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[摘要] 汕头市汕樟路44号、金砂路23号“三旧”改造项目改造方案
根据汕头市人民政府汕府〔2011〕76号《关于分解下达汕头市2011年度“三旧”改造计划的通知》及金平区三旧改造工作领导小组办公室汕金三旧办〔2011〕15号《关于下达“汕头市汕樟路44号、金砂路23号”“三旧”改造计划的通知》，汕头市汕樟路44号、金砂路23号“三旧”改造项目已列入2011年度“三旧”改造实施计划。该项目原改造方案于2012年9月28日经汕头市人民政府“汕府函【2012】108号”批准，汕头市国瑞房地产开发有限公司已于2014年1月9日、2015年1月28日分别与汕头市车辆修造厂、汕头市专用机械厂签订《“三旧”改造合作协议书》和《“三旧”改造合作补充协议书》；并分别于2013年6月24日、2015年2月15日获得市国资委“汕国资改革函【2013】4、5号”及“汕国资函【2015】52、53号”的批复。鉴于该“三旧”项目原改造方案已过期，根据市政府工作会议纪要（【2014】129号）的精神，该项目改造方案备齐资料后，按程序重新报批。现汕头市国瑞房地产开发有限公司（下称“国瑞公司”）和汕头市车辆修造厂、汕头市专用机械厂拟对汕头市汕樟路44号、金砂路23号“三旧”改造项目进行改造，形成改造方案如下：
一、改造地块的基本情况
改造地块位于汕头市汕樟路44号及金砂路23号的旧厂房片区，用地总面积19969.3平方米（29.954亩）。改造范围包括两宗地块，其中一地块位于汕头市汕樟路44号(东经116.4113度，北纬23.229度)，用地面积12751.6平方米（19.127亩），实用地面积10127.6平方米（15.191亩），土地使用权人为汕头市车辆修造厂，改造涉及的房屋、土地已经确权登记，房地产权证号为粤房地证字第1657153号和粤房地证字第1657154号；另一地块位于汕头市金砂路23号（东经116，4113度，北纬23，227度），用地面积7217.7平方米（10.827亩），实用地面积4354.7平方米（6.358亩），土地使用权人为汕头市专用机械厂，国有土地使用证号为汕府国用（1993）字第80200045号，改造涉及的房屋未办房产证。上述两改造地块土地权属完整，土地用途为工业用地，使用类型为划拨，不存在抵押、查封等情况。已纳入“三旧"改造标图建库成果，图斑编号为44051100307、4051100316。
二、规划情况
汕头市汕樟路44号、金砂路23号“三旧”改造地块符合汕头市土地利用总体规划和城市总体规划，并已纳入汕头市“三旧"改造规划和年度实施计划，已编制控制性详细规划。汕头市城乡规划局已于2011年11月3日出具两宗地块的建设用地红线图及建设用地规划条件(汕规函〔2011〕1223号)。
三、土地利用现状情况
汕头市汕樟路44号改造用地为汕头市车辆修造厂自1965年开始使用，地块现用途为工业生产用地，现有旧厂房建筑面积7467.27平方米，占地面积11142.5平方米（产权面积）；汕头市金砂路23号改造用地为汕头市专用机械厂自1965年开始使用，地块现用途为工业生产用地，现有旧厂房建筑面积约2678㎡（未办理确权手续），占地面积4473.5㎡（产权面积）。上述两企业已停产多年，现企业严重资不抵债，片区已不符合城市规划建设要求，必须进行改造。该改造地块不存在需要完善征收手续的土地。
四、协议补偿情况
国瑞公司已于2014年1月9日和2015年1月28日分别与汕头市车辆修造厂、汕头市专用机械厂签订了《“三旧”改造合作协议书》和《“三旧”改造合作补充协议书》，由国瑞公司作为汕头市汕樟路44号、金砂路23号“三旧”改造项目的合作单位，负责投入项目的全部建设资金和费用，汕头市车辆修造厂、汕头市专用机械厂将“三旧”合作改造的用于解决企业整体改革、职工全员安置、企业留守人员及其他相关费用，有关项目合作补偿根据协议书执行。
五、土地拟改造情况
该地块由国瑞公司与汕头市车辆修造厂、汕头市专用机械厂作为合作主体进行改造开发，根据市“三旧”改造的有关规定完成报批手续后，由国瑞公司作为开发主体实施改造建设。改造后的土地用途为住宅用地及公共绿地。
(一)汕樟路44号地块规划设计条件如下：
1、用地位置：汕樟路44号
2、用地性质：住宅用地及公共绿地（R21、G12 ）。
3、总用地面积： 12751.6平方米，(19.127亩）
道路绿化面积：2623.9平方米，（3.936亩）
实用地面积： 10127.6平方米， (15.191亩）
4、容积率≤4.5（以实用地计容）
地面以上可建面积不大于45574.2平方米（含阳台和悬挑实体）
5、建筑密度≤25%
6、绿 地 率≥25%
7、建筑限高≤90米
8、停车场位不少于171个（按40平方米/个）配设。
9、建筑间距及建筑退缩道路和用地红线按《汕头经济特区城市规划条例》控制。
10、项目主出入口安排在北侧金华街路，应处理好内外交通衔接。
11、规划设计时强化主出入口、城市道路、建筑立面与周边环境协调。
12、各类管线可接周边市政管线，接出（入）口原则安排在路内侧。
13、配套设施：应配建配电房、垃圾间等项目自用设施，具体面积按照有关规定、技术规范执行。
14、规划设计时应满足消防、环保等要求。
15、代建金计算以改造前产权面积（11142.5平方米）作为基数计算。规划条件中含小区路在内的配套设施为9.1%，不足的13.9% 需缴交公共配套设施代建金，其他涉及“三旧”改造项目配套设施的有关问题按三旧改造政策执行。
16、未涉及问题，按《汕头市梅溪河沿岸片区控制性详细规划》、《汕头经济特区城市规划条例》和国家有关法律法规、规定、技术规范执行。
（二）金砂路23号地块规划设计条件如下：
1、用地位置：金砂路23号
2、用地性质：住宅用地及公共绿地（R21、G12）。
3、总用地面积： 7217.7平方米 (10.827亩）
道路用地面积：2979.2平方米 （4.469亩）
实用地面积： 4354.7平方米 （6.358亩）
4、容积率≤4.5（以实用地计容）
地面以上可建面积不大于19596.2平方米（含阳台和悬挑实体）
5、建筑密度≤25%
6、绿 地 率≥25%
7、建筑限高≤90米
8、停车场位不少于73个（按40平方米/个）配设。
9、建筑间距及建筑退缩道路和用地红线按《汕头经济特区城市规划条例》控制。
10、项目主出入口安排在西侧规划路，应处理好内外交通衔接。
11、规划设计时强化主出入口、城市道路、建筑立面与周边环境协调。
12、各类管线可接周边市政管线，接出（入）口原则安排在路内侧。
13、配套设施：应配建配电房、垃圾间等项目自用设施，具体面积按照有关规定、技术规范执行。
14、规划设计时应满足消防、环保等要求。
15、代建金计算以改造前产权面积（4473.5平方米）作为基数计算。规划条件中含小区路在内的配套设施为2.6%，不足的20.4% 需缴交公共配套设施代建金，其他涉及“三旧”改造项目配套设施的有关问题按三旧改造政策执行。
16、未涉及问题，按《汕头市梅溪河沿岸片区控制性详细规划》、《汕头经济特区城市规划条例》和国家有关法律法规、规定、技术规范执行。
（三）改造后的综合效益
经济效益分析：经估算，本项目建设总投资约人民币1.63亿元，总约0.25亿元，建设水平合理，切实可行。
行业影响分析：项目地块位于老城区，周围已有多个成熟的生活小区，是目前汕头市较繁华的住宅地段。汕樟路44号地块位于国瑞园北侧，金砂路23号地块位于国瑞园南侧，这两片地块改造后与国瑞园合并为一个大型住宅区，将改善周边群众的居住环境。该项目功能定位为封闭式物业管理的花园式高层居住小区，沿街配套少量的商业用房，为发展汕头市小康型健康住宅和改善汕头市居住环境质量而开发新建。且汕头市2013年以来期房销售大幅减少，现房销售明显活跃的情况下，该项目的成功建设必将促进汕头房地产行业的发展。
区域经济影响分析：汕头市中心城区人口密集，房源紧缺，供求关系互动明显，随着经济的不断发展，消费者对中高档住房需求加大，商品房屋的配套设施日趋完善，由于2015年竣工楼盘多数在去年以期房方式销售，存量房得到市场进一步消化，因此在空置量上基本不会产生压力，反而略有下降。项目的建成将缓解市场需求，同时项目的建成将带动周边地区服务业的发展，提供更多的就业岗位。
宏观经济影响分析：自2012年以来，汕头市房产销售市场出现积极信号，呈逐步走强趋势。该项目的建成将为市民提供更多的选择空间。
六、改造成本与融资情况
该地块改造预算总成本约人民币1.63亿元，各项单元工程的内容及其成本估算如下：
改造资金由汕头市国瑞房地产开发有限公司自筹。
七、建设时序
该项目改造预计2015年12月开工，工期两年半，预计2018年6月完成竣工验收并投付使用。
八、公共服务设施配建情况
根据项目规划建设要求，同步配套建设片区配套服务设施。
九、廉租住房的配建情况
根据汕头市政府汕府〔2014〕71号《关于印发汕头市 “三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》的精神，本项目按照可建住宅建筑面积的1%比例配套廉租住房，向市房产管理部门认购廉租住房房源落实配套任务。
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