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[摘要] “棉纺厂住宅小区”项目已列入“三旧”改造规划和2012年度“三旧”改造实施计划，现我司拟对该项目进行自主改造，特编制改造方案如下。
一、改造地块的基本情况
改造地块位于汕头市金平区兴业路5号（东经116°41′57″，北纬23°22′31″），东至金东花园住宅区，西至供电宿舍区，北至嘉悦华园住宅区，南至兴业路，改造范围由五宗土地组成，合计总用地面积22519.8M2，折合33.779亩。其中汕头市中海房地产有限公司受让取得的四宗用地，面积合计21228.09M2，折合31.842亩，已办理土地权属登记，《国有土地使用权证》分别列粤房地产权证汕字第1000113572号、1000113573、1000113574和1000113575号，土地用途均为综合用地，土地权属人汕头市中海房地产有限公司，为权属完整的国有建设用地，其中粤房地产权证汕字第1000113574和1000113575号土地目前为抵押状态，申报三旧改造方案已经征得抵押权人（汕头市潮阳农村信用合作联社府前分社）同意，并出具《关于同意汕头市中海房地产有限公司抵押物申报“三旧”项目的证明》；一宗为权属人李利忠等21户所有，建筑面积1255.33M2，用地面积378.51M2，权属来源出让，土地用途为综合用地，该宗土地现已完成拆迁补偿手续，不存在抵押和查封等情况。
上述土地已纳入“三旧”改造标图入库成果，改造地块编号44051100406号。
二、规划情况
改造地块符合汕头市土地利用总体规划和城市总体规划，并已纳入汕头市“三旧”改造规划和年度实施计划，已编制控制性详细规划。汕头市城乡规划局汕规函【2014】687号文出具了改造项目的用地规划条件及用地红线图。根据用地规划条件，拟改造后的土地性质为住宅、居住小区服务设施、社会停车场用地、环卫设施用地,。
三、土地利用现状情况
汕头市中海房地产有限公司拥有用地面积21228.09M2，折合31.842亩，原为汕头市国际贸易（集团）公司于1986年开始建成厂房使用，原办理《房地产权证》建筑物面积28011.18M2。由于经营原因，该厂已于2006年底起停产，厂房至今闲置多年。汕头市中海房地产有限公司于2010年9月通过拍卖取得土地使用权，现已办理土地及房产权属变更登记手续，取得《房地产权证》。相邻用地权属人李利忠等21户，建筑物面积1255.33M2，用地面积378.51M2，土地用途为综合用地，均有办理《房地产权证》。经双方协商一致，李利忠等21户同意将其所拥有的住宅交由我司合并归宗统一实施改造，该地块不存在需要完善征收手续的土地。
四、协议补偿情况
汕头市中海房地产有限公司自有用地属于自拆自建、自行改造，不存在补偿情况。关于权属人李利忠等21户拥有的相邻用地，由汕头市中海房地产有限公司进行收购，汕头市中海房地产有限公司总计以人民币842.419万元补偿李利忠等21户，并与李利忠等21户分别签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，并于2014年7月31日前支付了所有的补偿款共计842.419万元。李利忠等21户分别签署《房屋移交确认书》，同意将房屋交由汕头市中海房地产有限公司统一实施拆迁改建，截至目前，该地块的补偿安置等未引发任何纠纷。
五、土地拟改造情况
（一）根据汕头市城乡规划局汕规函【2014】687号文，兴业路5号建设用地规划条件如下：
1、用地位置：兴业路北侧
2、用地性质：住宅、居住小区服务设施、社会停车场用地、环卫设施用地（R21、R22、S42、U22）
其中：A03地块为住宅兼容居住小区服务设施用地（R21/R22）
A06地块为社会公共停车场用地（S42）
A07地块为居住小区服务设施兼容环卫设施用地（R22/U22）
3、用地总面积：22519.8平方米（33.779亩）
其中：道路面积：1768.0平方米（2.652亩）
实用地面积：20751.8平方米(31.127亩)
其中：A03地块为16380.0平方米（24.570亩）
A06地块为1976.0平方米（2.964亩）
A07地块为2395.8平方米（3.593亩）
4、规划技术指标要求：
A03地块
（1）容积率：1.0＜容积率≤4.0，16380平方米＜地面以上可建建筑面积≤65520平方米
（2）建筑密度：≤25%
（3）绿地率：≥30%，地块内需配套不少于1500平方米的集中绿地
（4）停车率：≥20%
（5）建筑高度：≤80米
A06地块
（1）容积率：容积率≤2.0，地面以上可建建筑面积≤3952平方米（停车位应按不少于98个的建设规模控制，社会公共停车位不得出售或长期出租）
（2）建筑密度：≤30%
（3）绿地率：≥25%
（4）建筑高度：≤25米
A07地块
（1）容积率：容积率≤2.0，地面以上可建建筑面积≤4791.6平方米
（2）建筑密度：≤30%
（3）绿地率：≥35%
（4）停车率：≥15%
（5）建筑高度：≤30米
地面以上可建建筑面积包括阳台及悬挑实体面积。
其余规划条件按照汕头市城乡规划局汕规函[2014]687号文执行。
（二）改造后的综合效益
经济效益分析：经估算，本项目建设总投资3.0亿元，约0.4亿元，建设水平合理，切实可行。
行业影响分析：项目周边交通便利，尤其是本项目改造拓宽后片区环境发生较大改观，生活配套日趋完善。周边临近城中村金砂乡，人口密集，房源紧缺，存在改善居住环境的刚性需求，供求关系互动明显，消费者对住房尤其是中小套型的需求加大。该项目改造后将建成4幢高层建筑，1幢多层综合服务楼，计容总建筑面积74256平方米，入住住户约714户；小区中心建成园区环境江南园林式，建筑风格为欧式风格，并配套休闲、健身、儿童乐园等；体现人与自然的高度融合；公共照明工程及园区景观、车库等采用太阳能智能及直电两用亮化系统；小区管理以安全防范、漏电漏气报警、五星级酒店式商务中心及智能管家型的人性化物业管理等。全面打造汕头酒店式宜居新品牌----房地产业界家居安全智能管家型（漏电漏气报警、紧急呼叫系统、电子保安系统及可视对讲、到户温馨提示等）、背景音乐系统、环保、多媒体宽带网络、电子商务平台、便民利民“银联全民付”、五星级酒店商务中心（包括24便民服务等一体化的宜居新品牌）。
目前，该片区除金紫世家外，缺乏较具规模的新楼盘供应，项目的开发能进一步填补市场供应缺口，局部缓解市场上中小套型住房供需的矛盾，并带动整个片区的三旧改造。
区域经济影响分析：项目成片改造后可提升片区配套档次，将立足服务整个片区引进上档次的商业配套，带动周边地区服务业的发展，提供更多的就业岗位。项目的建成一方面可改善区域环境、美化城市景观，另一方面可盘活地块土地资源，提高经济成效，有效提升片区价值。
六．改造成本与融资情况
改造项目预算改造投资成本约3.0亿元，具体如下：
项目改造资金全部由汕头市中海房地产有限公司自筹。
七、建设时序
该地块改造预计2015年06月开工，工期2年，预计2017年06月完成竣工验收并投入使用，公共配套设施在项目开工时同步建设。
八、廉租住房的配建情况
根据市政府《关于印发汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》（汕府〔2014〕71号）的精神，本“三旧”改造中的商品住宅项目，按可建住宅建筑面积的1%比例在项目中配套建设廉租住房，建成后交还政府有关部门。
汕头市中海房地产有限公司
二○一四年十一月二十日
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