、0417109号、0417111号、C1129926号、C2571116号、C2571115号、100178337号、1000178330号、1000178351号），土地使用权来源为出让及划拨，土地用途均为综合用地，为权属完整的国有建设用地；另一宗用地为原南华公司征用土地（原规划为道路用地，现新规划道路用地已向西移,按规划用地条件,用地功能为住宅用地/零售商业用地），该宗土地一直由南华公司使用至今，尚未确权发证，面积为918.71平方米，折合1.378亩；改造范围第三宗土地权属为外轮宿舍池仰坤等12户住户 ，建筑面积1134.664平方米，用地面积241.3平方米，折合0.36亩，土地使用权来源为房改出让，土地用途为住宅用地，该宗土地已由南华公司同住户完成安置及补偿手续，不存在抵押和查封等情况。上述土地已纳入“三旧”改造标图入库成果，改造地块编号44051100370号。
二、规划情况
本改造地块符合汕头市土地利用总体规划和城市总体规划，并已纳入汕头市“三旧”改造规划和年度实施计划，已编制控制性详细规划。汕头市城乡规划局金平分局出具了改造项目的用地规划条件及用地红线图（汕规金函〔2014〕25号）。根据用地规划条件，规划改造后土地性质为住宅用地、零售商业用地。
三、土地利用现状情况
该改造用地为汕头市红领巾路32号，现状为南华公司办公楼﹑员工宿舍，分别于上世纪八十至九十年代建成，土地使用权人为南华公司，其中办公用房约1673.62平方米，宿舍楼约5932.72平方米，用地面积为3566.5平方米，已核发《房地产权证》。由于当时缺乏合理的规划及设计布局，目前大部分建筑物破烂不堪，影响市容市貌，随着城市的发展，该地块周围的也在逐步改造为住宅小区。在改造范围内南华公司南座宿舍楼一半的外轮宿舍池仰坤等12户住户，建筑面积1134.664平方米，用地面积241.3平方米，已核发《房地产权证》。经双方协商一致同意，将其所拥有的住宅交由南华公司合并归宗统一实施改造，该地块不存在需要完善征收手续的土地。
项目实景图：
三、交通状况：
该项目用地北至红领巾路
红领巾路-新陵路交界路口
红领巾路
乘坐23/25/35/48路公交车至“石炮台北”站即到
四、协议补偿情况
经汕头市金平区人民 同意（汕金府办复〔2013〕137号，汕金府办复〔2014〕106号），对该处的房地产（《房地产权证》号：粤房地证第0417108号、0417109号、0147111号）作为汕头市南华建筑总公司企业改制遗留问题进行妥善处理，由汕头市南华建筑总公司变更为南华公司。南华公司是本地块的产权 人，将对本地块进行“三旧”自主改造。南华公司原供职工居住的宿舍，已落实项目基建期间职工的搬迁安置补偿以及改造后职工的居住问题；关于外轮宿舍池仰坤等12户住户拥有的房地产，已分别签订《拆迁（回迁新建房）合同书》，由南华公司统一实施拆迁改建。截至目前，该地块的补偿安置等未引发任何纠纷。
五、土地拟改造情况
南华公司将作为本项目的改造主体进行自主开发经营。改造后土地性质为住宅用地/零售商业用地，项目拟改造建成1栋30层商住楼（沿街商业裙楼）。
（一）根据汕头市城乡规划局金平分局“汕规金函〔2014〕25号”的用地规划条件如下：
1、用地位置：汕头市红领巾路32号
2、用地性质：住宅用地/零售商业用地（R21/B11）
3、用地总面积：6245.3平方米（9.367亩）
(1) 实用地面积：4659.2平方米（6.988亩）
(2) 道路面积: 1586.1平方米(2.379亩)
4、容积率：≤4.5、住宅≤3.5，地面以上总建筑面积≤20966平方米（含阳台和悬挑实体面积）
5、建筑密度：裙楼≤40％,塔楼≤25％
6、绿地率≥30%，
7、停车率≥20%
8、建筑高度≤100米(包括地坪高度)
其余规划条件按照汕头市城乡规划局金平分局汕规金函〔2014〕25号文执行。
（二）改造后的综合效益
经济效益分析：经估算，本项目建设总 1.5亿元，约 0.3 亿元，建设水平合理，切实可行。
行业影响分析：项目周边交通便利，尤其是本项目改造拓宽红领巾路后环境发生较大改观，生活配套日趋完善。周边人口密集，房源紧缺，存在改善居住环境的刚性需求，供求关系互动明显，消费者对住房尤其是中小套型的需求加大。该项目改造后将建成1幢高层建筑，小区将建成计容总建筑面积20966平方米，入住住户约120户；小区建成有绿化配套园区环境，建筑风格为欧式风格，并配套休闲、健身、儿童乐园等；体现人与自然的高度融合；公共照明工程及园区景观、车库等采用太阳能智能及直电两用亮化系统；小区管理配套安全监控，漏电漏气报警及智能管家型的人性化物业管理，全面打造现代 居住楼。
目前，该 除嘉泰雅园、海岸明珠外，缺乏较具规模的新楼盘供应，项目的开发能进一步填补市场供应缺口，局部缓解市场上中小套型住房供需的矛盾，并带动周边 三旧改造工程的展开。
区域经济影响分析：项目成片改造后可提升 配套档次，将立足服务 ，引进的商业配套，带动周边地区服务业的发展，提供更多的就业岗位。项目的建成一方面可改善区域环境、美化城市景观，另一方面可盘活地块土地资源，提高经济成效，有效提升 价值。
六．改造成本与融资情况
本改造项目预算改造 成本约 1.5亿元，具体如下：
项目改造资金全部由汕头市南华建筑有限公司自筹。
七、建设时序
该地块改造预计2016年5月开工，工期3年，预计2019年4月完成竣工验收并投入使用，涉及配套设施在项目开工时同步建设。
八、廉租住房的配建情况
根据 《关于印发汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》（汕府〔2014〕71号）的精神，本“三旧”改造中的商品住宅项目，按可建住宅建筑面积的1%比例向市房产管理部门认购廉租住房房源落实配套任务。
汕头市南华建筑有限公司
2015年4月2日
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