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[摘要] 本改造地块现状为工业厂房，上盖物基本为上世纪80年代初建成使用的造纸厂及配套设施。现有上盖物约 11000 平方米，容积率0.43，用途全部为工业厂房。由于产能及生产工艺落后，加上造纸企业又是污染大户，原有环保设施已不符合国家环保政策要求，需通过改造来改变现状。
根据汕头市人民 《关于分解下达汕头市2012年度“三旧”改造计划的通知》(汕府〔2012〕81号)、《关于延长2010年至2012年度“三旧”改造计划期限的通知》（汕府〔2013〕89号）及汕头市金平区三旧改造工作领导小组办公室《关于下达“汕樟路204号 ”“三旧”改造计划的通知》(汕金三旧办〔2012〕19号)文、《关于延长2010年至2012年度金平区“三旧”改造计划期限的通知》（汕金三旧办〔2013〕92号），“汕樟路204号 ”项目已列入“三旧“改造规划和2012年度“三旧”改造实施计划，现我司拟对该项目进行自主改造，特编制改造方案如下：
一、改造地块的基本情况
改造地块位于东经 116.700度、北纬23.389度汕头市汕樟路204号，已纳入“三旧”改造标图入库成果，编号为44051100134，四至范围东起热电一厂围墙、西至梅溪河，南起汕头市木材工业公司、北至金马建材厂，规划总用地面积25300.3平方米（约37.950亩），为汕头市高成纸业有限公司 。改造涉及的土地已经确权、发证，《国有土地使用权证》证号分别为：汕国用（2007）字第10800032号及汕国用（2007）字第10800033号，用地面积共计22991.88平方米，为权属完整的国有建设用地，用途为工业，产权清晰，目前已办理抵押登记，申报三旧改造方案已经征得抵押权人汕头市潮阳农村信用合作联社同意，并出具《关于同意汕头市高成纸业有限公司抵押物申报“三旧”项目的证明》。 范围外东侧与规划沿江路之间2306.1平方米，按照市国土局和规划局意见，纳入该 “三旧”改造范围一并改造，并完善土地手续。根据《汕头市天山北路—汕樟路西南侧 控制性详细规划》，汕樟路204号 服从城市总体规划，该地块按规定提出23%实用地规划为公共设施用地。根据汕规函〔2014〕394号和汕国土资函〔2014〕1010号文明确2306.1平方米为规划的国有道路市政用地（该道路市政用地一直由汕樟路204号高成纸业有限公司连续使用至今，且没有作任何变化中止，权属清晰），现从G1地块中规划调换出同等实用地面积作为绿道及公园绿地。按照汕头市国土房产测绘大队出具的《汕樟路204号高成纸业有限公司“三旧”改造项目新旧规划用地情况对比图》，新规划条件更改后，市政用地及公共配套用地基本没有减少，符合“三旧”改造有关政策规定，没有出现多占用地的情况。
经 批准，汕樟路204号 已列入市2012年“三旧”改造计划，由我司进行自主改造，我司已到工商部门增加登了房地产开发的经营范围，准备对该地块进行自主改造开发。
二、规划情况
汕樟路204号 已纳入汕头市“三旧”改造规划和年度实施计划，符合汕头市土地利用总体规划和城乡规划。汕头市城乡规划局已出具该改造地块红线图及规划设计条件（汕规函〔2014〕865号），拟改造后的土地二类住宅、社会停车场、居住小区服务设施用地。
三、土地利用现状情况
本改造地块现状为工业厂房，上盖物基本为上世纪80年代初建成使用的造纸厂及配套设施。现有上盖物约 11000 平方米，容积率0.43，用途全部为工业厂房。由于产能及生产工艺落后，加上造纸企业又是污染大户，原有环保设施已不符合国家环保政策要求，需通过改造来改变现状。
四、协议补偿情况
该地块现状土地用途为工业用地，该地块产权清晰，不存在需要完善征收手续的土地，权属人为我司，由我司自主改造，不存在协议补偿情况。
五、土地拟改造情况
根据有关规划安排，上述地块由我司自主开发改造，负责项目改造建设全部资金和办理建设相关手续。将原有工业用途的地块改造后变更为二类住宅、社会停车场、居住小区服务设施用地，并按有关规定补交地价款。
（一）根据汕头市城乡规划局（汕规出〔2014〕86号）文，汕樟路204号 “三旧”改造项目B06、B07地块用地规划设计条件如下：
1、用地位置：汕樟路204号
2、用地性质：二类住宅、社会停车场、居住小区服务设施用地（R21、S42、R22）。
其中：B06地块为二类住宅兼容居住小区服务设施用地（R21/R22）
B07地块为社会停车场用地（S42）
3、用地总面积：25300.3平方米（37.95亩）
其中：绿地面积：5402.6平方米（8.104亩）
实用地面积：19897.7平方米（29.846亩）
其中：B06地块为17704.7平方米（26.557亩）
B07地块为2193.0平方米（3.289亩）
4、规划技术指标要求:
B06地块
（1）、容积率：1.0＜容积率≤4.5，17704.7平方米＜地面以上可建建筑面积≤79671.1平方米
（2）、建筑密度：≤25%
（3）、绿地率：≥30%
（4）、停车率：≥20%
（5）、建筑限高：≤100米
B07 地块：
（1）、容积率:≤2.0，地面以上可建建筑面积≤4386平方米(公共停车位应按不少于109个控制)
（2）、建筑密度：≤50%
（3）、绿地率：≥30%
（4）、建筑高度：≤24米
（地面以上可建建筑面积包括阳台及悬挑实体面积）
其余规划条件按照汕头市城乡规划局《关于出具汕樟路204号市高成纸业有限公司“三旧”改造用地规划条件的复函》（汕规函〔2014〕865号）文执行。
（二）改造后的综合效益
经济效益分析：经估算，本项目建设总 约人民币3.5亿 元，总约4550万元，建设水平合理，切实可行。
行业影响分析：项目地块位置为新规划的居住建筑功能区范围，周围尚未有成熟的生活小区，是目前汕头市新开发的住宅地段。本项目功能定位为封闭式物业管理的花园式高层居住小区，配套部分商业用房，为发展汕头市健康住宅和改善汕头市居住环境质量而开发新建。且周边2014年以来期房销售大幅减少，现房销售明显活跃的情况下，该项目的成功建设必将促进汕头房地产行业的发展。
区域经济影响分析：汕头 城区人口密集，房源紧缺，供求关系互动明显，随着经济的不断发展，消费者对中高档住房需求加大，商品房屋的配套设施日趋完善，由于2014年竣工楼盘多数在去年以期房方式销售，存量房得到市场进一步消化，因此在空置量上基本不会产生压力，反而略有下降。项目的建成将缓解市场需求，同时项目的建成将带动周边地区服务业的发展，提供更多的就业岗位。
宏观经济影响分析：自2014年以来，汕头市销售市场平稳。该项目的建成将为市民提供更多的选择空间。
六、改造成本与融资情况
该地块改造预算总成本约人民币3.5亿元，各项单元工程的内容及其成本估算如下：
改造资金由该公司自筹。
七、建设的时序
由于该 属成片规划改造的地块，需与周边的热电厂住宅 改造地块统筹道路等的建设，所以该地块改造预计2015年12月开工，工期4年，预计2019年12月完成竣工验收并交付使用。
八、廉租住房的配建情况
根据 《关于印发汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》（汕府〔2014〕71号）的精神，本“三旧”改造中的商品住宅项目，按可建住宅建筑面积的1%比例配套廉租住房，向市房产管理部门认购廉租住房房源落实配套任务。
汕头市高成纸业有限公司
二O一四年十二月十六日
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